空き家はすぐに不動産査定をするべき!?売る?貸す?最適な方法とは

転勤や相続などで空き家があり、それをどうしたらいいのか困っている人は多いものです。

空き家はすぐに手放すつもりがなくても、とにかく早目に不動産査定をしましょう。
すべてはそこから始まります。

空き家は持っているだけで固定資産税等の税金がかかってきます。
ただ持っているだけでは、資産ではなく役に立たないただの負債になってしまいます。

せっかく空き家を持っているならお金に変えたほうがお得です。
空き家がある方は早めの対応がおすすめです。

不動産査定と空き家の関係は?

空き家はすぐに不動産査定した方がいいのには理由があります。

放置すると老朽化が進むだけでなく、維持にもコストがかかり、「特定空き家」に指定されるとさらに税の負担が大きくなってしまいます。

空き家は持っているだけではお金がどんどんなくなっていってしまうわけです。

不動産査定を空き家活用にどう使う?

まずは空き家を売るにしても、貸すにしても、空き家の不動産としての価値を知らなければなりません。
それには、まず不動産査定を受けましょう。

不動産査定とは、不動産の専門家がその物件の価格がどのくらいかを見定めるもので、査定の方法や不動産業者によって差があります。
不動産一括査定という便利なサイトもあるので、必ずいくつかの不動産会社に査定してもらい、比較検討をしましょう。

不動産査定をしてもらうと、その不動産会社が空き家に強い業者かどうかも見極めることができます。

査定額の良し悪しばかりに気を取られず、不動産会社を選ぶ第一歩と考えましょう

初心者の90%以上が間違える!不動産一括査定サイトの選び方マニュアル!

2018.10.09

空き家を相続したらどうする?

実家を相続したことによって、誰も住まない空き家になって困っているケースが多いようです。住んでいる場所と遠いために、空き家のまま放置していることも。

2016年11月に、「空家等対策特別措置法」が定められました。管理のできていない空き家や倒壊の危険性がある空き家、衛生上問題があるとされる空き家などが「特定空き家」に指定され、指定されると所有者は市町村からの修繕や撤去勧告を受ける可能性もあるのです。

違反すれば50万円以下の過料、または強制撤去という措置がとられることもあり、空き家を放置すると余計にコストがかかってしまいます。

空き家になったら3年以内に売却しよう

空き家は、所有者自身が生活していたものであれば、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却しましょう。
なぜなら、所有者が居住していた家屋が空き家になったものを売却する場合、3年以内であれば譲渡所得から3000万円(最高額)まで控除される「特別控除」の特例を受けることができるからです。

つまり、売却して得た利益が3000万円以内なら、所得税が課税されないということなのですね。

だからこそ、空き家になったらできるだけ早く、不動産査定を受けるべきなのです。

不動産査定で空き家に強い業者を探す

空き家に限らず、不動産をどうにかするには、不動産業者を探すと思います。しかし、不動産会社にも得意不得意があり、空き家に強い業者を探さないと、何年経っても売れないということが起こります。
まずは不動産査定をオススメするのは、空き家に強い不動産業者に出会うための第一歩なのです。

不動産査定を複数の不動産会社に依頼する

不動産査定をいざ行うとなった場合、どうしたらいいのでしょうか?
現在では、インターネットの不動産一括査定を利用するのが便利です。一度に数社へ査定をお願いすることができ、自分であちこちの不動産会社に出向く手間が省けます。

また、複数の不動産査定を受けることで、空き家の相場がわかるという利点もあります。査定額とは、「実際に売れる金額」とは違います。契約を取りたいがために、やたらと査定額を高く言ってくる不動産会社も中にはあるので、査定額が高いものにすぐに飛びつくのは要注意です。

不動産査定を複数取った上で、自分でも周辺の同様の物件がどのような額で取引されているのか、相場を調べておきましょう。

「売りたい金額」と「買いたい金額」に大きな差があっては、空き家はなかなか売れないということになってしまいます。だからこそ、空き家に強い不動産会社を、不動産査定の段階で選ぶことが重要になってきます。

不動産査定をしたら、契約する不動産会社を選ぶ

さて、いくつかの不動産査定が出たところで、実際に空き家をお任せする不動産会社を選ぶ段階まできました。
単純に最高値で売ってくれそうな業者という選び方もありますが、その査定額が必ずしも市場とマッチしているとは限りません。
最終的には担当者とのやりとりになるので、担当者が信頼できる人なのか、親身になって相談にのってくれているのか見極める必要があります。

空き家を売却するにしても、貸し出すにしても、その分野を得意としている不動産会社を選びましょう。

空き家を売るか貸すか決定する

親から相続して思い入れのある家なら、簡単に手放す決断ができないものです。しかしながら、前述した通り、空き家のまま放置するとコストがかかるばかりで、最終的に強制撤去ということにもなりかねません。

不動産査定を経て、信頼できる不動産会社が見つかったら、売却か賃貸として貸し出すか、更地にして運営するのか決めましょう。もちろん、リフォームなどをして自分で住むという活用方法もあります。

いずれにしても、不動産査定を受けることで出会った信頼できる不動産会社とよく話し合って、空き家の活用方法を決定しましょう。

空き家の活用方法 メリット・デメリット

不動産査定で不動産会社が見つかったら、空き家の活用方法を決めなければなりません。それぞれについてメリットとデメリットを見ていきましょう。

空き家を売却することのメリット・デメリット

メリット
  • 現金が手に入る
  • 固定資産税の支払いがなくなる
  • 管理する必要がなくなる
デメリット
  • 先祖から受け継いだものがなくなる
  • 以後の収益にならない
今ある空き家の状態にもよりますが、遠方にあって行くこともままならない、古くてリフォームしない限り借り手が付かないといった場合は、売却することが現実的です。
相続の場合は、3年以内に売却しなければ売却時の所得税が特別控除にならないため、早目に不動産査定を受けて売却活動を始めましょう。

空き家を貸すことのメリット・デメリット

メリット
  • 家賃収入が入ってくる
  • いずれ自分や子どもたちが住める
デメリット
  • 家主として管理対応しなければならない
  • 入居者募集をして空室を埋めないと収益にならない
  • 建物や設備の修理費、補修費などがかかる
  • 固定資産税が発生する
  • 確定申告などをする必要がある
空き家を貸すとなれば、人が借りたいと思う物件にする必要があります。立地や建物の状態によっては、賃貸に向いていないこともありますので、必ずしも借り手が付くという保障はありません。
空き家が賃貸物件として価値があるのか、不動産査定時にある程度わかることなので、不動産会社に相談してみましょう。

空き家を更地にすることのメリット・デメリット

メリット
  • 駐車場などとして収益が出る
  • 売却しやすい
  • 自宅やマンションを建てることができる
デメリット
  • 固定資産税が上がる
  • 空き家の解体費用がかかる
空き家が老朽化し、更地にしてしまって管理する活用法もあります。コインパーキングなどにして収益を生み出すこともできますが、管理責任はもちろん発生します。
また、いずれ売却するのなら、更地にすることはオススメしません。なぜなら、土地だけを売却すると、特別控除が受けられなくなることがあるからです。
不動産査定を受ける時に、このようなことをきちんと説明してくれる不動産業者を選ぶといいですね。

空き家を不動産査定する時のポイント

空き家問題は、昨今深刻な社会問題となりつつあります。空き家を放置することに対する措置も厳しくなっていくことが考えられますので、活用方法が決まっていなくても、不動産査定を受けてみましょう。

point①不動産査定はとにかく早目に!

不動産査定を依頼するには、空き家をどうするか決まっていないとできないと思っていませんか?

本格的に物件を訪問しての査定を受ける前に、インターネットの不動産一括査定を利用して、早目に不動産査定を受けましょう。

不動産査定の簡易なものでも、おおよその売却金額がわかれば、活用方法をどうするかの方向性にも役立ちます。
空き家は、住まなくなってから3年以内に対処することが大切です。
悩む前に、不動産査定だけでも受けましょう。

point②訪問査定を受けるなら、キレイにする

不動産査定を受け、不動産会社が決まってから実際に訪問査定を受けるという人も多いでしょう。実際に物件を見ての査定になりますので、査定のプロの印象がいいに越したことはありません。
遠方であれば大変ですが、できるだけ家のコンディションを整え、掃除や庭などの手入れをしておきましょう。

訪問査定では、建物の状態をはじめ、日当たり、眺望、近隣の様子や立地、交通量などといったものも評価に入ります。売却するならかなり重要なポイントですので、できる限りキレイな状態で見せられるようにしましょう。

具体的な空き家の活用方法は?空き家を活用すれば不労収入も夢じゃない!

空き家を有効活用しよう!って一言でいってもどうすればいいかわかりませんよね。
空き家を有効活用するには大きく分けて3つの方法があります。

空き家のおすすめ活用方法3選

では、具体的な空き家の活用方法一般的には、以下のような方法があります。

  • 空き家をリフォーム後、賃貸物件にする
  • 戸建なら更地にして売却or駐車場などの経営
  • 空き家を売却する

空き家をリフォーム後、賃貸物件にする

空き家物件をリノベーションして賃貸物件として他人に貸すことについてご紹介しますが、これは基本的には空き家を投資対象として活用するという事になりますね。

空き家をリフォームして売り出すことによって、大きな利益を出すことができるようになります。

また、アパートやマンションのような集合住宅を購入して活用する場合、自分もその物件に住めば家賃を別に支払う必要もなくなりますね。

例えば、庭付きなどの少し土地の広いけどボロボロの空き家を持っていたとします。
建物を解体して新しい3階建てで部屋数6部屋のハイツ(アパート)を作って1月6万円で貸し出す、賃貸物件に建て替えたらどうでしょうか。
1部屋は自分が住むとして、残り5部屋の入居者が決まれば毎月30万円の不労収入が得られ、持ち家なので自分の家賃は0円です。
銀行への返済を考えても十分に利益を得られると思いませんか。
空き家を活用して不労収入を得るというのも良いかなと少し思えたと思います。

戸建なら更地にして売却or駐車場などの経営

戸建てで広い土地をお持ちの方なら、更地にして売却するか、キレイに整備して駐車場経営という手もあります。

駐車場経営なら、初期費用だけで、あとは勝手に駐車場がお金を稼いでくれますので、完全な不労収入を得ることができます。

空き家を売却する

そして、空き家を売却することです。
私的には、これが一番オススメといえます。

なぜなら、空き家を売ることによって大きな収入を得ることができるからです。
また、今物件の価格は地域にもよりますが、上昇傾向にあります。

その他にも、イベントスペースとして貸す、宿泊施設として利用するなどあるようですが、いずれにしても空き家となった不動産があるなら、まずは不動産査定をすることが第一です。

なぜなら、不動産査定を行うことで、空き家の活用方法が見つかるから。
何もせずに放置することが、一番よくありません。

不動産査定と空き家のまとめ

空き家は年々増え続け、近隣に迷惑をかける存在ともなりかねません。
大切な財産ですが、空き家のままではコストがかかるばかりで価値がありませんね。

空き家になったらすぐに不動産査定を受け、どのように活用していくのかを検討しましょう。

不動産査定は必ず複数の不動産会社に依頼し、比較して慎重に選んでください。

もちろん、不動産査定をお願いしてからといって、必ずそこと契約しなければならないことはありません。

不動産査定は、空き家活用のスタートとして大切なことです。
インターネットで気軽に不動産査定できますので、とにかく早く対処しましょう。

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