農地売却って特別な方法が必要なの?売却方法と相場を徹底解説!

相続などで農地を所有しているものの、「農業を営む術がないから売却したい」と思っている人も中にはいると思います。

しかし、農地売却は特殊な事情や許可が必要となります。

経験のない人にはかなり難しいでしょう!

そこで今回は、農地売却の経験がない初心者の方のために、農地売却の方法や価格相場を丁寧に解説していきます。

農地売却が難しい理由とは?

農地売却が難しい理由

農地は、「農地法」という法律によって売買や貸借の規制が行われています。

国が農地の売買に関与するのは、農作物を作るための貴重な資産であるからです。

ここでは、農地売却が簡単にできない理由を解説します。

農地売却には国の許可が必要

農地売却をするには国の許可が必要になります。

そもそも土地には用途が決まっており、宅地は居住用として、農地は農業用として使用しなければならないのです。

また、農地は国が「自給自足をするために必要不可欠なもの」と位置づけています。

つまり、農地売却してしまうと食糧自給率に影響が出かねないので、簡単には売却できないように農地法で守られており、国の許可が必要なのです。

例えば、農地である土地に家を建てて居住してしまうと、罰則が課せられます。

また、自分で農業をしないために農地を放置してしまうと、「遊休農地」となり、固定資産税が増額されてしまいます。

使わない農地があるなら、早めに農地売却を考えましょう!

農地売却しても買主が見つかりにくい

農地売却することも難しいのですが、農地を買うこともまた難しいです。

というのも、農地を買う場合は「農業を営むこと」が条件となるからです。

普通のサラリーマンが農地を買いたいと思っても、現測定に買うことができないのです!

そこで、農地売却をする場合、農業従事者の買い手を探すことになり、ハードルが高くなってしまうのです。

また、農地の相場はあまり高くないのが通常で、買主が見つかったとしても利益が出にくいという面もあります。

不動産会社に農地売却する場合は、宅地用に転用してからマンションやビルなどを建てることになります。

農地売却の2つの方法

農地売却の方法

農地売却は思ったより簡単にはいかないことが分かりました。

それでも、使わない農地は何の利益にもならないどころか、放置すると税金が高くなってしまいます。

できるだけ早く農地を売却するには、どうしたらいいのでしょうか?

農地売却の方法①【農地のまま売る】

農地を農地として売却するには、農地法第3条で決められている条件を満たす買い手を見つける必要があります。

条件
  • 農地を効率的に利用できること
  • 年間150日以上農作業を行えること
  • 原則50ha(北海道は2ha)の農地を運営すること(自治体によって面積は異なる)
  • 周辺の農地利用に悪影響を及ぼさないこと

以上の条件を満たす農家であることが条件となります。

親戚や知人が農業従事者でない場合は、農業関連団体に頼んで斡旋してもらうこともできます。

不動産会社を通さないので、仲介手数料などはかかりませんが、農地は売却価格そのものが低いので、大きな利益にはならないと思った方が良いでしょう。

それでも、相場を知ることは大切なので、まずは農地の無料査定をしてみてください。

農地売却の方法②【農地を転用して売る】

農地売却のもう一つの方法は、農地を農業以外に利用することを認めてもらう手続きをしてから売却する方法です。

これを「転用」と言います!

農地の転用では、農業委員会に説明し、了解を得なければなりません。

例えば、農地の転用目的が自宅の建築であれば転用の可能性は高いですが、リゾートホテルや超高層マンションを建てたいという場合は、周辺環境等を確認し、現実的であれば転用できるということになります。

当然ですが、あまりにも非現実的な事業計画や環境悪化の恐れがある事業、犯罪に関与する場合は不許可となります。

農地転用で売却する場合は、転用後にどんな事業を行うかを考える必要があるのか!

また、農地を宅地として売却すれば、立地によっては高額で売却することも可能です。

農業従事者以外の人も販売対象者となるので、不動産会社に仲介してもらって買い手を探しやすいというメリットもあります。

なお、農地転用の手続きには農地法という法律が絡んでくるので、行政書士に依頼するのが一般的です。

農地転用できない場合に注意

農地売却をするなら、農地を宅地などに転用してから売却する方が圧倒的にメリットがあります。

ただし、農地には転用が認められないケースがあるので注意が必要です。

農地転用が認められないのは、以下の場合です。

農地転用が認められないケース
  • 農用地区域内農地(自治体に指定されている農地)
  • 甲種農地(特に優良な農地)
  • 第一種農地(優良な農地)
農地は「優良」であれば転用が認められないんだね!
大切な資源なので「農地」としての売却を考えよう!

その他の農地であれば転用後の事業計画によって転用が許可されるので、しっかり事業計画を練りましょう。

農地売却の流れ

農地売却の流れ

農地売却で農地のまま売る場合は、さほど難しい手続きは必要ありません。

そのため、ここでは、農地転用をして農地売却する場合の流れを解説します。

農地転用をして売却する場合の流れは次のようになります!
農地売却の流れ
  1. 不動産会社に農地転用して売却する仲介を依頼する
  2. 買主を見つけ、転用許可を前提とした売買契約を結ぶ
  3. 農地転用の一般基準をクリアして申請
  4. 許可されたら農地を宅地化する
  5. 所有権移転登記を行い、引き渡す

①不動産会社に農地転用して売却する仲介を依頼する

農地売却は、転用して売却するのがいいのですが、農地転用にはかなり複雑な手続きが必要になります。

そのため、農地売却に慣れており、経験豊富な不動産会社を見つけることが何よりも重要になります。

一括査定サイトを利用して、農地売却が得意な不動産会社に相談してみましょう!

これは、農地のまま売却するにしても同じことが言えます。

くれぐれも、査定額の高さだけで不動産会社を決めないように注意してください。

②買主を見つけ、転用許可を前提とした売買契約を結ぶ

この時点ではまだ農地転用の許可が下りていない状態です。

買主が見つかっても、確実に農地売却できるとは限らないので注意してください。

もし農地転用の許可が下りなかった場合の対策も、不動産会社と一緒に考えておきましょう。

また、売買契約も不許可の場合の内容をしっかり盛り込んでおきましょう。

③農地転用の一般基準をクリアして申請

農地売却するために「農地を何の目的で転用するか?」、事業計画を立てて農地転用の申請をします。

その際、認められるためには一般基準をクリアする必要があります。

一般基準
  • 申請した事業内容を実行可能な資産と社会的信用がある
  • 転用する農地に関する権利者の同意を受けている
  • 転用許可が出たら速やかに目的を実行できる
  • 事業に許認可が必要な場合、許認可を取得できる
  • 協議が必要な事業の場合、行政と協議ができる
  • 転用する農地とともに使用する土地がある場合、その土地を利用できる
  • 事業目的のために農地の広さが適正であること
  • 周囲の農地や環境に影響がある場合、適切な措置がとれる
  • 一時的な転用であれば確実に農地に戻すことができる

かなり複雑な基準ではありますが、これをクリアしなければ農地転用ができません。

一般基準は各市町村でも違う場合があるため、所有する農地がある各自治体に設置されている「農業委員会」に問い合わせてみてください。

④許可されたら農地を宅地化する

農地転用の許可が下りたら、農地を宅地化します。

この際、農地を道路と同じ高さにするための盛土や、整地のための工事費用がかかります。

宅地化についても、不動産会社が慣れていれば問題なく行えるため、信頼できる不動産会社選びが重要になってきます。

⑤所有権移転登記を行い、引き渡す

宅地化が終わったら、土地の「所有権移転登記」を行ってから買主に引き渡します。

農地売却は、農地転用の手続きと同時進行で農地売却を進めるため、農地転用や農地売却の経験豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。

農地売却も不動産一括査定で探すことができるので、必ず数社に査定をしてもらって信頼できる不動産会社を選びましょう。

農地売却の相場

農地売却の相場

農地売却する際、気になるのがやはり「価格」です。

地域や立地で差が出てくるので、傾向をご紹介します。

自分の農地の相場を知っておくと、不動産会社探しにも役立ちますよ!

農地の価格傾向

農地売却の価格は、都市部にあるか山間部にあるかで数百万違うこともあります。

また、全国農業会議所が公表する田畑売買価格の調査によると、農地の価格は下落傾向にあるということです。

長期的な目でみると、農地に対する不安がどうしても買い手を鈍らせているのが原因と見られます。

地域別にみると、次のようになります。

  • 純農業地域:約4,200円(田/坪)・約3,046円(畑/坪)
  • 都市的農業地域:約11,854円(田/坪)・約11,456円(畑/坪)
都市部では倍以上の価格になっているね!

しかし、都市部にある農地でも1坪1万円程度なので、不動産の相場からするとかなり安いことが分かります。

農地売却してもあまり利益が出ないのは、「農地がそもそも高く売れないから」という訳です。

ただし、農地を宅地として農地転用をしてからの売却であれば、都市部で立地が良い土地なら高額になる可能性もあります。

農地売却は不動産会社に依頼する?

農地売却の場合、農地を農地のまま売却するなら不動産会社に依頼することはありません。

一方、農地売却で農地を転用する場合には、不動産会社に依頼すると買い手を見つけやすくなり、複雑な手続きなども任せられるため大きなメリットがあります。

不動産会社に依頼するタイミングは、農地転用を行った後が一般的です!

この際、農地転用を行政書士に依頼すると、費用はおよそ8~20万円程度かかります。

また、農地転用後の農地売却を不動産会社に依頼すると、売却後に仲介手数料がかかります。

農地売却でどのくらい費用がかかるかは、次の項で詳しく解説します。

農地売却の費用

農地売却の費用

農地売却には費用がかかります。

売却金額がそのまま収入になる訳ではないので、出費のこともよく考えて農地売却をしましょう。

農地売却の費用①【仲介手数料】

農地売却する際、宅地に転用してから不動産会社に依頼すると、売却後に仲介手数料が発生します。

しかし、仲介手数料には上限が決められているので、不当に請求されないように上限額をここで確認しておきましょう。

売買価格仲介手数料の上限
200万円以下の部分売買価格の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分売買価格の4%+消費税
400万円を超える部分売買価格の3%+消費税

仲介手数料を算出するには、上記のように売買価格を3つの価格帯に分割して、それぞれを合算して算出する必要があります。

例えば、1,000万円の物件を売却する場合、1,000万円の内、「200万円以下の部分」、「200万円超400万円以下の部分」、「400万円を超える部分」でそれぞれ仲介手数料を算出し、それらを全て合算します。

ただ、これだと計算が少し複雑になるので、もっと手軽に計算できる速算式を用いるのが一般的です。

仲介手数料の速算式
仲介手数料=売却価格✕3%+60,000円

農地売却の仲介手数料は、上記式で算出できるので、およその額を自分で計算しておきましょう。

農地売却の費用②【譲渡所得税と住民税】

農地売却が成功すると、「利益」とみなされます。

そうなると、給料など他の所得とは区別し、譲渡所得税・住民税として税金を支払うことになります。

農地売却で出た利益を「譲渡所得」と呼びますが、これは農地売却の価格から仲介手数料など諸経費を引いて残った金額のことになります。

例えば、農地売却しても手元に利益がまったく出なかった場合には、所得になりませんので税金も支払う必要がありません。

ただし、確定申告はしておきましょう!

確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却における確定申告について抑えておきたい5つのポイント

2019年2月15日

また、譲渡所得税・住民税は、農地を保有している期間によって異なります。

  • 5年以上の所有:所得税15%/住民税5%
  • 5年以下の所有:所得税30%/住民税9%

上記のように5年以下で農地売却すると、税率が高くなることが分かります。

少しでも節税をしたいのであれば、所有期間が5年を超えてから農地売却するとよいでしょう。

農地売却の費用③【宅地化の費用】

農地転用して宅地にしてから売却する場合、造成するための工事費用がかかります。

「整地」「盛土」「土止め」といった工事が必要ですが、元々の農地がどのような状態であるのか?どのような場所にあるのか?でかなり違ってきます。

各自治体で宅地造成費は異なるので、例として東京都の平坦地の宅地造成費をご紹介します。(単位は1㎡あたり)

東京都の平坦地の宅地造成費
  • 整地費:700円
  • 伐採、抜根費:900円
  • 地盤改良費:1,700円
  • 土盛費:6,600円
  • 土止費:64,900円

まとめ

農地売却には、農地を農地のまま売却する方法と、農地を宅地などに転用してから売却する方法の2つがあります。

農地は農地法という法律で守られているため、簡単ではありません。

そのため、農地売却するためには、自分が農地をどうしたいかという意思の決定と、農地売却の方法を決める必要があります。

農地転用して農地売却する場合には、行政書士や不動産会社という専門業者に間に入ってもらうことになりますが、信頼できる業者選びが最も重要になってきます。

そのためには、自分でもそれぞれの相場を把握しておき、良心的で農地売却に慣れた業者を選びましょう。

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2018年10月9日

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