不動産売却時に受けられる税金控除の特例をまとめて紹介!

不動産を売却する際には、様々な税金がかかります。

せっかく不動産が売れても高額な税金がかかるとプラマイゼロだよね…
不動産売却では税金の控除が受けられるから安心して!

不動産を売却する際は、一定の条件を満たすことで、様々な税金の控除を受けることができます。

税金の控除を受けるとかなりの節税になるので利用しない手はありません!

そこで今回は、不動産売却の際に利用できる代表的な税金控除の特例をご紹介します。

不動産売却すると税金の控除が受けられる?

不動産売却時の税金控除

不動産を売却すると、その売却額に対して税率が決定し税金が課税されます。

しかし、実際は、控除を受けることで売却額を減らすことができ、結果的に税金が発生しないケースも多いです。

そのため、不動産を売却する際は、ご自分が受けられる控除がないか調べることを強くおすすめします。

不動産売却で受けられる控除は「特別控除」と「繰越控除」の2つに分けられます!

特別控除

課税所得額は特別控除を差し引いた後の所得額です。

不動産売却の際の課税所得額の計算式は次のようになります。

計算式
課税所得額={譲渡価格-(取得費+譲渡費用)}-特別控除

この特別控除には、収用などの場合は最高で5,000万円、自分が住んでいる居住用不動産を売却した場合は最高3,000万円の控除があります。

つまり、売却価格が3,000万円以下の居住用不動産なら譲渡所得税がかかりません!

繰越控除

繰越分の控除を受けることも可能です。

繰越によって3年間は控除を受けることができ、控除がなくなるまで受けることができます。

繰越控除を受けるためには、確定申告書に繰越の金額がわかる明細書を添付する必要があります。

不動産売却で受けられる税金控除①【3,000万円の特別控除の特例】

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除は、長期保有でも短期保有でも受けることができます。

また、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、特別控除も譲渡所得の金額が上限になります。

3,000万円の特別控除の特例を受けるには次の条件を満たす必要があります!

3,000万円の特別控除の特例の適用条件

  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  2. (注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの条件全てに当てはまることが必要です。

    イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

    ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

  3. 売った年の前年及び前々年にこの特例(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  4. 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
  5. 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  6. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  7. 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
  8. ※特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

    (注) (特定増改築等)住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年又は前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

    また、入居した年の翌年又は翌々年中に、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。


参考URL:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

不動産売却で受けられる税金控除②【軽減税率の特例】

軽減税率の特例

マイホームに関しては、所有年数が長いとさらに優遇措置を受けられます。

その一つが、『軽減税率の特例』です。

軽減税率の特例では、売った年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合、3,000万円の特別控除を適用した後の金額に対して特例が適用されます。

具体的な税率は以下の通りです!
軽減税率
  • 6,000万円までの部分:所得税10%・住民税4%
  • 6,000万円を超える部分:所得税15%・住民税5%

軽減税率の特例の適用条件

  1. 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  2. (注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの条件全てに当てはまることが必要です。

    イ 取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊した日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。

    ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

    ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

  3. 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
  4. 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
  5. 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。
  6. ※ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

  7. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
  8. ※特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

    (注) (特定増改築等)住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年又は前々年に、この軽減税率の特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

    また、入居した年の翌年又は翌々年中に、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。


参考URL:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

不動産売却で受けられる税金控除③【買換え特例】

買換え特例

マイホームを買い換えた場合、一定の条件を満たせば譲渡益の課税を繰り延べることができます。

また、買換え特例は、先に売却して後から購入した場合でも、先に購入して移り住んだ後に売却したケースでも、どちらでも適用されます。

買換え特例を受けるには以下の条件を満たす必要があります!

買換え特例の適用条件

  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  2. (注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの条件全てに当てはまることが必要です。

    イ 取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。

    ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

    ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

  3. 売った年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例(措法35。ただし、同条第3項に規定する被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除く。)又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  4. 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。
  5. 売却代金が1億円以下であること。
  6. ※この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの5年間の分割して売却した部分も含めた売却代金により行います。

    そのため、マイホームを売却した年、その前年及びその前々年の売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例を受けていた場合で、マイホームを売却した年の翌年又は翌々年にこの特例の適用を受けたマイホームの残りの部分を売却して売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、その売却の日から4ヵ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。

  7. 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
  8. 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
  9. マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。
  10. ※買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。

    イ 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで

    ロ 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

  11. 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は一定の耐震基準を満たすものであること。
  12. 買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。
  13. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
  14. ※特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

    (注) (特定増改築等)住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年又は前々年に、このマイホームを買い換えたときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

    また、入居した年の翌年又は翌々年中に、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

参考URL:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm

不動産売却で受けられる税金控除④【譲渡損失の通算と繰越】

譲渡損失の通算と繰越

譲渡損失が出た場合の救済措置もあります。

不動産売却をして譲渡損失が出た場合、その年の他の所得、給与などと通算することができ、還付を受けることができます。

また3年以内の各年度において、繰越控除を行うことができます。

譲渡損失の通算と繰越をするためには以下の条件を満たす必要があります!

譲渡損失の通算と繰越をするための条件

  1. 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には、譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれます。
  2. (注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの条件全てに当てはまることが必要です。

    イ 取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。

    ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

    ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

  3. 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧住宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。
  4. 災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで(住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで)に売ること
  5. 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。
  6. 買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
  7. 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日のおいて買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

参考URL:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

不動産売却時の税金控除を計算してみよう

不動産売却時の税金控除の計算

実際に控除した金額を計算してみましょう。

マイホームを売却して、「譲渡益8,000万円」「取得費不明」「譲渡費用300万円」だったと想定します!

夫婦共有で1/2ずつの所有だった場合、3,000万円の特別控除と10年超所有軽減税率の特例を同時に受けることができます。

ステップ① 取得費を譲渡益の5%ととして、譲渡所得を計算

計算式
8,000万円-(8,000万円✕5%+300万円)=7,300万円

ステップ② 所有分(3,650万円)に3,000万円の特別控除を適用する

計算式
3,650万円-3,000万円=650万円

ステップ③ 10年超所有軽減税率の特例を適用する

計算式
650万円✕14.21%=92万円

ステップ④ 夫婦合計の所得税、住民税を計算する

計算式
92万円✕2=184万円
所得税の住民税の夫婦合計は184万円になります!

まとめ

不動産売却をした場合、譲渡益が出ても出なくても、受けられる税金控除の特例があります。

ご自分が該当しないか、一度調べてみましょう。

なお、今までご紹介してきた控除を受けるためには、大前提として、確定申告をする必要があります。

不動産売却で譲渡益が出た場合はもちろん、譲渡益が出なかった場合も、特例を受けることができた場合は大きな節税につながるので、確定申告をすることをおすすめします。

不動産売却における確定申告に関しては以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください!

不動産売却における確定申告について抑えておきたい5つのポイント

2019年2月15日

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