離婚したら家の財産分与はどうする?分与の流れや税金など徹底解説

離婚することになった場合、多くの方を悩ますのが『家の財産分与』ではないでしょうか?

株や現金と違って家は物理的に分けることができませんからね!

また、夫婦の共同名義だったり、ローンがかなり残っていたりと、家の財産分与の考え方や計算の仕方はかなり複雑です。

そこで今回は、離婚時にトラブルになりやすい家の財産分与について、分与の流れや税金のことなど徹底解説します。

離婚時の家の財産分与に関する考え方や財産分与の流れ

財産分与の考え方と流れ

財産分与の考え方と売却までの流れを解説します。

まずは財産分与の対象になるものを確認しましょう!

離婚時の財産分与の対象になるものは、結婚してから夫婦2人で築き上げてきた財産全てが含まれます。

したがって、預金や現金・証券類だけでなく、自動車や年金・保険など、結婚後に世帯名義で利用したもの全てが該当します。

もちろん、結婚後に取得した建物や土地・家財道具・住宅設備も入ってきます。

財産分与の考え方

金額がハッキリしているものは、二等分してきれいに財産分与できますが、家や自動車などは簡単に分割できませんよね。

簡単に分割できない時はどうやって財産分与するんだろう?
二分できない財産は、離婚時に売却して現金化してから財産分与するのが一般的だよ!

また、家のローンが残っているうちに離婚する場合は、財産分与をする前に家を売却して、売却益でローンを完済してから残りの金額を二等分します。

家を現金化した後の財産分与の割合は、専業主婦(主夫)でも、家が夫か妻のどちらかの名義であっても、基本的に二等分しなければなりません。

ただし、例外はあります。

収入の差が極端に大きく、どちらかの支出に偏り過ぎている場合は、偏った金額での財産分与が認められることもあります。

基本的には財産分与の割合は50%ずつと覚えておきましょう!

なお、家が財産分与の対象となるのは結婚後に取得した不動産だけです。

次のような場合は、財産分与の対象にならないので、注意しましょう。

  • どちらかの親からの相続や贈与財産である場合(※)
  • 結婚する前に購入した家である場合
  • どちらかの親族が全額費用負担して購入した家である場合
  • どちらか一方だけの結婚前の貯蓄だけで購入した家である場合

※相続した土地の上に、結婚後に夫婦の財産として家を新築した場合は財産分与の対象になります。

財産分与の流れ

続いて、家を売却して、売却代金が入金されて財産分与に至るまでの流れを確認しましょう。

財産分与の流れ
  1. 夫婦で家の売却に同意する
  2. 家具・住宅設備を整理する
  3. 業者を選定する

①夫婦で家の売却に同意する

仮に、相手に連絡が取れない場合は、弁護士を立てて話し合います。

話し合いで決着がつかない場合は、裁判所の判断を仰ぐこともあります。

②家具・住宅設備を整理する

家を売る前には、金額が同等になるように家具や住宅設備を分配するか、売却して金額を二等分します。

③業者を選定する

専門の不動産会社に依頼し、正しい評価査定金額を算出してもらい、専門的な書類を作成します。

その後、売却・入金をしてローンの精算をします。

その後、正式に財産分与を行うことができます。

離婚して家を財産分与する前に確認しておくべきポイント

財産分与の前に確認すべきポイント

家を財産分与する場合には、家や住宅ローンの名義人や家の価格を把握しておく必要があります。

具体的には、次の3点を確認しておきましょう!
事前の確認ポイント
  1. 家の現状を把握する
  2. ローン残高やローンの名義人・保証人が誰なのかを確認する
  3. 家のおおよその売却価格を把握する

家の現状を把握する

離婚が決まり、家の財産分与について具体的に話し合いを進める上で大切なことは、家の現状をしっかりと把握しておくことです。

最大のポイントは、「家や土地の名義人が誰になっているか?」ということです!

仮に、売却せずにどちらかが住み続ける場合は、住む側の名義に変更する必要があります。

-例-

例えば、結婚後に購入した家の場合、共有名義にしていないのであれば、大抵は夫の名義にしているでしょう。

夫名義の家に妻と子が住み続ける場合、妻の名義に変更する必要があります。

また、家の名義が夫や妻の親族になっている場合は、財産分与の対象にならないこともあります。

不動産の名義は、法務局に行って「登録事項証明書(600円)」「登記事項要約書(450円)」を取得すれば確認できます。

登記事項証明書であれば、管轄が違う地域の法務局でも取得できます。

すでに遠方に別居している場合などは近くの法務局で登記事項証明書を取得しましょう!

もしくは、クレジットカード決済ができるのであれば、インターネットで登記情報提供サービスがあるので、そちらを利用すると良いでしょう。

気になる利用料ですが、1通335円です。

ローン残高やローンの名義人・保証人が誰なのかを確認する

続いて確認すべきは、「ローン残高」「ローンの名義人・保証人が誰か?」ということです。

ローンが残っている家の財産分与では、家の売却代金からローン残高を引いた残りの金額が財産分与の対象になります。

そのため、財産分与の具体的な金額を算出するためにも、ローン残高を正確に把握しておくことはとても大切です。

ローン残高は借入先の金融機関に問い合わせることで確認できます!

また、ローンについては、ローン残高だけでなく、ローンの名義人が誰なのかもきちんと確認しましょう。

というのも、家の名義人とローンの名義人が同じとは限らないからです。

例えば、家の名義は共同名義であっても、ローンの名義は夫単独という場合もあります。

また、ローンを夫が6割、妻が4割のという風にに負担割合を決めて借りている場合には、その負担割合も財産分与では考慮されるポイントになります。

さらに、離婚時に残ったローンの保証人をどうするかもきちんと話し合っておきましょう。

ローンを借りるには保証人が必要ですが、夫婦で連帯保証人になっている場合や、親族が保証人になってくれている場合、離婚する際に、相手の保証人から抜けたり、名義を変更しておかないと、ローンの返済が滞った時に、お金の問題でつながりが続くことになってしまいます。

保証人の確認はCIC・JBAなどの金融業界の信用情報機関に情報開示を求める事ができます!

財産分与について具体的に考えるには、不動産の価値とローン残高を調べ、財産分与の対象となる金額を実際に査定する必要があります。

家のおおよその売却価格を把握する

本格的な調停や裁判になった場合、家のおおよその売却価格を知っておくことも大切です。

家の売却価格を知るためには次のような方法を使います!
売却方法を知る方法
  • 不動産鑑定士や司法書士に依頼する方法
  • 不動産会社に査定してもらう方法
  • インターネットで不動産一括査定を行う方法

以上の3点を、家を財産分与する前に事前に確認しておきましょう。

離婚時の家の財産分与は住宅ローンの種類で変わる?

財産分与は住宅ローンの種類で変わる

家を財産分与する際には、住宅ローンの種類も分与額に関係してきます。

住宅ローンは、主に次のようなケースが想定されます!
住宅ローンの借入れパターン
  • 夫(妻)一人の名義の場合
  • 夫(妻)名義で妻(夫)が連帯保証人の場合
  • 夫と妻の共同名義の場合

仮に、夫だけがローンの支払いをしていた場合、家を夫のみの財産とする場合もあります。

また、実際のローンの返済状況によっては、財産分与の金額も変わってくるでしょう。

さらに、住宅ローンの支払いを夫婦どちらかの独身時代の貯金で賄っている、または、頭金を親に支払ってもらっていた場合などは、その分に関しては「特有財産」となり、財産分与の対象にはなりません。

つまり、家の売却代金から特有財産の割合の金額を差し引いた金額を財産分与することになります。

また、ローン残債を売却益で完済できない場合を「オーバーローン」といいますが、基本的にローンが残っている家を売ることはできません。

このような場合は、離婚時に家を財産分与して精算することができません。

それなら、家のローンが残っている場合はどうすればいいの?
打開策としては次のような方法が考えられるよ!
打開策
  • 貯金や親族からお金を借りてローンを完済する
  • 母子だけ家に住み続けて夫がローンを支払い続ける

離婚する際に住宅ローンが残っている家はどうする?対処法を解説

2019年9月11日

離婚時の家の財産分与に関する税金

家の財産分与に関する税金

離婚後に家を売却して利益が出ると、税金が発生する場合があります。

最後に、財産分与時に注意すべき税金について解説します。

離婚時の財産分与は基本的に非課税!

離婚した時に財産分与をするのは、これまでの結婚生活を精算するという目的以外に、「離婚後の新しい生活を保障する」という意味合いもあります。

そのため、基本的には離婚時の財産分与には税金が課せられることはありません。

ただし、次のようなケースでは税金が課せられる可能性があります!
税金が発生するケース
  • 離婚前に家を売却してそれを分与した場合(贈与税)
  • 離婚後でも分与された財産の金額が明らかに多すぎると判断された場合(贈与税)
  • 家を売却して利益が出た場合(譲渡所得税)

例えば、4000万円で購入した家が5000万円で売れた場合、差額の1000万円が譲渡所得税の課税対象になります。

ただし、自宅として住んでいた家に関しては、3000万円まで特別控除が受けられます。

つまり、3,000万円以上値上がりしていなければ譲渡所得税が課税されることはありません!

まとめ

離婚時はなかなか冷静になれないこともありますが、夫婦間できちんと話し合い、お互いにスッキリとした気持ちで新しい生活をスタートできるようにしましょう。

離婚時に話し合ったことは「公正証書」などの書面に残しておくと、後々のトラブルを防ぐことができるのでおすすめです!

また、離婚の理由がなんであれ、離婚時の話し合いには誠意をもって臨みましょう。

家についても、自分のことばかり考えず、きちんと相手の離婚後の生活のことも考えて配慮するようにしましょう。

なお、離婚時の家の売却については、以下の記事でまとめているので本記事とセットで読んでみてください。

離婚して家を売る際の全知識|ローンや財産分与など全て解説します

2019年9月6日

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