離婚時に家を勝手に売却されないための3つの方法

離婚を考えている女性の中には、「離婚後に旦那に家を勝手に売却されてしまうのではないか?」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか?

奥さんの立場で考えると、住む家がなくなることになるからかなり不安だね…

このように、離婚した場合は家を巡って夫婦間での様々なトラブルが考えられます。

そこで今回は、「離婚した場合、家を勝手に売却することができるのか?」また、「勝手に売却される可能性がある場合、それを阻止する方法はあるのか?」解説していきます。

家の名義人は離婚時に家を勝手に売却できる!?

離婚で家を勝手に売却できる
基本的に、家はその家の名義人の持ち物です!

ですから、たとえ家族で住んでいたとしても100%旦那さん名義になっている場合、旦那さんは奥さんに相談することも協力を仰ぐこともせずに、一人で勝手に家を売却することができます。

ここでは、離婚した際に旦那さんがなぜ勝手に家を売却できるのか理解する為に、家を売却する流れについて簡単に解説します。

家を売却する流れ

売却の流れ
  1. 不動産会社に査定依頼をする
  2. 家を売却する条件を不動産会社と話し合う
  3. 売買契約を買主と締結する

①不動産会社に査定依頼をする

家を売却する際には、まず不動産会社に査定をしてもらうことになります。

旦那さんが不動産会社と売却の媒介契約を締結する場合、契約者は家の名義人である旦那さん一人でできるので、奥さんに知らせる必要はありません。

不動産査定については以下の記事で詳しく解説しています!

不動産査定の方法は?絶対に知っておくべき8つのポイント

2019年1月11日

②家を売却する条件を不動産会社と話し合う

媒介契約締結後には、不動産会社が家を売りに出して買主を探します。

購入希望者が現れれば、不動産会社は旦那さんと金額や条件などについて話し合い、購入希望者側に提示します。

この時も、奥さんが話し合いの場にいる必要はありません。

③売買契約を買主と締結する

契約条件が整ったら、旦那さんは買主と売買契約を締結することができます。

契約時には、売買代金の10%程度を手付金として受け取るのが一般的です。

そして、決済日に「旦那さんと買主」「不動産会社」「司法書士」が集まって、残りの売買代金の支払いと家の引き渡しを行って売却は完了します。

お金の受け渡し時も、奥さんがいる必要はありません。

つまり、家の売却では名義人以外は関与する必要がないのです!

旦那さんが自分名義の家を売却する場合、奥さんの同意が必要な契約や、同席する必要がある場面などはないので、旦那さんは家を勝手に売却することができます。

なお、一度旦那さんに家を勝手に売却されてしまうと、奥さんが取り戻すことは難しいです。

というのも、旦那さん名義ということは、「もともとその家は旦那さんの所有物であった」ということです。

つまり、旦那さんが自分名義の家を売ることは、「正当な権利者が合法的な方法で家を売却した」とみなされるのです。

旦那名義の家でも離婚後に勝手に売却するのは難しい?

離婚で家を勝手に売却するのは難しい

離婚後は、旦那側としては「家を売却したいから奥さんには出て行ってほしい」というのが本音ですよね。

先ほど解説した通り、旦那さんが家の名義人の場合、奥さんの了承を得ずに勝手に売却することは可能です。

ただ、奥さんが住んでいる場合、旦那さんが勝手に売却するのはそんなに簡単ではありません。

どうして簡単に売ることができないの?
夫婦間で揉めている、言わば「面倒な物件」をわざわざ購入しようと思う人は少ないからね!

奥さんが住んでいなくても旦那が家を勝手に売却できないケースとは?

住宅ローンが残っていて、売却額を返済にあてても住宅ローンが完済できない場合は、家を売ること自体ができません。

というのも、住宅ローンを借りて家を購入した場合、借り入れ先の金融機関が家に「抵当権」を設定して担保しているからです。

家を売却する際には、この抵当権を抹消しないとそもそも買い手が見つからないでしょう!

なぜなら、抵当権の付いている家は、ローンの返済が滞った時に競売にかけられてしまうからです。

競売とは、債務者が住宅ローンや金融機関からのローンを返済できなくなり、債務者が所有する不動産などを裁判所の管理下で強制的に売却して、売却代金から債務の支払いを行う手続きのことです。

前の住人のせいで勝手に家が売られるのか…買主側からしたらかなりリスキーだね…
そんな危険な物件を買いたいとは思わないよね!

また、住宅ローンの名義人を勝手に変更することも、金融機関がそう簡単には承諾しないでしょうから、難しいでしょう。

離婚した旦那に家を勝手に売却されない方法

離婚で勝手に家を売却されない方法
旦那さん名義の家でも勝手に売却されるのを防ぐ方法はないの?
家が旦那さん名義なら、これから紹介する方法で対策を講じましょう!
勝手に売却されない方法
  • 離婚時に権利証を預かっておく
  • 家を勝手に売却しない旨を書面化して残しておく
  • 仮差押する

離婚時に権利証を預かっておく

離婚しても家を勝手に売却されないようにするのに有効なのが、登録識別情報(権利証)を預かることです。

登記識別情報とは

2005年3月の不動産登記法の改正によって、権利証を交付する制度を廃止し、その代わりに登記識別情報を登記した名義人に通知する制度へと変わりました。

登記識別情報とは、無作為に決められた12桁の英数字で、その不動産の登記名義人の本人であることを証明する資料とされています。

法律改正以前の登記識別情報がない不動産の場合は、権利証が登記識別情報の代わりになります。

権利証は不動産を所有している証拠になるので、不動産を売却する際は必ず提示が求められます!

基本的に再発行もされないので、この登記識別情報を奥さんが預かっていれば、旦那さんはたとえ自分名義の家であったとしても、勝手に売却するのが難しくなります。

ただし、この登記識別情報の代わりになる書類を司法書士が作成できます。

権利証の代わりになる書類を作れるなら権利証を預かってもあまり意味がない気がするけど…
その場合は次に紹介する対策を講じましょう!

家を勝手に売却しない旨を書面化して残しておく

二番目に講じる策として、離婚して別居する際に「家を勝手に売却しない」旨の約束をして書面化しておくという手があります。

例えば、「勝手に売却した場合は家の売却代金の半額を支払う」といった約束を取り付けていたら、万が一、旦那さんが勝手に売却しても、財産分与にもとづく請求権は維持されます。

仮差押する

法的には、「仮差押(かりさしおさえ)」という方法で不動産が勝手に売却されるのを防ぐことができます。

仮差押とは、紛争が解決されるまで、一時的に不動産を動かせなくすることです。

不動産を仮差押した場合、離婚問題を解決するまで不動産の売却や抵当権設定ができなくなります。

仮差押は司法書士に依頼して手続きを行います!

まとめ:離婚時にはお互いの納得のいく方法で家を整理しよう

旦那名義の家だった場合でも、離婚時は夫婦が2分の1ずつに分け合うのが基本です。

もし、離婚後も旦那さんが家に住み続ける場合、旦那さんは奥さんに家の評価額の2分の1のお金を支払うことにより、住み続けることができます。

逆に、旦那さんの名義であっても、奥さんが家の評価額の半額を支払うことで、家を貰うこともできます。

いずれにせよ、たとえ離婚したとしても、相手がその後の生活に困らないように配慮するのは最低限のマナーです。

お互いの明るい未来のためにもあまり利己的にならないようにしましょう!

なお、離婚時の家の売却について、以下の記事でより詳しくまとめているので、ぜひ参考にしてみましょう。

離婚して家を売る際の全知識|ローンや財産分与など全て解説します

2019年9月6日

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