不動産売却の媒介契約はどれがいいの?メリット・デメリットを解説

不動産売却をする場合、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。

この際、不動産会社と結ぶのが「媒介契約」です。

ただ、媒介契約にはいくつか種類があり、「どの契約にすればいいのか迷う」という方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、各契約ごとのメリット・デメリットを含めて、媒介契約について徹底解説します。

不動産売却における媒介契約って何?

不動産売却の媒介契約とは

不動産売却をしたい時、不動産会社に相談することがほとんどです。

不動産一括査定などを使って不動産会社までは探せても、実際に不動産会社と契約する際、「どのような媒介契約にすれば良いのか分からない」という人が多いようです。

まずは、「媒介契約とは何か?」「どのような種類があるのか?」について解説します。

不動産売却の媒介契約とは?

不動産において「媒介」とは、いわゆる「仲介」のことを差しています。

不動産用語なので、あまり聞き慣れないのですが、不動産会社に売主・買主の間に立ってもらい、売買契約の成立を促すために両者の仲立ちをしてもらうための契約ということです。

売却する場合は、売主が不動産会社に不動産売却の仲介を依頼し、不動産会社が承諾すると媒介契約が成立したということになります。

不動産売却の媒介契約は3種類

不動産売却の媒介契約には種類が3つあります。

それぞれの違いを理解しましょう。

一般媒介契約

不動産売却をするにあたり、1度に複数の不動産会社に仲介を依頼できる媒介契約です。

特徴は、不動産会社に仲介を依頼せず、自分で買主を見つける(自己発見取引)こともできるという点です。

また、指定流通機構である「レインズ」への登録や業務状況の報告義務も任意で行うことができます。

そのため、不動産会社も売主も自由に販売活動を行うことができます。

なお、契約期間は行政指導で3ヶ月以内とすることが推奨されています。

レインズについては後ほど詳しく解説します!
専任媒介契約

不動産売却で、仲介する不動産会社を1社に限定して契約する方法です。

自己発見取引も認められていますが、レインズへの登録義務が生じます。

契約の有効期間は3ヶ月以内、レインズへの業務状況報告義務は2週間に1回になります。

専属専任媒介契約

不動産売却において、媒介契約する不動産会社は1社のみとなり、その上自分で買主を見つける自己発見取引も禁止される契約です。

レインズへの登録も媒介契約締結から5日以内、業務状況の報告は1週間に1回と、専任媒介契約よりも厳しい条件が付加されます。

契約の有効期間は3ヶ月以下となります。

それぞれの特徴をまとめました!
一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社との契約
契約期間規定なし(3ヶ月が一般的)最長3ヶ月最長3ヶ月
レインズへの登録義務義務なし契約から7日以内に登録契約から5日以内に登録
自分で買い手を見つけて契約
販売状況の報告義務義務なし14日に1回以上7日に1回以上

レインズって何?

不動産売買において、よく耳にするのが「レインズ」です。

レインズとは、「指定流通機構」という意味で、簡単に言うと全国の不動産物件が集められ、不動産会社が情報を検索できるシステムです。

国土交通大臣の許可を受け、東日本・中部・近畿・西日本の4カ所で運営されています。

不動産会社と媒介契約を結び、レインズに不動産情報を登録することで、全国の不動産を買いたい人に広く情報を共有することができます。

一方、不動産を買いたい人も不動産会社を通して購入依頼をすることで、レインズの情報を検索することができるのです。

不動産売却では媒介契約の種類によって、レインズへの登録や業務状況の報告義務があり、不動産情報を上手く使うことが不動産売買を成功に導きます。

媒介契約でこんなに違う?各契約ごとのメリット・デメリット

各媒介契約のメリット・デメリット
正直、媒介契約なんてどれも同じでしょ?
それぞれメリット・デメリットが異なるよ!

自分が望む不動産売却を成功させたいなら、どの媒介契約にするかは大きなポイントですので、メリットとデメリットをよく検討して決めましょう。

一般媒介契約のメリット・デメリット

不動産売却で一般媒介契約をする最大のメリットは、いくつかの不動産会社と契約を結べるという点です。

できるだけ多くの買い手を探す方法として有効と言えます!

複数の不動産会社に不動産売却の仲介を依頼することで、より多くの買いたい人に物件の情報を届けられるので、成約の可能性が高くなります。

また、一般媒介契約を結んでも、自分で買い手を見つけることができるため、さらに間口が広くなります。

しかし、不動産会社の立場からしてみると、せっかく力を入れて販売活動をしても、他社が買い手を見つけてしまったら何の得にもなりませんよね?

たしかに、頑張って販売活動をしても他者に顧客をとられたらいい気はしないよね…
不動産会社は売買成立後に仲介手数料をもらうことでしか利益をあげられないからね!

従って、不動産会社が積極的に販売活動を行わない可能性があるという点がデメリットとなります。

売りたい物件が人気エリアや優良物件であれば、不動産会社が熱心に販売せずとも売れる可能性がありますが、そうでない場合、どの不動産会社もあまり販売活動をしてくれず、期間内に売れないということが起こってしまいます。

不動産売却において有利に使えるレインズへの登録も「任意」となっているので、情報の共有という意味ではデメリットとなるでしょう。

また、一般媒介契約には、「明示型」「非明示型」があります。

  • 明示型:複数の不動産会社との契約時に他の不動産会社にもどこの会社と契約しているのか知らせること
  • 非明示型:「どこの不動産会社に依頼しているか」+「複数の不動産会社と契約しているか」を知らせない

売主としては、非明示型にして不動産会社に頑張ってもらいたい所ですが、不動産会社としては一般媒介契約になったとしても、せめてどこの不動産会社がライバルかは知りたいものです。

そのため、特別に事情がない場合は「明示型」を選んだ方が信頼関係は築きやすくなるでしょう。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約は、販売を任せる不動産会社を1社に決める必要があります。

不動産売却を複数の不動産会社には依頼できないため、依頼された不動産会社は販売活動を熱心に行ってくれるという点がメリットになります。

専任媒介契約ではレインズへの登録が必須なので、全国の不動産会社に広く情報を閲覧してもらえる点も販売を有利にできます。

また、レインズの登録に伴い、2週間に1度以上の販売状況の報告義務が生じるため、売主としても状況がわかって安心です。

他にも、不動産会社によっては値引きや買取保証サービスなどを行っている場合があります!

さらに、専任媒介契約では、不動産会社は1社のみですが、自分で買い手を見つけることは可能です。

専任媒介契約のデメリットとしては、1社のみの契約となるため、販売はその不動産会社の力量にすべてかかっているという点です。

不動産売却では不動産会社を選ぶことが何よりも重要になります。

そのため、「不動産一括査定」を最大限に利用し、売りたい物件の得意な不動産会社、信頼できる会社を選びましょう。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に1社のみの契約となり、さらに自分で買主を見つける自己発見取引が禁止されます。

ただし、レインズへの登録は契約後5日以内にしなければならず、報告義務も1週間に1度以上という、より厳しい条件が課せられます。

販売状況の報告頻度が高いので、3つの媒介契約の中で一番現状把握がしやすくなります!

売主により厳しい条件が課せられる分、不動産会社側もより本気度の高い販売活動を行ってくれるという点がメリットになります。

具体的には、他の2つの媒介契約よりも広告などの費用をかけて販売活動をしてくれたりします。

ただ、他の不動産会社に販売してもらったり、自分で買主を見つけたりすると違約金が発生するので注意しましょう。

不動産売却を1社だけに任せるため、最初の不動産会社選びが非常に重要になります。

実際に担当してくれる人物ともしっかり面談して、経験や実績、信頼できるかどうかを見極めましょう。

不動産売却における媒介契約の注意点

不動産売却における媒介契約の注意点

3つの媒介契約についてメリット・デメリットを解説してきましたが、他にも注意していただきたい点がいくつかあります。

ここでは、不動産売却を成功させるために知っておきたい注意点をご紹介します。

媒介契約の注意点は次の4つです!
注意点
  1. 媒介契約の解約(解除)方法を知っておこう
  2. 不動産会社を選ぶ際は不動産一括査定を利用する
  3. 仲介手数料は不動産売却が成功してから
  4. 不動産会社が行う「囲い込み」に注意

媒介契約の解約(解除)方法を知っておこう

「媒介契約を結んだものの販売状況が思わしくない」「不動産会社と相性が悪い」といった理由で、解約したい場合はどうしたらいいのでしょうか?

一般媒介契約は、いつでも解約可能なので電話一本で解約することができます。

一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約は、基本的に3ヶ月の契約期間があるため、それ以前に解約するとなると、違約金などが発生することがあります。

契約時には「解約」に関する事項もしっかり確認しておきましょう!

急いでいなければ、3ヶ月経過後の更新をしないことで解約することができます。

期間内の解約となれば、それまでにかかった広告費などを請求されることもあるため、注意しましょう。

不動産会社を選ぶ際は不動産一括査定を利用

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社を1社だけに絞る必要があります。

つまり、選んだ不動産会社の力量で不動産売却の成否が決まるということか!

それほど重要な不動産会社選びは、不動産一括査定を利用して複数の不動産会社を比較検討しましょう。

ただし、会社を比較検討する際は査定額だけを見て決めてはいけません。

不動産会社にも得意なエリアや分野があり、売りたい物件を得意とする不動産会社を選ぶことが重要です。

「前回よかったから」という安易な理由で同じ会社に任せて苦戦することもよくある話なので、不動産売却の度に不動産会社選びを検討することをおすすめします。

また、不動産一括査定を利用することで、1度に6〜10社の不動産会社を見ることができます。

不動産売却において重要な会社選びは不動産一括査定を賢く利用しましょう!

仲介手数料は不動産売却が成功してから

多くの不動産会社は、「専任媒介契約」を好みます。

なぜなら、不動産会社は仲介手数料をもらうことで初めて収入となるからです。

つまり、不動産会社は媒介契約を結んだだけでは何の利益もなく、最終的に物件が売れて初めて仲介手数料を受け取ることができるのです。

販売活動にどれだけ広告費などをかけても売れなかったら全く回収できないね…
だから、不動産会社は1社だけで販売できる専任媒介契約をしてほしいんだよ!

そのため、不動産売却をする上で特にこだわりや条件がないのであれば、専任媒介契約をおすすめします。

不動産会社が行う「囲い込み」に注意

専任媒介契約をおすすめしましたが、不動産売却する場合は「囲い込み」に注意が必要です。

不動産売買では、買い手側売り手側両方にそれぞれ不動産会社が仲介します。

そこで、不動産会社は売り手側も買い手側も自分の顧客であれば、1件の不動産売買で両方から仲介手数料が入ってくることになります。

これを「両手仲介」と言います!

悪質な不動産会社は、両手仲介を行いたいがために、買主側の他不動産会社から物件情報の紹介があっても、「この物件は他の人が検討中」などと嘘の情報を流し、他の不動産会社からの買い手を阻止しようとします。

これを「囲い込み」と呼び、以前から問題視されているのです。

ただし、現状では第三者が「囲い込み」を立証することが難しく、売主自身が気を付けるしかありません。

だからこそ、不動産売却では最初の不動産会社選びが重要であり、囲い込みなど行わない良質な不動産会社を選ぶ必要があるのです。

まとめ

不動産売却における媒介契約について解説しましたが、いかがだったでしょうか?

「不動産会社との媒介契約が必要であること」「媒介契約には3種類あること」「それぞれメリットとデメリットが違うこと」が理解できたと思います。

いずれの媒介契約を選ぶにしても、不動産会社の選択は最も重要なことです。

不動産売却を満足のいくものにするには、まずは不動産一括査定で良い不動産会社を選びましょう。

不動産一括査定サイトについて下記記事でまとめているので、セットで読んでみてください!

初心者の90%以上が間違える!不動産一括査定サイトの選び方マニュアル!

2018年10月9日

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