不動産売却の必要書類は全部で15種!事前にきちんと準備しよう!

不動産の売却は人生でそう何度も経験することではありません。

そのため、「いざ売却!」となると何を準備しておけばいいのか分からない方も多いのではないでしょうか?

不動産売却をスムーズに進める上で特に重要なのが必要書類の準備です!

売買契約を締結する際に「必要書類がない…」なんて焦ることのないように、日頃から管理・保管しておく必要があります。

そこで今回は、不動産売却の必要書類について解説します。

不動産売却の必要書類15種

不動産売却の必要書類

不動産の購入には、「誰から買うのか?」「権利関係はどうなっているのか?」といった不安要素がたくさんあります。

売主は買主のこれらの不安を解消できるように可能限り情報提供する必要があります!

ここでは、不動産を売却する際に買主に提出する必要書類についてご紹介します。

①売買契約書

売買契約書は、不動産仲介会社を利用した場合に必ず必要になる書類です。

不動産売却時に最も重要になる書類です!

この書類には様々な取り決めが記載されており、「記載の内容に漏れがないか?」「交渉時とは違うことがかかれていないか?」など、きちんと確認して契約書を交わしましょう。

②重要事項説明書

重要事項説明書とは、宅地建物取引主任者によって、契約条件などの重要事項に関する説明が記載された書面です。

売買契約を締結するまでの間に、売主が買主に対して物件に関する重要事項を説明するために必要になります。

③本人確認書類

商談の相手が権限を持つ本人であることを確認するために必要になります。

運転免許証やパスポートなどが該当します!

売却する不動産が共有名義の場合、共有者全員の書類が必要です。

④印鑑証明書

印鑑証明書とは、使用している印鑑が本人が登録している印鑑であることを証明するための書類です。

登記申請の際に必要になりますが、有効期限が3ヶ月なので取得時期には注意しましょう。

また、印鑑証明書を作成するには「実印」が必要なので、持っていない場合は実印の準備もしましょう。

⑤住民票

登記上の住所と売主の現住所が異なる場合に必要です。

こちらの書類も有効期限が3ヶ月なので、取得時期に注意しましょう。

⑥登記済権利証または登記識別情報

「権利書」とも呼ばれる書類で、物件の特定と登記に使用します。

以前は、「登記済権利書」として発行されていましたが、平成18年から20年にかけて新しく登記識別情報に切り替えが行われたので、どちらかを用意してください。

登記済権利証を買主に渡すことで不動産の所有権を移転させます。

⑦固定資産評価証明書および固定資産税納税通知書

固定資産税の納税額の確認および、不動産の登記にかかる税金の計算において必要となる課税標準額の確認に使用します。

都税事務所や市区町村役場で発行されているので、最新のものを準備しましょう!

⑧土地測量図・境界確認書

売却する土地がどの部分なのかを明確にするために必要な書類です。

境界線が曖昧だと購入後にトラブルになることがあります!

あらかじめ、隣接地の土地所有者の了解を得て、測量図を作成しておくことをおすすめします。

⑨建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等

建築確認済証や検査済証は、売却不動産が建築基準法を遵守して建築されていることを証明するものです。

現地で調査が行われ、適合が確認された後に検査済証が発行されます。

建築設計図書や工事記録書等は、買主が将来的にリフォームする際に非常に有益となる情報です。

⑩マンションの管理規約・使用細則、マンションの維持費等の書類

この書類には、「どのような管理がなされているのか?」「使用する際のルール」など、売却の際に買主が気になる情報が記載されています。

あると色々役に立つので、できるだけ早めに準備して提示できるようにしましょう!

⑪耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等

耐震診断報告書は、地震国である日本では重要視される書類です。

必須ではありませんが、売却する不動産が築古の場合などは提出を求められることがあります!

その他、アスベスト使用調査報告書など、安全面や健康面において提出できる書類があればできる限り用意しましょう。

必要書類ではありませんが、後々のトラブルを防ぐのに有効ですし、きちんと調査を受けて評価されているのであれば、物件のアピールポイントにもなります。

⑫地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書

「地盤の状態がどうなっているのか?」「住宅の性能は法律に基づいた基準でどのように評価されているか?」など、第三者による客観的なデータを記載している書類です。

買主が物件選びをする際に非常に有益な情報になるので、提示すると喜ばれるでしょう。

⑬購入時の契約書・重要事項説明書・パンフレット等

買主の判断材料になるものです。

必要書類ではありませんが、持っているなら提供してあげましょう。

⑭銀行口座書類

銀行通帳は、売買代金から手付金を引いた残金を振り込むのに必要です。

⑮ローン残高証明書

売主が住宅ローンなどを返済中の場合に必要になります。

残債と返済額が分かるローン残高証明書、もしくは返済予定表を用意しましょう。

以上、不動産売却時に準備しておくと良い主な書類をご紹介しました!

催促しないと出てこないという印象を持たれると、売却そのものに悪い影響を与えかねません。

必要書類やその他の書類を準備する際は、買主の立場に立って、「何があると助かるか?」を考えて準備をしましょう。

不動産売却において最も重要な必要書類「売買契約書」とは

不動産売却の必要書類売買契約書

仲介会社が間に入らない不動産売買は、「民法」が適用され、どんなに高額な不動産売却でも、売買契約書なしで契約が成立します。

口頭でも契約は成立します!

しかし、仲介会社に仲介に入ってもらった場合、「宅地建物取引業法」という特別法が適用されるので、売買契約書がないと売買契約が成立しません。

売買契約書を交わしていた方が後々のトラブルにも対応できるので、作成しておくことをおすすめします。

そこで、不動産売却において重要な「売買契約書」を作成したり、確認する際のチェックポイントをご紹介します。

①売買対象物件の表示、面積について

土地、物件ともに不動産登記簿に記載された事項を記載しています。

②売買の金額、支払いの時期と方法、物件の引き渡しと所有権移転登記の時期

売買代金の総額と内訳、および支払い時期を記載してあります。

③契約解除に関する定め

売主と買主のいずれかが契約違反をした場合の取り決めについて記載しています。

④危険負担についての定め

売買契約締結から代金の支払い、物件の引き渡しまでの間に、天災等によって不動産が損壊した場合の責任を売主と買主のどちらが負担するかを明記しています。

危険負担については、一般的に売主が負担する場合が多いので、きちんと確認しておきましょう。

⑤瑕疵担保責任について

不動産に欠陥が見つかった場合の責任の所在を記載しています。

上記5つの点を重点的に間違いや行き違いがないか確認しましょう!

この他の項目にもきちんと目を通して、理解して納得した上で売買契約書を作成しましょう。

マイナンバーカードは必要書類?不動産売却で必要になるケースとは

不動産売却の必要書類マイナンバーカード

不動産売却を経験された方の中でマイナンバーカードの提出を求められた方も多いのではないでしょうか?

さっき紹介された15種の書類には含まれていなかったけど本当に必要なの?
一部の取引ではマイナンバーを提示する必要があるよ!

では、不動産売却においてマイナンバーが求められるケースとはどういった場合なのでしょうか?

条件としては次の通りです。

取引取引先(買主または借主)金額条件
売却法人または不動産業者である個人同一の取引先から売買代金の受取金額の合計が年間100万円を超える場合
賃貸法人または不動産業者である個人同一の取引先からの家賃・地代などの受取金額の合計が、年間15万円を超える場合

表を見てもらうと分かる通り、個人が行う不動産取引でもマイナンバーの提示は必要です。

また、法人とは会社のことで不動産会社などが該当します。

「不動産業者である個人」ってどういう意味?
個人事業主として不動産業を営んでいる人のことだよ!

では、こういったケースにどうしてマイナンバーが必要になるのでしょう。

「法人または不動産業者である個人」がマイナンバーを必要とする理由は、決算の際に、税務署に「不動産などの譲受けの対価の支払調書」という法定調書を提出するからです。

「不動産等の譲受けの対価の支払調書」の中に売主のマイナンバーを記載する箇所があり、法定調書へのマイナンバーの記載は所得税法等で義務付けられています。

ただし、マイナンバーの提示は拒否することもできます!

その際は、不動産会社は税務署に対して、マイナンバーの提示を拒否された経緯を詳細に説明する必要があります。

買主が法に違反しないためにも、マイナンバーの提供にはなるべく協力しましょう。

逆に、買主が個人なのにマイナンバーの提供を求めてきたら、その場でおかしいと判断しましょう。

何がおかしいの?
個人の買主がマイナンバーを税務署に提出する必要はないからね!

必要書類としてマイナンバーカードの提示を要求されたときの注意点

不動産売却でマイナンバーカードを提示する際の注意点
マイナンバーカードは個人情報が全て入っているから提示するのは不安だな…
マイナンバーカードを提示する際の注意点を紹介するから安心して!

マイナンバーカードの提示で注意すべき点は次の3つです。

注意点
  1. 買主とは異なる会社が収集することがある
  2. 本当に委託された業者か確認しよう
  3. マイナンバー取扱業者の責任を知っておこう

①買主とは異なる会社が収集することがある

マイナンバーの取扱量が多い会社は、マイナンバーの収集を専門業者に委託していることがあります。

マイナンバー収集の外部委託は違法ではありません!

外部の専門業者にマイナンバーの収集を委託している場合、突然知らない会社から「マイナンバーを提供してください」と連絡がきますが、焦る必要はありません。

②本当に委託された業者か確認しよう

委託業者は機械的にマイナンバーを収集しているので、何の件でマイナンバーの提供を求めているのか明示しないケースがあります。

例えば、A社との取引でB社からマイナンバーの提供を求められたら必ずA社に確認しましょう!

A社に「B社にマイナンバーを提示しても大丈夫か?」と確認をとり、B社が本当にA社から委託を受けている会社なのかどうか、きちんと買主であるA社に確認をしましょう。

③マイナンバー取扱業者の責任を知っておこう

マイナンバーは、法令で定められた目的以外の取得・利用・他人への提供が禁じられています。

マイナンバーを収集した会社には、収集したマイナンバーを安全に管理措置を講じることが義務付けられています。

マイナンバーを取り扱う業者には重い責任が課せられるのです!

まとめ

買主は不動産を購入するに当たり、少なからず不安を抱いています。

ですから、売主は売却する不動産に関して。できる限り詳細な情報を開示してあげましょう。

情報の開示は、より良い条件でスムーズに売却を進めるための一番の近道になります!

必要書類は時間に余裕を持って準備し、売主・買主の双方が納得のいく不動産売却を目指しましょう。

なお、不動産の売却は一括査定サイトを活用するのがおすすめです。

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2018年10月9日

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