転勤で家を売る際に押えておきたい5つのポイント

家を買ってすぐに転勤が決まったらどうすればいいの?
転勤の際に家をどうするかについては次の3つの選択肢があるよ!
  1. 売る
  2. 貸し出す
  3. 空き家にして所有する

この3つのうち、転勤先から3年程度で元の家に戻ってこれそうにない場合は、『売る』という選択が一番妥当と言えます。

そこで今回は、転勤が決まって家を売る場合に押さえておきたいポイントを解説します。

転勤で家を売るポイント①住宅ローン問題

転勤で家を売るポイント
「持ち家を買うタイミングが転勤が決まるタイミング」と言われるほど、この2つのタイミングが重なることが多いです!
家を買ったすぐ転勤が決まったら住宅ローンはどうなるんだろう…?

結論から言うと、住宅ローンを完済しないと家を売ることはできません

今の持ち家を購入する際に金融機関から融資を受けて住宅ローンを組んで場合、金融機関が家に「抵当権」を設定しているはずです。

家を第3者に引き渡す場合、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要がありますが、家の売却代金で賄うことがほとんどです。

家の売却金額だけで住宅ローンを全額返済できない場合はどうすればいいの?
不足する場合は貯金などで不足分を穴埋めするしかないよ!

ただ、貯金などを使っても完済するのが難しい場合は、「住み替えローン」「無担保ローン」を利用することになります。

住み替えローンとは、家を買い換える際に、新しく借りる住宅ローンと今のローンの不足分をまとめるローンのことです。

住み替えローンは、ほとんどの金融機関で取り扱いがある商品なので、まずは今住宅ローンを借りている金融機関に相談してみましょう。

住宅ローンの不足分は無担保ローンに借り換えるのが一般的です!

無担保ローンの金利は住宅ローンに比べてかなり高いですが、ローンの総額が少なくなるので返済金額はかなり少なくなるはずです。

転勤で家を売るポイント②査定依頼は必ず複数社に依頼!

転勤で家を売るポイント

家を売る際、どのくらいの金額で売れるか知るために不動産会社に査定を依頼しますが、査定は必ず複数社に依頼しましょう。

どれだけ面倒に感じても1社のみに依頼して売却を決めるのは絶対にやめましょう!
どうして1社だけでは駄目なの?
1社のみだと提示された査定額が妥当な金額か分からないし家の相場を知ることができないからね!

相場を把握していないと、不動産会社の言いなりになってしまい、本当は高く売れたはずの家を安い価格で手放すことになる可能性があります。

誰でも無料で利用できる「一括査定サイト」などの便利なサービスもあるので、そういったサービスを活用して、複数の不動産会社に査定依頼するようにしてください。

転勤で家を売るポイント③売却期間を6ヵ月と考えておく

転勤で家を売るポイント

売却期間は少なくとも3ヵ月、できれば6ヵ月と考えておきましょう。

急ぎすぎると売却価格を下げることになるので注意しましょう!

転勤の時期をずらしたりすることは基本的にできませんが、転勤先の家をとりあえず賃貸にして、持ち家を高く売る方法を考えるのが得策です。

なお、売買が成立しても引き渡しが完了するまでにはさらに1ヶ月ほどかかります。

急な転勤だと十分な期間が確保できないよ…
早く売るとなると値下げせざるを得なくなることもあるよ!

ちなみに、引っ越し後に家を売ることも可能です。

不動産会社と媒介契約を結んで、家を売りに出した後に引っ越すことも問題はありません。

逆に、引っ越した後の方が内覧がしやすいなどメリットもあります!

また、内覧がしやすいというメリットを最大限活かすなら「ホームステージング」という方法もあります。

ホームステージングとは、家具をレイアウトすることで家の魅力を演出するサービスのことです。

ただし、ホームステージングのサービスがあるのは、「住友不動産販売」「東急リバブル」「野村の仲介」といった大手不動産会社がほとんどです。

上記の3社には、一括査定サイトのすまいValueでまとめて無料査定依頼することができるのでおすすめです。

引越し後に家を売るデメリットはないの?
売主が売買契約締結と引き渡しの際に最寄りの不動産会社に行く必要があることくらいだね!

ただし、現地近くに代理を依頼できる人がいるのなら、委任状を預けることで、その人にこれらの手続きを委任することもできます。

また、遠隔地でも買い手が承諾してくれた場合、持ち回りで現地に行かずに売買契約や引き渡しをすることも可能です。

※持ち回りとは、不動産仲介会社が売主と買主の双方に足を運んで契約を取り付けることをいいます。

持ち回りを希望する場合は不動産会社の担当者に相談してみましょう!

転勤で家を売るポイント④買取も視野に入れる

転勤で家を売るポイント
「価格は多少安くなってもいいから売却スケジュールを優先したい!」という人はどうするの?
それなら不動産会社に家を買い取ってもらう「買取」を検討するといいよ!

買取制度がある不動産会社なら、不動産会社があなたの持ち家を買ってくれるので、家を確実に売ることができます。

ただし、デメリットもあり、買取では売却価格が相場より2割~4割程度安くなってしまいます。

また、3ヵ月以上期間に余裕があるなら、大手不動産会社の「売却保証」を利用するのもいいでしょう。

売却保証とは、3ヶ月~1年程度売りに出して、売れない場合に不動産会社が買い取ってくれるサービスです!

買取価格は査定価格をベースに決まるので、売却保証サービスを利用する場合は、複数の大手不動産会社に査定依頼し、一番高い査定額を付けた不動産会社に売却保証をしてもらうのがいいでしょう。

転勤で家を売るポイント⑤税制を有効活用しよう

転勤で家を売るポイント
家を売る時は税制の優遇措置を受けられることがあります!

優遇措置は転勤で家を売る場合も該当するので、ご自分がどんな優遇措置を受けられるか一度確認しましょう。

家を売って利益が出た場合と家を売って損した場合では、それぞれ利用できる税制の優遇措置が異なります。

家を売って利益が出た場合は次の2つの制度のいずれかを利用できます!
利用可能な制度
  1. マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除
  2. 特定のマイホームの買換え特例
逆に、家を売って損をした場合は次の2つの制度のいずれかを利用できます!
利用可能な制度
  1. 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  2. マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これらの優遇措置を受けるのと受けないのとでは、節税対策において大きな差が出るので、事前に確認しておきましょう。

まとめ

家を売る手順は、基本的に転勤の場合も普通に家を売る場合と同じです。

家を売る時の鉄則は「複数社に売却査定を依頼する」ことです。

なぜなら、実績があり信頼できる不動産会社に仲介をお願いできるかどうかで売却の成否が大きく左右されるからです。

とにかく、家の売却に焦りは禁物です!

また、住宅ローンが残っていても、家を売ることを諦める必要はありません。

金融機関には転勤になった場合を想定したサービスがあるので、一度相談してみましょう。

転勤が決まって家を売る際には、しっかりと情報収集をして最適な方法で納得のいく売却をしてくださいね。

なお、家の売却には一括査定サイトが必須になります。

下記の記事で一括査定サイトについてまとめているので、ぜひ参考にしてみてください!

初心者の90%以上が間違える!不動産一括査定サイトの選び方マニュアル!

2018年10月9日

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