マンション売却のコツは一括査定にアリ!失敗しない方法と注意点

マンション売却しようと思っても、方法や流れがわからない人は多いと思います。高い査定金額だけにこだわらず、一括査定を上手に利用していい不動産会社と出会うことが何よりも大切です。

マンション売却の方法と流れを知っておこう

それではまず、マンション売却の方法と大まかな流れをご説明します。マンション売却全体の流れを把握することで、何が重要かが見えてきます。

マンション売却の方法

マンション売却は、単純に買主を探して売買契約を結べばいいというものではありません。
マンションを売却しようとするには、人それぞれの事情があります。不動産は世界にひとつのものなので、マンション売却もそれぞれに違いがあり、よい不動産会社と出会うことは何よりも重要なポイントです。
マンション売却は一生のうちにそう何度もあることではないので、不安がある人も多く、悪質な囲い込みなどに注意しながら失敗しない方法を、マンション売却の流れに沿って説明していきます。

マンション売却の流れ

①マンション売却の理由を具体的にする

あなたがマンションを売却する理由は何ですか?その理由によって一番いい方法も違ってきます。
マンション売却の理由で多いのは、

  • 住み替え
  • 子どもの成長(手狭になった)
  • 資金調達
  • 転勤、通勤、通学
  • 相続による資産処分
  • 家族の事情(人数の増減)

となっており、その他離婚や債務超過、事件や事故、建物や環境問題など、マイナスになる理由がある場合もあります。
マンション売却を考えているなら、マイナス要因も含めて不動産会社に相談し、適切な販売計画を立てていきましょう。

②売却するマンションの相場を知ろう

「マンション売却したいから、査定しよう」という前に、自分で相場を調査することが大切です。インターネットや情報誌、新聞の折り込みなどで近辺の同等タイプのマンションの相場を調べ、把握しておきましょう。
実際に一括査定などをした時に、比較することができて参考にできます。

③査定を依頼する

不動産会社にマンション売却の査定を依頼します。
査定の方法は

  • 簡易査定
  • 机上査定
  • 訪問査定

があり、査定の方法によって多少価格の差が生じることがあります。
一番正確な査定は、実際に現場を見てもらう「訪問査定」なので、より現実的なマンションの価格を知ることができるでしょう。

ただし、いきなり特定の不動産会社に決めて査定を依頼せず、まずはインターネットの一括査定サイトを利用して、慎重に不動産会社を選んでいきましょう。
マンション売却を満足させるには、いい不動産会社との出会いが大切なので、査定は複数に依頼することをおすすめします。

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④不動産会社にマンション売却の仲介を依頼

査定が終了し、マンション売却を実際に行っていくために、不動産会社と媒介契約を結びます。
契約を結ぶ際に重要なのは、査定価格と売却希望価格に開きがあった場合の調整です。
「査定価格=売出価格」ではなく、最終的には売主が売出価格を決めるので、ここでよく考慮し、専門家の意見を聞きながら価格設定することが大切です。
尚、マンション売却の目的が買い替えであったり、ローン返済が残っていたりする場合は、それらの調整も必要です。

⑤販売活動をする

さぁ、いよいよ販売開始です。
一般的には「マイソク」という物件の広告資料を作り、「レインズ」という不動産専用の情報データベースに情報登録します。これによって全国の不動産会社に販売情報が載り、買主を探し始めます。
マンション売却の場合、まだ居住中のこともありますが、できるだけ内覧希望に対応できるよう、室内をきれいに保つよう心がけておきましょう。

実際にマンション売却にかかる期間は、一般的には半年以上かかるのが普通です。時間的な余裕を見てマンション売却の計画を立てましょう。

⑥買主と売買契約を行う

売主、買主双方ともに契約条件がまとまり、買主の資金調達が確定になると、売買契約を交わします。
契約書を作成するという専門的な内容になってきますが、必ず文面やこれまでに交渉した条件などがきちんと盛り込まれているか、自分の目で確認しましょう。
実際のお金のやりとりが発生するので、マンション売却にかかる費用を把握しておくことも必要です。
マンション売却を成功させるためには、面倒を人任せにしては最後に足元をすくわれることにもなりかねません。
専門家に任せながらでも、必ず自分で確認作業を行ってください。

⑦マンションの引渡し

マンション引渡しの際には、まず残金決済を行います。
これは、買主から受け取った手付金以外の金額を受け取ることです。同時に、固定資産税、都市計画税を日割り計算し、その精算も行います。
残金決済は売主、買主はもちろん、不動産会社、司法書士などが同席し、金融機関で行われることが一般的です。

残金決済が終わったら、売主はマンションの鍵などを渡し、所有権移転に関する登記申請書を法務局へ提出します。これは司法書士が行う場合がほとんどです。

引渡しが終了したら、買主はいつでも物件に引っ越すことができますが、引渡しと引っ越しはまったくの別物ですので、混同しないように注意しましょう。

マンション売却に失敗しないための2つのコツ

マンション売却の流れを見ていくと、かなり複雑で時間もかかるということがわかりますね。では、マンション売却に失敗しないコツをご紹介しましょう。

コツ① いい不動産会社を見つけよう

現在では、インターネットで物件を一括査定できる便利なシステムがあります。まさしくここが、不動産会社と出会うポイントになるので、安易に「査定額が高い」という理由だけで不動産会社を決めないように注意してください。

ポイントは、複数に査定を頼んでみるということ。
査定額の良し悪しだけでなく、過去の実績や社内の雰囲気、契約にかかる費用などを考慮し、総合的に判断してください。
また、マンション売却には担当者の実力によるところもあるため、担当者との相性や人となりなどをよく観察してください。

あまりに高い査定価格を言ってきたり、良いことしか言わない不動産業者は、裏があるかもしれないと用心した方がいいかもしれません。
後で「このままでは売れないので売却金額を下げましょう」となり、結局希望の価格で売れないということになります。

また、マイナス面も正直に言う不動産会社は、そこも含めて価格の設定や購入希望者に説明をしてくれるため、後々のトラブルを招きにくくなります。

インターネットでの一括査定をオススメするのは、1社ずつ足を運ばなくても、複数の不動産会社に査定依頼ができるから。たくさんの中から情報や実績を見ることもできるため、比較して考えることができます。
そして、その中でもサイトの運営側が信頼できる不動産会社だけを厳選しているものを選ぶといいでしょう。

コツ② マンション売却は余裕あるスケジュールで

例えばすぐに現金が必要ですぐにマンション売却したい場合は、不動産会社に仲介を頼まず、マンション買取業者に買取を依頼する方法もあります。

しかし、納得のいく金額で満足のいくマンション売却を考えているなら、6〜8ヶ月程度の期間を見越して進めていきましょう。一般的に売却期間は3〜4ヶ月と言われていますが、買主が決まったとしても、売買契約、引渡しとひとつずつクリアするのに、数ヶ月を要します。

売り急ぐとマンションの価格が下がってしまうため、損をしてしまします。
マンション売却には時間的な余裕を持って臨みましょう。

マンション売却に関するお金のこと

マンション売却は、売却価格だけでなく、契約に関する費用や、売却後の税金のことが関わってきます。これらの費用のことを考えていないと、後になって「こんなはずじゃなかった」ということにもなりかねませんので、注意してください。

マンション売却の仲介手数料と契約書・登記の費用

マンションを売却したら、まず仲介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
法律で決められた仲介手数料の上限は、

(売買価格×3%+6万円)×消費税
で計算できますので、参考にして準備しましょう。

また、売買契約書や登記にも費用がかかります。
売買契約書は、それに貼る印紙代です。契約金額によって異なるため、国税庁のリンクから確認してください。
※国税庁リンク(印紙代)
https://www.nta.go.jp/law/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/02.htm
また、登記は司法書士に頼むのが一般的ですが、その報酬が2〜3万円かかります。

マンション売却したら確定申告をする

個人事業主でないと、確定申告に馴染みのない方が多いですね。
しかし、マンション売却をしたら、給与以外の所得が生じるために確定申告が必要となります。
申告するのは、マンション売却して収入のあった翌年の2月16日〜3月15日の間です。
また、マンション売却で損失が出た場合でも、確定申告をすれば給与所得や事業所得から損益通算され、還付を受けられるという特例もあります。

マンションを売却したら、利益でも損失でも確定申告をすることを覚えておきましょう。

マンション売却の注意点

マンション売却には大きなお金が動くため、トラブルも多く報告されています。できる限りトラブルを起こさず、気持ちよく満足のいくマンション売却を目指しましょう。

不動産会社とのトラブル

マンション売却でよく起こる不動産会社とのトラブルは、
・積極的に販売活動をしてくれない
・業者買取を強く勧めてくる
・媒介契約解除したのに費用を請求された
・仲介手数料+αの費用を請求された
といったものがあります。

このようなトラブルを防ぐためには、やはり信頼できる不動産会社を厳選した一括査定を利用し、しっかりと不動産会社の良し悪しを見極める必要があります。

媒介契約の途中解除や仲介手数料以外の費用に関しては、最初に必ず確認して明確に残しておきましょう。
もしもの場合には、地域の宅建協会に相談すると受け付けてくれます。無料相談もあるので利用してみましょう。

買主とのトラブル

マンション売却でよくある買主とのトラブルは、以下の通りです。
・引渡し後のマンション設備に瑕疵や不備が見つかった
・契約後に天災などで引渡しができなくなった

まず設備に瑕疵があった場合は、マンション売却の売買契約で定めた期間などに基づいて売主に修繕の義務があります。
また、買主がマンション売却後にリノベーションを行った場合は契約時に瑕疵担保責任を負わないとする方法もあります。
いずれにしても、マンション売却でトラブルを招かないために、契約時に買主の希望も聞きながらしっかり確認し、契約書に盛り込みましょう。

また、設備の不備については、マンション売却の契約前に「付帯設備一覧表」をつくっておき、買主と一緒に重要事項説明で確認をします。
ここで確認していた設備の不備については、売主が取り付け、または処分を行う義務があります。
マンション売却が住み替えで、元のマンションに残すつもりのエアコンが必要になり、つい持っていってしまったという場合でも、売主は返還しなければならないので、注意してください。

マンション売却契約後の天災は、不可抗力とはいえ双方にとって大きな問題です。
契約が成立しているため、買主には代金を支払う義務が生じています。
しかしながら、売主はマンションを契約時の状態に戻してから引き渡す義務もまたあるのです。
修復が不可能であれば、買主は契約を解除できるため、天災の可能性がないとも限らないということも考慮に入れておいてください。

マンション売却のまとめ

マンション売却は、売主にも買主にも大きな金額が動くものです。
双方にとって満足のいくマンション売却となるよう、マンション売却の流れと方法をしっかり踏まえ、なるべくトラブルが起きないように慎重に進めていきましょう。

マンション売却を成功させるには、いい不動産会社を選ぶことが一番大切です。

そのためには、一度にいろんな不動産会社を比較できる一括査定が便利です。

マンション売却を考えたら、まずは流れを把握して相場を確認し、一括査定をしてみましょう。

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