不動産売却の方法や手続は?査定から売却で損をしないための知識

不動産売却の流れを知ろう!

不動産を売却するといっても、初めての方は何から手を付けていいのかわかりませんよね?

まずは不動産売却がどのように行われるのか、全体の流れを知っておきましょう。全体像がわかれば、何から準備すればいいのかが見えてきます。

不動産売却したい〜不動産査定の方法〜

それでは、不動産売却のやり方を順を追って説明します。

①不動産の相場を知ろう

インターネットなどで近隣の似た物件の情報を調べ、自分の不動産のおおよその相場を把握しておきましょう。

②不動産査定を依頼する

不動産会社を一軒一軒回るのは時間も労力もかかりすぎます。インターネットの不動産一括査定を利用して、不動産査定を依頼しましょう。

③不動産会社に査定を受ける

不動産一括査定から数社に依頼したら、実際に不動産会社から査定を受けましょう。

④不動産売却価格を決める

査定額=売却価格ではありません。最終的には査定や相場から判断して決めた金額を売却価格に決めましょう。

⑤媒介契約をする

いよいよ不動産売却が実際に始まります。不動産会社と媒介契約を結び、依頼します。

⑥不動産売却活動をする

不動産会社によって物件の広告などが出され、買い手の募集を行います。

⑦売買契約をする

購入希望者が決まったら、手付金や引渡し日など不動産会社を通じて細かい内容を調整し、売買契約を結びます。

⑧決済と引渡し

買主によって決済が終わったら、物件の鍵などを渡して引渡しになります。引渡し日と引越日は違いますので、間に合うように引越を済ませるように注意しましょう。

不動産売却は、一般的にこのような流れで進んでいきます。

期間はおよそ6〜8ヶ月ですが、順調に行くとは限りませんので時間には余裕を持っておいた方がいいでしょう。

不動産売却を急ぐ場合には、不動産会社に買い取ってもらうという方法もあります。

不動産売却の査定はどう行われる?

不動産売却をするために、査定は重要な目安となります。

では、不動産の査定とはどのように行われるのでしょうか?知っておけば、査定が適正か判断する材料となります。

不動産売却の為の査定の方法とは?

不動産売却をする時、不動産会社に査定を頼みます。

不動産の査定には2種類あり、物件によってどちらかを選んで査定を依頼しましょう。

机上査定(簡易査定)

文字通り、不動産会社が実際の物件を見ることなく、過去の取引や周辺の事例、市場の動向などの情報だけを考慮しながら査定します。 早ければ60分以内に査定が出ることもあり、早いことがメリットですが、どうしても精度に欠けるというデメリットもあります。

訪問査定(現地査定)

不動産売却を行う物件を実際に見に行き、詳しく現地調査を行って査定をします。 主に立地条件や土地や建物の状態、隣接道路や建物との状態、日当たり、間取り、住宅設備といった詳細を見ていきます。 不動産売却を現実的に考えているなら、不動産の専門家に実際に見てもらえ、精度の高い訪問査定が良いでしょう。ただし、机上査定よりも査定額が出るまでに時間がかかります。

机上査定は面倒な書類を用意する必要がなく簡単に早く査定を行うことができるので物件を早く査定してもらいたい方や、不動産がどのくらいの金額になるかの目安を知りたい方におすすめできます。 また、机上査定なら複数の不動産業者に一括査定を依頼することも可能なので価格の相場を把握するのにもおすすめできます。

不動産売却するための査定をしてみたい方は、【厳選5サイト】不動産一括査定ができるおすすめサイトこちらをチェックしてみてください。

不動産売却の手続きのやり方と必要な書類とは?

不動産査定が終わって家を売ると決めたら売却手続きに入ります。

不動産売却の手続は、なんだかややこしいように感じますね。

前もってどのような手続きがあり、何の書類が必要か知っておくと、準備もしやすくなります。

不動産売却をする前に必要な書類

不動産を売却したいと思った時、売りに出す前に必要になる書類があります。 査定をする場合にも役に立ちますので、準備しましょう。

①不動産購入時の物件パンフレット

不動産売却するために、不動産会社は募集広告などを作成します。

そのためには、築年数、構造、概要、設備詳細や間取りが記載されている、物件のパンフレットが必要になるのです。 不動産売却を考えたら、まず購入時のパンフレットを探してください。

紛失してしまった場合は、管理会社や施工会社に問い合わせてみましょう。

②住宅ローンの償還表

不動産売却をする際、住宅ローンが残っていれば当然売却価格などに関わってくる情報です。 前もってローン残債がいくらなのか正確に知るために償還表が必要です。 不動産売却の価格を決める重要なものですので、ローンを組んでいる金融機関に確認しましょう。

不動産売却「売買契約」に必要な書類

購入者が決まったらいよいよ「売買契約」を結びます。

その時に必要な書類があるので、不備がないよう準備しましょう。

①印鑑証明、住民票

不動産売却の契約はすべて実印で行うため、印鑑証明が必要です。また、登記上の住所が実際の住所と違う場合は住民票が必要になります。地域の市役所等で取得しましょう。

②不動産の権利書

2005年以前に購入した物件は「登記済権利書」というものです。 不動産売却の場合、売買契約の時は権利書を見せ、決済時に手渡します。

③固定資産税納税通知書

不動産売却をする際、固定資産税を精算します。そのために売却する年の固定資産税納税通知書が必要になります。 毎年5月頃税務署から郵送されてくる書類です。

④建築確認済証、検査済証

不動産売却する物件が、きちんと建築確認を受けているかを確認する書類です。買主が融資を受けるのに必要な場合があるので、重要なものです。 不動産購入時に交付されているものですが、見当たらない場合は、物件を管轄している役所の建築家などで代わりになる書類を発行してもらいましょう。

また、不動産売却する物件がマンションの場合、管理規約・議事録・長期修繕計画書が必要になります。

不動産売却の決済時に必要な書類

不動産売却の残金をすべて支払う決済の時には、以下の書類が必要になります。 不備があると決済が終了しない場合があるので余裕をもって準備しましょう。

①登記関連の書類

一般的に、決済日には司法書士に登記を委任します。そのため、

  • 委任状
  • 登記原因証明情報
  • 代理権授与証明書(立ち会わない場合)

が必要です。 書類自体は司法書士が作成しますが、署名、実印が必要です。

②固定資産税評価証明書

不動産の所有権移転登記をするために必要です。都道府県の税事務所などで取得できますが、有効期間が3ヶ月ですので気をつけてください。

不動産売却で損をしないための注意点

大きな金額が動く不動産売却は、得をするのも損をするのも大きな差になります。

気をつけておけば、少しでも高く不動産売却が行える注意点をご紹介します。

不動産売却の要、不動産会社を選ぶ

不動産売却をする時、必ずお世話になるのが仲介してくれる不動産会社です。

不動産売却が満足いくものになるかどうかは、この不動産選びにかかっているといっても過言ではありません。

おすすめは、インターネットの不動産一括査定を利用して、複数の不動産会社に査定を依頼することです。

残念なことに、悪質な不動産会社が存在するのも事実なので、査定額をやたらに高く出す業者などには要注意です。

査定額は必ず書面で出してもらい、「出せない」という不動産会社は選ばないようにした方がいいでしょう。

また、不動産売却すると多額の税金がかかります。相続や税金の問題がある場合は、その問題に強い不動産会社を選ぶと、大きく節税できることがあります。

不動産売却活動の注意点

不動産売却で実際の売却活動を依頼するには、3つの媒介方法があります。

それぞれにメリットデメリットがあるので、慎重に選びましょう。

①一般媒介契約

いくつかの不動産会社に売却依頼する時の契約です。 できるだけ広く募集できるメリットがありますが、不動産会社には募集状況の報告義務がないというデメリットもあります。

②専任媒介契約

不動産会社を1社に決めて依頼する場合です。

その会社に一切を任せ、期間は3ヶ月が上限です。依頼主はその間他の業者に依頼することができませんが、契約した不動産会社には2週間に1度の報告義務が生じます。

③専属専任媒介契約

「専任媒介契約」と似ていますが、自分で買主を見つけても不動産会社を仲介させなければ売却できないという厳しい約束があります。

その分、不動産会社からの報告は週に1回以上と義務づけられています。

不動産一括査定で信頼できる不動産会社が見つかった場合は、②の専任媒介契約を、訪問査定をしたけれど良い不動産会社に出会えなかった場合には①の一般媒介契約をおすすめします。

不動産売却の契約書に注意

不動産売却した場合、契約後に売主に責任が生じるのが「瑕疵担保責任」です。

取引上一般的に要求される設備が欠けていたり、欠陥があった場合、売主がそれに気付いていなくても、契約後に発覚した瑕疵に対しては売主が責任を負わなければなりません。 知らなかったでは済まないため、売買契約書で瑕疵担保責任の期間や負う責任についてしっかり明記しておきましょう。 明記されていないと、民法が適用されることになります。

不動産売却したら、どんな税金がかかるの?

不動産売却には大きなお金が動きます。売却すれば当然ながら所得になるので、税金がかかってきます。

その分まで考慮して不動産売却を行わないと、売却額だけにこだわると結果的に損をすることもあります。

不動産売却時の印紙税と登録免許税

不動産売却した時は、売買契約書を作成しますが、契約書に貼る印紙代がかかってきます。

契約した金額によりますが、500〜1000万→5,000円、1000〜5000万→10,000円となります。(詳細は国税庁参照https://www.nta.go.jp/law/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/02.html) 登録免許税とは、不動産売却をした時の明媚変更に必要となる税金です。

平成31年3月31日までは軽減税率となり、「固定資産税評価額×1.5%」になります。

不動産売却時の譲渡所得税と住民税

不動産売却をして利益が出れば、所得税と住民税がかかってきます。 譲渡所得税の算出方法は以下の通りです。

・保有期間が5年以下の場合 課税譲渡所得金額×30%(所得税)  9%(住民税)

・保有期間が5年以上の場合 課税譲渡所得金額×15%(所得税)  5%(住民税)

また、不動産売却した物件に済んでいた場合、所有期間中の減価償却が行われていた場合があり、譲渡所得から3000万円の特別控除があります。 住民税については、確定申告で譲渡所得税を申告すれば、住民税の申告も同時に行ったことになります。

不動産売却したら、確定申告を!

不動産売却をしたら、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告をしましょう。

申告するのは上記の「譲渡所得税」についてで、もし申告をしなければ、「無申告加算税」という、本来納税すべき金額の15〜20%が加算されてしまいます。

また無申告が悪質な隠ぺいと判断されると「重加算税」が、後から支払うべき税金があると発覚したら「延滞税」が課税されてしまいます。 どちらもかなりな額にのぼるので、きちんと期間内に確定申告をしましょう。 次に不動産売却初心者の方でも分かりやすい「初めての不動産売却を成功させる3つのポイント」を紹介していきましょう。

初めての不動産売却を成功させる3つのポイントを紹介

Point①不動産売却には「個人売買」「仲介」「買取」の3種類の方法がある

家や土地などの不動産を売る方法は、大きく分けると3種類に分類されます。

まず1つめは、自分で買主を探して売買契約を成立させる「個人売買」という方法です。

「個人売買」の場合は、不動産を探している人を自分で探さなければいけませんが、どうやって探せばいいかわかりませんよね。

不動産を探している人は、あまり多くはないですからね。 基本的には、知人の紹介やインターネットで探すことになる事が多いのですが、あまりお勧めはできません。不動産の売却に必要な手続きなども自分でする必要がありますが、専門的な知識がないので結局自分一人ではできないことが多いからです。

2つ目の、不動産会社に売買を依頼する「仲介」が今は一番多く利用されている、不動産売買の方法です。

まず不動産会社へ出向き、所有不動産の売却を依頼します。

そうすると不動産会社が広告や流通ネットワークを通して、購入者を探す手伝いをしてくれます。しかし、不動産会社に仲介を依頼するので「仲介手数料」が必要となります。売却については、大体の目処として3ヶ月~6ヶ月程度とされているようです。しかし買手が見つからない場合も当然あります。

3つ目は、不動産会社での「買取」です。不動産会社に直接物件を売却するので、購入者を探す時間や、余計な手間がかからないという大きなメリットがあります。

また、個人ではなく企業との取引になる為、取引後のトラブルなども基本的にはありません。不動産の売買は高額になるので、金額よりも安心、安全を選択することも必要ですね。 このように3つを比較してみると「買取」を選択した方が損せずに、楽して早期に売却ができると思うでしょう。

しかしこの「仲介」と「買取」では不動産の価格が大きく変わってきます。不動産会社で家や土地を買取してもらった場合、その買取した不動産で利益得る必要があります。

その為にリフォームをしたり、新たに建て替え等をします。家や土地を再販売し、リフォームや建て替え等に掛かった費用を差し引いた額が不動産会社の利益となる訳です。「仲介」と比較すると、一般では難しいことを行った分、利益を多く得られることなります。 その為、不動産会社にて買い取ってもらうと、「仲介」して不動産を売却するよりも価格は下がってしまいます。 この3つの種類を頭に入れて、先ずはご自身に合った売却方法を選んでください。

Point②不動産売却査定に必要なすべての書類を忘れずに!

基本的に5つの書類が必ず必要になります。

ただし、必要な書類が変わる事があるので、事前に電話やメールで確認した方が無駄な手間が省けます。 では、基本的に必要な書類5点をご紹介します。

先ず初めに準備する書類は「権利証」になります。

これは家や土地を購入した際に司法書士からもらっています。もし無くしている場合は、持ち主だけが法務局にて取得可能です。

2つ目に準備するのは「売買契約書」になります。

これも家や土地を購入した際に貰っているはずです。もし無くしてしまったという場合は、購入した不動産会社にてコピーを貰いましょう。

3つ目からは法務局に行って取得することになる書類です。基本的には3つとも、法務局に行けば誰でも取得できます。 先ずは「登記簿」ですが、一戸建てであれば、土地と建物の2種類の準備が必要です。

4つ目に必要な書類は「地籍測量図」です。この書類に関しては土地と建物の売却の時のみ必要です。

最後は「建物図面」です。これは戸建とマンション売却の時のみ必要な書類となっています。

法務局で発行してもらう「登記簿」「地籍測量図」「建物図面」の3つの書類については発行してもらう際に手数料がかかりますのでご注意ください。 もちろん1つ目の「権利書」を紛失していて、法務局で再発行する場合も手数料が必要となります。

Point③不動産を売るためには費用はどのくらい掛かるの?

無事に不動産会社も決まり、売却する方法も決まったとしましょう。

そうなると次に気になることが、不動産を売るために掛かる費用ですよね? これからは今後掛かる費用と、大体の相場について紹介していきます。

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 税金

不動産会社に仲介を依頼した場合は、「仲介手数料」が発生します。

仲介手数料とは、不動産会社に支払うお金のことです。計算式は「売買金額×3%+6万円+税」にて計算します。

例えば1000万円で売却した場合は38万8000円の支払いとなります。 次に「登記費用」が掛かってきます。

こちらは司法書士に支払うお金のことです。金額の相場は大体10万円~40万円程度になっているようです。

この金額については住んでいる地域などによっても異なります。 次は「税金」です。

仲介手数料と登記費用に掛かった消費税、印紙税(約1万円~2万円程度)利益の出た売却であれば、所得税と住民税(収入の20~40%)が発生することもあります。

「仲介」の場合はこの紹介した金額以外に資金を払うことは、ほぼありません。これらの内容以外で請求されたときは、言及した方が良いかと思います。また全ての費用は不動産の売却が完了した後に支払うので、売買契約が締結されるまでは、費用は発生しません。

また、必要以上にたくさんの金額を請求されるようであれば、怪しい不動産業者である可能性がありますので注意が必要です。 不動産の売却を成功させる3つのポイントを簡単に紹介させて頂きました。

まとめ:不動産売却でまずやるべきは不動産一括査定

不動産を売るためには準備する書類も多いので結構大変なんですよね。 不動産を売るなんて、ほとんどの人が人生で1回か2回しかない事なので、不安も多いと思います。

不動産売却をするなら、一番大切で重要なのは良い不動産会社と出会うことです。

そのためには、不動産一括査定サイトを利用しましょう。 一度に複数の不動産会社の査定を受けられて、その中から選ぶことができるメリットがあります。

不動産売却のスタートは、インターネットで不動産一括査定をし、いい不動産会社を選ぶことです。 不動産売却を考えたら、まずは不動産一括査定で不動産会社に査定を依頼しましょう。 いくつかの不動産会社に依頼して、比較検討することも大切です。

満足のいく不動産売却を行うために、信頼できる不動産会社を見極めてしっかり選んでくださいね。

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