マンション売却における仲介手数料やその他諸費用をまとめて解説！

マンション売却と聞くと、売却益の方に目がいきがちですが、マンション売却では、売主が負担しなければならない費用がいくつかあります。

そういった諸費用をの内、大部分を占めるのが仲介手数料です。

仲介手数料は法律により上限が決められているとはいえ、諸費用の大部分を占めるので、値引き方法や注意点など知っておいた方が良いでしょう。

そこで今回は、マンション売却における仲介手数料の全知識を解説していきたいと思います。

マンション売却費用は仲介手数料だけじゃない！諸費用を確認

マンション売却でかかる費用は、仲介手数料だけではありません。マンション売却の際に必要になる諸費用は主に次の通りです。

マンション売却の際に発生する諸費用について、金額など詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

不動産会社が受領できる仲介手数料は、国によって上限額が定められています。

※1:取引額は、物件の本体価格のことで、消費税を含みません。
※2:空き家などの現地調査が必要な取引時の金額

大体のマンションの売却額は400万円を超えるので、マンション売却の際の仲介手数料は、【取引価格×3％＋6万円】となることがほとんどです。

例えば、2,000万円のマンションを売却した場合、仲介手数料は次のようになります。

仲介手数料には消費税がかかるので、実際に支払う金額は、消費税(8％)をかけた【66万円✕1.08＝71万2,800円】となります。

仲介手数料は成功報酬なので、売却が決まった時点で報酬の支払いが発生します。ですから、仲介を依頼して、先に不動産会社からお金を要求されることはあり得ません。

複数の不動産会社に仲介を依頼しても、支払うのは売却を決めてくれた1社のみです。

抵当権抹消登記費用

もし、マンションに住宅ローンが残っている場合は、登記簿謄本から抵当権の記載部分を抹消する必要があります。

この抵当権抹消手続きにも費用が発生します。名目は登録免許税と言い、金額は不動産1個につき1,000円になります。

注意すべき点は、マンションは土地と建物から構成されているので、不動産は2個という扱いになることです。つまり、マンションの場合、抵当権抹消費用は【2,000円(1,000円✕2個)】です。

登録免許税の支払期限は引渡し時ということも覚えておきましょう。

司法書士手数料

抵当権は司法書士に依頼して抹消してもらいます。そのため、抵当権付きのマンション売却の際は、司法書士への報酬も発生します。

司法書士へ支払う金額は、司法書士によって違いますが、相場は一般的に15,000円程度になります。

司法書士は不動産会社が手配してくれるので、正確な司法書士手数料については、不動産会社に確認しましょう。

司法書士手数料に関しても、支払い時期は引渡し時です。

印紙代

マンション売却の際の売買契約書には、「証紙」と呼ばれる切手のようなものを貼り付けますが、これは印紙税になります。

印紙税は、売買契約書に証紙を貼り付け、割り印を押すことで納税したことになります。

印紙税は、売買契約書に記載される売買金額の額によって決まります。売買金額と印紙税の額は、次のように定められています。

マンションの価格は、「1,000万円超5,000万円以下」や「5,000万円超1億円以下」に集中しているので、印紙税としては、10,000円や30,000円になることが多いでしょう。

印紙代は、売買契約書に貼付する必要があるので、売買契約時が支払うタイミングです。

このようにマンション売却時に必要になる主な諸費用を見ても、仲介手数料が断トツでお金がかかることが分かりますね。

マンション売却の際に気をつけたい仲介手数料の注意点

マンション売却時に発生する仲介手数料に関しては、注意すべきことが3つほどあります。

ここでは、この3つについて詳しく解説します。

手付解除したら仲介手数料はどうなる？

売買契約を締結する際には、買主から手付金を受け取ります。

手付金の相場は、売買金額の10％程度です。

もし、売買契約から引渡しまでに売主の都合で契約を解除する場合は、手付金の倍額を買主へ支払わなければなりません。

逆に、買主の都合で手付解除となった場合には、売主が既に支払った仲介手数料は取り戻すことができません。

なぜなら、仲介手数料はあくまで不動産会社への成功報酬であり、手付解除による解除は不動産会社の落ち度ではないからです。

手付解除では、仲介手数料に関してトラブルになることがありますが、既に支払った分に関しては取り戻せないことを知っておきましょう。

ローン特約解除の場合の仲介手数料

手付解除と違い、ローン特約による解除では、既に支払った仲介手数料を取り戻すことができ、受領した手付金も満額返金します。

ローン特約というのは、売買契約後に借主が住宅ローンの審査をして、審査に通らなかった際に契約を解除するという特約です。

ローン特約による解除については、買主にも売主にも不動産会社にも落ち度がないと考えるので、このような対処がとられます。

仲介手数料の支払い時期は？

仲介は、基本的に売買を成立させた時点で成功とみなすので、法律上は売買契約時点で全額を請求されてもおかしくはありません。

ただ、マンション売却では、売買契約と引渡しまでには1ヶ月ほど時間があります。その間にも、不動産会社がやるべき業務はたくさんあります。

そのため、仲介手数料の支払いは、売買契約時点で50％、引渡し時に50％を支払うことが商習慣となっています。

もし、売買契約時に仲介手数料の全額を請求されたら、違法ではありませんが、引き渡しまでしっかりと業務を遂行してもらうためにも、交渉して半額は引渡しまで支払いを引き延ばすように要求した方がいいでしょう。

マンション売却時の仲介手数料を値引きする方法

きちんと業務をしてもらうために、仲介手数料を値引くということはあまりおすすめしませんが、仲介手数料は決して安い金額ではないので、場合によっては、交渉して値引いてもらうのもありでしょう。

その際に有効な手段を紹介します。

仲介手数料の値引き交渉は仲介依頼前がベスト

仲介手数料を値引いてもらうには、仲介を依頼する前に切り出すのがベストです。

不動産会社と締結する仲介の契約のことを「媒介契約」と呼びますが、この契約には次の3種類あります。

それぞれの特徴をまとめると以下の通りです。

媒介契約のうち、専属専任媒介契約と専任媒介契約では、他の不動産会社と重複して契約を結ぶことができません。

そのため、不動産会社は、あなたの売り物件の仲介を独占でき、売買が決まれば必ず売主から仲介手数料をもらえます。

仮に、買主を別の不動産会社が見つけても、売主からの手数料をもらうことができるので、極端なことを言えば、何もしなくても仲介手数料がもらえる状態です。

そのため、「専任媒介契約にするから仲介手数料を値引きしてほしい」と交渉するのは十分に有効な手段と言えます。

ただ、売主にしたら、不動産会社を1社に絞り込むのでリスクは高いです。中には、専任媒介契約にした途端やる気をなくして、何もしてくれない不動産会社もあるかもしません。

仲介手数料を値引いてもらうより、きちんと払って、しっかりと不動産会社に頑張ってもらい、高く売却する方が利益も高くなるので、個人的には、仲介手数料をきちんと支払うことをおすすめします。

仲介手数料をぼったくられるかも！こんな不動産会社には気をつけよう

マンション売却でも、空家になっているマンションを売却する際には、現地調査などの費用が発生するため、仲介手数料の上限額も現地調査などの費用を合計したものになります。

仲介手数料については、事前に両者間で合意する必要がありますが、最後に、仲介手数料の交渉時に注意すべき不動産会社の言動についてまとめます。

仲介手数料に関して疑問に感じることはしっかり確認を！

仲介手数料に関して、不適切な協議を行う不動産会社もいるので注意が必要です。

具体的に次のような言動をされた場合は、しっかりと真意を確認しましょう。

先ほどお話しした通り、仲介手数料の上限額は国によって定められています。基本的にこの条件を超えるような提示をすることは違法です。

また、仲介手数料には上限額がありますが、必ずしもこの金額を請求しなければならないということではありません。不動産会社の中には、仲介手数料無料で依頼を引き受けている会社などもあります。

さらに、仲介手数料には、買主を探すための人件費や広告費が含まれているので、特別な依頼をしない限り追加で請求されることはありません。

何か追加で不動産会社にお願いする際は、「仲介手数料内でやってもらえることなのか？」「追加の料金が発生するならいくらになるのか？」など、金額はしっかりと確認しましょう。

まとめ：大切なことはマンション売却して利益を得ること

仲介手数料は、不動産会社にとっては「成功報酬」になるので、少なすぎると段取りやサービスに影響しないとは限りません。

ですから、仲介手数料を引き下げようと躍起になるより、手元に残るお金のことを考える方が得策です。

仲介手数料を払ってもマンションが高く売却できればOK！

仲介手数料を抑えると、一見、手元に残るお金が多くなるような気がしますが、実際は、仲介手数料を上限で支払っても、高く売却してもらう方が、収益になることは多々あります。

不要に仲介手数料を請求されたり、売買契約成立時に一括で払ってしまって、その後のサービスが手薄になるようなことは避けるべきですが、必要以上に仲介手数料にケチケチしないというのも、マンション売却成功の秘訣ですので、バランスを考えながらベストな選択をするように心がけましょう。

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2018年10月1日