不動産売却時に課せられる所得税とは?計算方法や節税の極意を解説

不動産を売却すると税金がかかるらしいけど、実際どうなの?
正しくは、売却益が発生したら譲渡所得税が課されるよ!

不動産を売却して利益が出ると、「譲渡所得」とみなされ、所得税や住民税が課せられます。

この所得税と住民税をまとめて「譲渡所得税」と言いますが、

譲渡所得=売却価格ではありません。

譲渡所得=売却価格でないなら、どうやって譲渡所得税を算出すればいいの…

譲渡所得税は不動産売却の可否に大きく関わるので、「譲渡所得税の算出方法が知りたい」という方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、譲渡所得税の算出方法や申告手順、譲渡所得税の節税方法など徹底解説します。

不動産売却時に発生する譲渡所得税とは?

不動産売却時に発生する譲渡所得税とは

所有している土地、建物、株式、貴金属などを売って得た利益を「譲渡所得」と言いますが、譲渡所得には「所得税」と「住民税」がかかります。

これらをまとめて「譲渡所得税」と呼びます

正式な名称はあくまで「所得税」と「住民税」です!

不動産(土地や建物、構築物、借地権など)の譲渡所得税は分離課税なので、給与所得や事業所得などの他の所得と切り離して計算します。

不動産の売却額が高額だと譲渡所得税も高額になる?

「不動産の売却価格が高額だと譲渡所得税も高くなるのでは?」と不安な方もいると思います。

ただ、冒頭でも言いましたが、譲渡所得=売却価格ではないので安心してください。

また、条件を満たせば特例なども受けられ、実質無課税となることもあるので、譲渡所得の計算方法はしっかり把握しておきましょう。

譲渡所得の計算式は次の通りです!
計算式
譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用
  • 収入金額=売却価格
  • 取得費=物件の購入価格+購入時に発生した費用
  • 譲渡費用=売却時にかかる費用
取得費と譲渡費用には次のようなものが含まれます!
取得費
  • 土地・建物の購入代金や建築代金
  • 購入時の税金(印紙税、登録免許税、不動産取得税など)
  • 仲介手数料
  • 測量費、整地費、建物解体費など
  • 設備費、改良費
  • 一定の借入金利子
譲渡費用
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 借家人に支払った立退料
  • 建物解体費など
  • 売買契約締結後に支払った違約金
  • 借地権の名義書換料など

さらに、建物は期間の経過により価値が減少していきます。

そのため、用途や構造、経過年数に応じた減価償却費を取得費の合計額から差し引くことができます。

不動産売却時の譲渡所得税の計算方法と申告手続き

譲渡所得税の計算方法と申告手続き
譲渡所得税が売却額を上回ることがないのは理解できたよ!
ただ、売却額が大きいと譲渡所得税もそれなりの金額になるのは事実です!

そこで、この章では譲渡所得税の具体的な計算方法や申告方法をご紹介します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は所得に税率を掛けて算出されますが、税率はその不動産を所有していた期間によって違ってきます。

具体的に解説すると、所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」、5年超だと「長期譲渡所得」とみなされ、税率が異なります。

短期譲渡所得
譲渡所得✕39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
長期譲渡所得
譲渡所得✕20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)
復興特別所得税の税率は2.1%で、これを所得税の税率に乗じた値になります!

さらに、長期譲渡所得については、所有期間が10年を超えると、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については「マイホームの軽減税率の特例」が受けられます。

なお、所有期間は売却した年の1月1日時点でカウントされます。

つまり、買ってから5年目の年はまだ「5年以内」となり、その年に売却すると短期譲渡所得になるので注意が必要です。

【所有期間が10年超の場合のマイホームの軽減税率の特例】

不動産価格税率
譲渡所得6,000万円以下の部分譲渡所得✕14.21%(所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%)
譲渡所得6,000万円超の部分譲渡所得✕20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)
実際に2,000万円のマンションを売却したケースを想定して税額を計算してみましょう!
設定条件
  • 収入金額(売却価格):2,000万円
  • 購入時価格:1500万円(土地600万円、建物900万円)
  • 購入時費用:45万円(土地分18万円、建物分27万円)
  • 売却時費用:70万円

所有期間2年の短期譲渡所得のケース

譲渡所得
収入金額2,000万円-取得費(購入時価格1500万円+購入時費用45万円-減価償却費(※)36万7,092円)-譲渡費用(売却時費用70万円)=421万7,092円

※減価償却費=(建物価格900万円+建物分購入時費用27万円)✕90%✕償却率0.022✕経過年数2年

譲渡所得税額
421万7,092円✕39.63%=167万1,200円(100円未満切り捨て)
つまり、所有期間2年のこのケースの税額は167万1,200円ということだね!

所有期間8年の長期譲渡所得のケース

譲渡所得
収入金額2,000万円-取得費(購入価格1500万円+購入時費用45万円-減価償却費(※)146万8,368円)-譲渡費用(売却時費用70万円)=531万8,368円

※減価償却費=(建物価格900万円+建物分購入時費用27万円)✕90%✕償却率0.022✕経過年数8年

譲渡所得税額
531万8,368円✕20.315%=108万400円(100円未満切り捨て)
つまり、所有期間8年のこのケースの税額は108万400円ということだね!

所有期間13年の長期譲渡所得のケース

譲渡所得
収入金額2,000万円-取得費(購入価格1500万円+購入時費用45万円-減価償却費(※)238万6,098円)-譲渡費用(売却時費用70万円)=623万6,098円

※減価償却費=(建物価格900万円+建物分購入時費用27万円)✕90%✕償却率0.022✕経過年数13年

譲渡所得税額
623万6,098円✕14.21%=88万6,100円(100円未満切り捨て)
つまり、所有期間13年のこのケースの税額は88万6,100円ということだね!

譲渡所得税の申告手続き

続いて、譲渡所得税の申告方法ですが、所得税は管轄の税務署で確定申告をして納税します。

申告期間は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。

確定申告に必要な書類は、税務署で手に入るほか、国税庁のホームページにある「確定申告書作成コーナー」を活用してパソコンで作成できます。

作成した書類は電子申告することもできます!

納税に関しても、申告時期と同じ期間中に税務署または金融機関で手続きをします。

指定口座からの自動引き落としにすることもでき、その場合は、申告の際に振替納税の手続きをする必要があります。

なお、引き落とし時期は4月20日前後になります。

また、延納の手続きも可能で、納付期限までに税額の2分の1を納付し、残りを5月31日までに納付する方法があります。

ただし、延納期間中は年1.6%の利子税が加算されるので注意しましょう!

住民税については、所得税の確定申告をすれば、改めて手続きする必要はありません。

なお、給与所得者の場合は、勤務先の給与から天引き納付されます。

自営業者の場合は、申告した年の5月以降に市町村から納付書が送られてくるので、一括払いか年4回の分割払いで納付しましょう。

不動産売却時の譲渡所得税は節税できる?

譲渡所得税の節税方法

譲渡所得税には税負担を軽くできる特例がいくつかあります。

最後に、不動産売却時に活用できる特例をいくつかご紹介します。

譲渡所得税の税負担を軽くできる特例には次の3つがあります!
特例一覧
  1. 3,000万円特別控除
  2. 買換え特例
  3. 譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

3,000万円特別控除

不動産売却時に受けられる特例の中でも、適用範囲が広く、最も活用されているのが『3,000万円特別控除』です。

この特例では、譲渡所得のうち最高3,000万円まで税金が免除されるというものです。

この特例を利用した場合の税額の計算式は次のようになります。

計算式
税額=(譲渡所得-3,000万円)✕税率

この特例は、住宅や人に特別な条件はありませんが、前年または前々年に同じ控除を利用した場合は、適用を受けることはできません。

「買換え特例」「譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」「住宅ローン控除」との併用はできません!

もし、「買い替えで家を売却した時の売却益」と「住宅ローン」を組み合わせて新居を購入する際は、3,000万円特別控除か住宅ローン控除のどちらかを選択しなければなりません。

どちらが節税効果が大きいかをシミュレーションしてから選びましょう。

買換え特例

買換え特例は、その名の通り、住居を買い替えるときに利用できます。

この特例を利用すると、前の住宅の売却格より高額の住宅に買い替えた場合、譲渡所得への課税を次回の売却時まで繰り延べられます。

-例-

例えば、2,000万円で購入した住宅を3,000万円で売却した場合、差額の1,000万円が譲渡所得として課税対象になりますが、売却価格より高い4,000万円の住宅に買い替えた場合は譲渡所得が課税されなくなります。

ただし、あくまでも課税が繰り延べられるだけなので、次にその住宅を売却した時に譲渡所得が出たら、前回繰り延べた分の譲渡所得が加算されて税額が計算されます。

この特例の期限は2019年12月31日までの売却が対象で、他にも以下の条件を満たす必要があります。

特例を利用するための条件
  • 自分が住んでいる住宅を売ること。以前に住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
  • 売った年の前年と前々年に3,000万円特別控除や10年超所有の場合の軽減税率の特例、買換え特例、譲渡損失の繰越控除を利用していないこと
  • 売却価格が1億円以下であること
  • 居住期間が通算10年以上で、所有期間が10年超であること
  • 買い替え先の住宅の床面積が50㎡以上
  • 自宅を売った年の前年から売った年の翌年までの3年間に買い替え先の住宅を取得すること
  • 買い替え先の住宅が耐火建築物の場合は築25年以内、または現行の耐震基準を満たすもの
  • 親子や夫婦など特別な関係がある人に対して売ったものではないこと
  • 売った翌年に確定申告すること

譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

譲渡所得がマイナスになった時に受けられる特例もあります。

譲渡所得がマイナスになることを「譲渡損失が出る」と言います!

譲渡損失を出した年は、「譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」を利用して他の所得と相殺することで、所得税や住民税を減らす『損益通算』ができます。

さらに、売却した年の所得よりも譲渡損失が大きく、相殺しきれない場合は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける『繰越控除』を利用できます。

譲渡損失の繰越控除は最長3年間使え、売却した年の損益通算と合わせて、最長4年間の所得税と住民税がゼロになる、もしくは軽減されます。

この特例の期限も2019年12月31日までの売却が対象で、次の条件をすべて満たす必要があります。

特例を利用するための条件
  • 自分が住んでいる住宅を売ること。以前に住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
  • 売った年の前年と前々年に3,000万円特別控除や10年超所有の場合の軽減税率の特例、買換え特例、譲渡損失の繰越控除を利用していないこと
  • 所有期間が5年超であること
  • 合計所得金額が3,000万円以内
買い替えの場合はさらに次の条件を満たす必要があります!
  • 売却した住宅の敷地面積が500㎡以内(500㎡を超える部分の譲渡損失は対象外)
  • 買い替え先の住宅の床面積が50㎡以上
  • 自宅を売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までに新居を取得し、取得した年の翌年12月31日までに入居、または入居の見込みであること
  • 返済期間10年以上の住宅ローンを借りて新居を取得すること
買い替えをせず売却のみの場合は次の条件を満たすと利用できます!
  • 売却の前日に売却住宅に返済期間10年以上の住宅ローン残高があり、売却価格が住宅ローン残高を下回っていること
  • 売った翌年に確定申告すること

なお、この特例は住宅ローン控除と併用可能です。

損益通算や繰越控除で所得がゼロになった年は、所得税や均等割り額を除く部分の住民税もかかりませんが、所得が発生した年は、所得税や住民税から住宅ローン控除を差し引くことができます。

まとめ

不動産を売却することで発生する譲渡所得にかかる税金は、所有年数によって異なります。

そのため、「どのタイミングで売却するのがベストか?」しっかりと考える必要があるでしょう。

また、高額になりがちな売却時の税金も、特例を利用すればかなりの金額を抑えられるので、条件を満たしているかあらかじめ確認しておきましょう。

どの特例を利用するのが最も節税に繋がるのかシミュレーションしてみるのも良いですね!

なお、不動産売却時の税金に関しては、下記記事も参考になるので、セットで読んでみてください。

不動産売却時に課せられる税金についてどこよりも分かりやすく解説!

2019年2月19日

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