【初心者必見】不動産売却時に絶対に押えておきたい5つの注意点

不動産の売却は、人生でそう何度も経験するものではありません。

そのため、「絶対に失敗したくない」という方がほとんどではないでしょうか?

不動産売却に失敗しないためにも基礎知識や注意点を押えておこう!
けど、具体的にどんなことに注意すればいいのか分からないな…

そこで今回は、不動産売却の注意点を売却の流れに沿って解説していきたいと思います。

不動産売却で絶対に押えておきたい注意点

不動産売却の注意点

早速、一般的な不動産売却の流れに沿って、売却の注意点を解説します。

不動産売却の注意点は次の5つです!
売却の流れと注意点
  1. 売却相場は自分でも調べる
  2. 売却査定額は複数社に提示してもらう
  3. 不動産会社との媒介契約の種類を理解しよう
  4. 内見してもらう際は徹底的に磨き上げる
  5. 契約書の内容はしっかりと理解する

①売却相場は自分でも調べる

不動産売却をする際には、売却活動を行う前に、不動産会社に物件の価格査定をお願いするのが一般的です。

査定依頼をする前に自分でも売却相場を調べておこう!

売却相場は、「周辺の類似物件の価格調査」「周辺の過去の取引データ」「路線価や固定資産税評価額など公的価格」など、複数のデータを比較してください。

不動産の価格は、売主と買主がどこで手を打つかによって変わるので、明確な基準や決まりはありません。

ですから、できるだけ多くの情報を入手し、その平均を取るのがポイントです。

②売却査定額は複数社に提示してもらう

不動産会社に査定を依頼する際は、必ず複数社に依頼しましょう

有名な大手の会社に依頼すればいんじゃないの?
1社にしか査定を依頼しないのはかなり危険な行為だよ!

査定額は、その不動産会社の実績や営業方針で異なります。

そのため、1社だけに査定を依頼すると、その価格が妥当な価格かどうか分かりません。

また、査定依頼をすると、その不動産会社の営業マンと話す機会が生まれます。

実際に、担当営業マンと話しをしてみて、「その会社が信頼できる会社なのか?」「実力がある会社なのか?」を見極めることもできます。

さらに、査定依頼時のもう一つの注意点として、査定価格の提示を受ける際は、口頭ではなく査定書をもらうようにしましょう。

査定書の提出を渋るような会社は候補から外してもかまいません!

③不動産会社との媒介契約の種類を理解しよう

不動産会社と締結する媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。

それぞれ特徴が違うのでしっかり把握しておこう!
一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社との契約
契約期間規定なし(3ヶ月が一般的)最長3ヶ月最長3ヶ月
レインズへの登録義務義務なし契約から7日以内に登録契約から5日以内に登録
自分で買い手を見つけて契約
販売状況の報告義務義務なし14日に1回以上7日に1回以上

不動産会社としては、仲介手数料を受け取れる可能性が高いので、専任媒介契約や専属専任媒介契約を希望するのが一般的です。

ただ、信頼できる不動産会社が定まっていない状況なら、無理に専任媒介契約や専属専任媒介契約を選択せず、一般媒介契約で様子を見るのもいいでしょう。

④内見してもらう際は徹底的に磨き上げる

不動産の内見希望者が現れたら、事前に掃除をして、徹底的に綺麗にしておきましょう。

できれば家の中には荷物を一切置かないようにしよう!

特に、水回りの汚れなどは、気にする人は多いので、ピカピカにしておくことです。

場合によっては、ハウスクリーニングなど専門の業者にお願いするのもいいでしょう。

内見の印象でその後の交渉がスムーズに進むことも多いので、絶対に手を抜いてはいけません

また、売却する不動産がマイホームの場合、「住みながら売却 or 引っ越してから売却」で悩まれる方もいると思います。

何もない状態のほうが確実に売却しやすいので、資金的に無理がないのであれば、引っ越しを先にすることをおすすめします。

⑤契約書の内容はしっかりと理解する

不動産の売却が決まっても決して油断してはいけません。

売却が決まったら売買契約書の内容をきちんと確認しよう!

特に、「手付金の金額」「住宅ローン」については、しっかりと理解した上で契約を締結してください。

手付金は、売主が宅建業者の場合は、売買価格の20%という上限が法律で定められていますが、売主が個人であったりする場合は、法的な規制は一切ありません

手付金の相場は売買価格の1割程度だよ!

また、手付金には『解約手付』としての意味があります。

これは、買主が契約後に他に気に入った物件を見つけてどうしても解約したくなった場合、契約の履行着手前であれば、手付金を放棄して契約を解除することができます。

売主側が解約することはできるの?
売主側の都合で解約する場合は手付金の2倍の金額を支払うことで解約できるよ!

そのため、資金的に余裕があるのであれば、「手付金はある程度の金額を受け取っておいたほうが解約の抑止力になる」と言えるでしょう。

また、引っ越しのタイミングにも注意が必要です。

最大の注意点は、住宅ローンの本審査は不動産売買契約締結後でないと受けられないという点です。

つまり、住みながら売却活動を行う場合、住宅ローンの本審査が終わるまでは引っ越しができないということです!

さらに、本審査が承認された場合には、住宅ローンの決済~引き渡しまでの間に急いで引越しをしなければなりません。

中には、「住宅ローンの審査承認後すぐに引っ越したい」という買主もいるので、銀行や司法書士、不動産会社とのやりとりと並行して、引っ越しの準備を進めておくようにしましょう。

不動産売却の中でも特別な注意が必要なケース

不動産売却で特に注意したいケース

不動産売却の中でも、次の3つのケースは一般的な不動産売却にはない注意点があります。

  1. 相続した不動産の売却
  2. 住宅ローンの残債がある不動産の売却
  3. 共有持分のある不動産の売却
詳しく解説するよ!

不動産売却と並行して新居を購入する場合、「前のローンが残っている」という人もいると思います。

その際は、売却する不動産のローン残高を新居のローンに上乗せできる『買い換えローン』を利用することもできます。

ただし、借入額が大きくなるので、審査が厳しい上に返済額も大きくなります!

審査が通らないと、旧住居を売却できないということにもなりかねないので、資金面のシミュレーションをしっかりと立てましょう。

また、親が所有していた不動産を相続して兄弟で共有している場合、売却の手続きには共有持分者全員の同意が必要です。

共有持分者の中に1人でも売却に反対する人がいると売却できません!

そのため、きちんと話し合いをして、全員の意思が固まったところで売却活動をするようにしましょう。

不動産売却に携わる専門家と依頼時の注意点

不動産売却に携わる専門家と依頼時の注意点

不動産を売却する際は、「何を誰に依頼するか?」「どこまで依頼するのか?」を明確にしておきましょう。

不動産売却における手続きの分担方法としては、次のようなパターンが考えられます。

売却手続きの分担方法
  • 全てをお願いする場合
  • 全て自分で行う場合
  • 一部をお願いする場合
不動産売却に必要な作業を分担するなら、それぞれの専門家に依頼しましょう!
具体的に、どんな専門家に依頼すればいいの?

通常の不動産売却であれば、売主と買主の他に、「司法書士」「金融機関」「不動産会社」の3者が関わってくることになります。

それぞれの役割は次の通りです。

専門家の役割
  • 司法書士:所有権移転、抵当権抹消登記等の登記関係の処理を行う
  • 金融機関:抵当権の抹消
  • 不動産会社:買主探索、重要事項の説明、精算額の計算
次に、手続きの分担方法についてそれぞれ詳しく解説するよ!

全てをお願いする場合

住宅ローンがついている個人の居住用財産を第三者に売却する場合、「司法書士」「金融機関」「不動産会社」の全ての業者と関わることになります。

この場合は、それぞれの専門家に手数料を支払わなければなりません。

全て自分で行う場合

下記のようなケースであれば売主と買主だけで不動産の売買を行うことができます。

  • ローンの残債がない
  • 抵当権がない更地
  • 隣地の人に売却する
 

抵当権がないと、金融機関に抵当権抹消の手続きを依頼する必要がありませんし、買主を自分で見つけられるのであれば、買主探索を不動産会社に依頼する必要もありません。

また、隣地の人であれば、多くの場合、都市計画法や建築基準法といった公法上の規制も同じですから、買主に不測の損害を与える心配もあまりありません。

つまり、買主は重要事項の説明受けなくても大丈夫というわけです!

ただし、所有権移転登記は難しい上に、きちんと行わないと後々トラブルになるので注意が必要です。

所有権移転登記を自分で行う場合、売主と買主とが一緒に法務局に行き、法務局で説明を受けながら慎重に進めてください。

所有権移転登記を自分で行うと司法書士への報酬を節約できるので、少額の土地取引などであれば、売主と買主が自分たちで所有権移転を行うケースはよくあります。

一部をお願いする場合

親族間取引や隣地への売却の際は、不動産売却の作業の一部を専門家にお願いするケースが多いです。

よく知っている者同士なら後から揉めることも少ないですからね!

ただし、人によっては、契約書の内容などに不安があり、不動産会社を間に入れることもあります。

また、抵当権が付いている物件の場合、金融機関は司法書士を介さずに登記変更を行うことを嫌がります。

これらの注意点を踏まえて、どのパターンで不動産の売却を進めるか検討してみましょう。

不動産を高く売却するために押えておくべき注意点

不動産を高く売却するための注意点
不動産を高く売却するなら『査定』は避けては通れません!
複数社に査定依頼する必要があるんだったね!
査定に関して注意すべきポイントが他にもあるから紹介するよ!

大前提として、査定額=売却価格ではありません

そもそも査定額とは、おおむね3ヶ月以内に売れる価格として、不動産会社の担当営業マンが算出する価格のことです。

じゃあ不動産の売却価格はどうやって決まるの?

不動産の売却価格は、できるだけ高く売りたい売主と、できるだけ安く買いたい買主の双方が妥協できるところで決まります。

そのため、査定額通りに売れないことはよくあることです。

また、売り出し価格を決める際は、成約価格が決まるまでに2回ある、大きな値引きのタイミングのことを考えておく必要があります。

1回目:売れないから値引き

1回目の値引きは、売り出してから2~3ヶ月経っても売れなかったり、見学者が現れない場合に行うことが多いです。

価格がネックの場合、値引きをすれば売却することができますが、売却活動に問題がある場合は、値引きしなくても売れる可能性があります。

その場合は、値引きではなく不動産会社を変えるという方法もあります。

2回目:購入希望者との価格交渉の結果の値引き

2回目は、購入希望者による値引き交渉なので、条件さえ飲めれば売買契約が成立します。

見学者が多く、他にも購入希望者が現れそうな場合は断ってもいいですが、なかなか購入希望者が現れない場合は、また一から買い手を探さなければならないので、慎重に判断しましょう。

高額売却の秘訣は一括査定にあり!?

不動産売却では、広告活動から売却活動、内見から契約内容の説明まで、不動産会社に依頼することになります。

そのため、信頼できて実績のある不動産会社を見つけることが、実は、家を高く売る一番の方法だったりします。

信頼できる会社はどうやって探せばいんだろう?
不動産の一括査定サイトがおすすめだよ!

不動産一括査定サイトなどを利用すると、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができるので、一社一社訪問して査定依頼をする手間が省けます。

また、評判の高い大手のサイトなどは、提携する不動産会社を厳選しているため、本当に優良な会社だけを選ぶことができます。

一括査定サイトを利用する際は、あなたの目的や売却したい不動産の特徴に合ったサイトを選ぼう!

初心者の90%以上が間違える!不動産一括査定サイトの選び方マニュアル!

2018年10月9日

まとめ

不動産売却では、手続き上の注意点や売却したい不動産特有の注意点もあります。

あなたに該当する注意点をしっかりと理解しよう!

また、納得のいく売却を行うためにも、「不動産会社をきちんと選ぶ」ことはとても重要なポイントです。

ご紹介した注意点をしっかりと押さえつつ、一括査定サイトを上手に活用して、不動産売却を成功させてくださいね。

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