離婚する際に住宅ローンが残っている家はどうする?対処法を解説

離婚をすることが決まると、夫婦間で財産分与をすることになります。

夫婦間の財産の中でも特に大きな資産になるのが家や土地などの「不動産」です!

もし、売却対象の家に住宅ローンが残っている場合は売却が困難になります。

また、家が売れないとなると、「財産分与はどうなるのか?」気になる方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、離婚して売る家に住宅ローンが残っていた場合の対処法について徹底解説していきたいと思います。

家の取り扱いにも関わる離婚時の財産分与とは?

離婚時の財産分与

夫婦の共同財産である家がオーバーローンの場合、売却するのが困難なため、財産分与できなくなります。

売却せずに財産分与できないの?
家を分けるのは物理的に不可能だからね!

財産分与とは、結婚期間中に夫婦で築いた財産を離婚の際にそれぞれの貢献度に応じて分けることです。

財産分与の請求権は離婚の成立から2年間あります!

財産分与の対象は、基本的にプラスの財産に対してのみです。

にもかかわらず、住宅ローン債務は財産分与で一緒に整理されるので、オーバーローンの家に関する離婚時の取り扱いは、しっかりと決めておくことが重要になります。

では、財産分与に関する法律上の規定を確認しておきましょう。

【民法768条(財産分与)】

協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。

2 前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から2年を経過したときは、この限りでない。

3 前項の場合には、家庭裁判所は、当事者双方がその協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める。

家を財産分与する際は、物理的に分けることができないので、「売ってその売却代金を分ける or どちらかが所有し続けてもう一方に対して権利分のお金を払う」のどちらかになります。

離婚後にローンが残っている家を売るには金融機関との関係性が重要?

離婚時にローンが残る家を売る

家を購入する際、金融機関から住宅ローンを借り入れるのが一般的です。

もし、離婚時に住宅ローンが残っている場合、夫婦間の問題だけではなくなります。

金融機関からローンを受けているので、当然、金融機関も関係してきます!

離婚後に住宅ローンのある家を売却できないとなると、住宅ローンのある家をどのように財産分与するかが大きな課題になりますよね。

中には、「夫婦間で家の財産分与の方法を取り決めてしまえば問題ないのでは?」と考えている方もいると思います。

しかし、いくら夫婦間で取り決めを行っても、住宅ローンの借り入れをしている金融機関との関係を整理しなければ、本当の意味で住宅ローン問題を解決したことにはなりません。

離婚という事情なら金融機関側もある程度考慮してくれそうだけど…?
そうだね!ただし、必ずしも望み通りの条件を承諾してくれるとは限らないから注意しよう!

離婚時に揉めるオーバーローンの家の問題点

オーバーローンの家の問題点

離婚時の財産分与の対象になる家が「オーバーローン」だと、そもそも売ること自体が難しいです。

家のオーバーローンとは、家の売却評価額よりも住宅ローンの残債額が多い状態のことをいいます。

オーバーローンの家の取り扱いは、夫婦間で納得のいく方法で行うことがベストです。

時には、夫婦間で平等でないこともあります!

オーバーローンの家を売るには、「任意売却」をするのが一番手っ取り早いです。

任意売却とは、売却代金を使っても住宅ローンの返済ができない場合に金融機関の合意を得て売却する方法です。

どうしてもローンが返済できない人への救済措置みたいなものか!

ただ、仮に売ることができたとしても、財産上の評価はマイナスになってしまいます。

また、法律では、基本的にプラスの財産が財産分与の対象になり、マイナスの財産については、たとえ裁判所であっても債権者の権利に影響する決定を行うことはできません。

オーバーローンの家を処理するには?

オーバーローンの家を整理する上でポイントになるのが、「住宅ローンをどう扱うか?」です。

住宅ローンを完済できるだけの流動資産がある場合は、住宅ローンの残債を現金で完済して残ったプラスの財産を財産分与することができます。

離婚時に十分な流動資産がない場合はどうなるんだろう…?

よくあるケースが、「離婚後も引き続いて家を使用する側が残りの住宅ローンを支払い、住宅ローンを完済した時点で住宅の所有権全てを取得する」というものです。

もし、家の名義が共有名義の場合、離婚後に住宅全てを所有する側に、所有権の持分全てを財産分与します。

この他にも、「家を所有する側と住宅ローンを負担する側を別にして整理する」という方法もあります。

例えば、夫婦に子供がいて、母親が親権を持っている場合、母子の離婚後の生活に経済的な余裕がないため、母子が家に継続して住み、住宅ローンの残債を父親が離婚後に継続して支払うといったケースがあります。

このように、離婚時に家を売らないという選択をした場合、離婚後も夫婦間の関係が長期に渡って続きます。

この場合、後々トラブルを招きやすいです!

そのため、住宅ローンを整理する際の重要な取り決めは、公正証書などの契約書に残しておくことをおすすめします。

離婚時に売れなくても将来的にオーバーローンの家を売ることができる?

将来的にオーバーローンの家を売る方法

オーバーローンの家を売るには、売却時に住宅ローンを完済しなければなりません。

そのためには、住宅ローンの残債が住宅売却価格を超える分の金額を自己資金として準備しておく必要があります。

つまり、自己資金を準備できないとオーバーローンは解消できないのか…
地道に貯蓄をして将来的にはオーバーローンを解消することもできるから安心して!

オーバーローン解消時に家を売るなら事前に協議書を作成しよう

オーバーローン解消時に家を売る場合は、夫婦間で「離婚協議書」を作成しておくと良いでしょう。

具体的に言うと、離婚時には資金を用意できないことが多いため、離婚後に資金の準備ができた時、又は、住宅ローンの返済が進み、オーバーローン状態が解消された時に家を売ることを夫婦間で確認するための書類を作成しておきましょう。

また、家をいつ売ることになるのか分からないことも多いので、その間の家の維持管理についての取り決めも必要になります。

離婚時に家の住宅ローンが残っている場合にすべきこと

家の住宅ローンが残っている場合にすべきこと

最後に、離婚時に家の住宅ローンが残っている場合に行っておくべきことをご紹介します。

離婚時に住宅ローンが残っている場合は次の2つのことを最低限行いましょう!
  1. 住宅ローンの確認
  2. .不動産の価格調査

住宅ローンの確認

住宅ローンの内容については、お金を借りた金融機関に問い合わせてみましょう。

また、「返済予定表」という書類に、残債務額や最終返済予定日などの情報が記載されているので確認してください。

夫婦で別々の住宅ローンを組んでいる場合は2つとも確認しましょう!

不動産の価格調査

次に、家がいくらくらいで売ることができるのかを知るために『不動産査定』を行います。

査定依頼は複数の不動産会社に依頼しましょう!

「ご近所に知られたくないので、家に不動産会社の人が出入りするのは避けたい」という場合は、その旨を相談してみてください。

住宅ローンの残高と売却査定額を比較して、オーバーローン状態にないか確認しましょう。

まとめ

家がオーバーローンの状態の場合、「離婚後に残った住宅ローンを夫婦で折半する」と考える方も多いですが、他にも選択肢はあります。

離婚時は、両者間で納得のいく取り決めをし、きちんと書面で残しましょう。

また、夫婦間の約束として、ローンを折半した場合はローン名義人は変更できないので、金融機関からの請求はローン名義人にきます。

連帯保証人になっている場合は夫婦が同じように責任を負いますが、そうでない場合は、夫婦間の約束が守られないとローン名義人に負担がかかりるので、誠意をもって責任を果たしましょう。

離婚時の家の売却については、以下の記事であらゆる情報を網羅しているのでぜひ参考にしてみてください!

離婚して家を売る際の全知識|ローンや財産分与など全て解説します

2019年9月6日

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