家の価値はどこで決まる?築20年の家でも高く売る方法とは?

家の価値ってどこで決まるの?
資産価値を落とさない方法も知りたいな。

家の売却を検討する際、誰しもが「できるだけ高く売りたい」と考えると思います。

また、家を売却する場合、次のような疑問をお持ちの方も多いでのではないでしょうか?

  • 家を売りたいけど自分の家の価値はどれぐらいなのか?
  • かなり築年数が経っているけど、売れるのか?
  • 家の資産価値を知る方法が知りたい

そこで今回は、家の価値の算出方法や、できるだけ高く売却する方法について解説していきたいと思います。

家の価値はどう決まる?経年と価格査定計算のポイント

家の査定方法とポイント

 家は築10年になったら価値がゼロ、築20年ともなると売れないなんていう話を耳にしたことはありませんか?

そこで、家の価値を決めるポイントをご紹介します。

家の価値は築年数と耐用年数が決め手?

家というのは建った瞬間から古くなりますので、年月が経つにつれて価値が下がってしまうのは仕方ありません。

築年数というのは、文字通り家が建ってから何年経ったかという単純なものです。

それに対して、耐用年数とは国税庁が定めている税法上での建物の寿命のことで、その構造や用途などによって異なります。減価償却にも使われるものですね。

ちなみに、各不動産の耐用年数は以下の通りです。詳しくは国税庁の法定耐用年数を参照してください。

不動産の種類耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート47年
木造22年
レンガ造り38年
建物設備15年

家の価格の算出方法

続いて、家の価値の具体的な算出方法をご紹介します。

耐用年数が大きく違うため、ここでは、マンションの場合と戸建ての場合に分けて説明します。

マンション価格算出方法
建物代+土地代✕(耐用年数47年-築年数)➗47

マンションの場合、上記の計算方法で算出されます。

家の価値は、マンションの場合、1年経過するごとに「建物代✕1/47」の値下がりをすることになりますね。

戸建て価格算出方法
建物代+土地代✕(耐用年数22年-築年数)➗22

戸建ての場合、上記の計算方法で算出されます。

戸建ての価値は築年数が1年増えるごとに「建物代✕1/22」ずつ値下がりすることになります。

マンションに比べて、築年数による値下がり率が高いため、戸建てを売りたい場合には、早めに売却するのがおすすめです。

築20年の戸建ては価値がない?資産価値を落とさない方法

家は20年以上建つと本当に価値はなくなってしまうのでしょうか?

戸建てを建てる場合は、転売などの目的ではなく、長く住む目的で建てることが普通です。

それでは、どのようにすれば築20年の家でも、資産価値を落とさないで済むのでしょうか?

家の価値① 立地・利便性がいいこと

土地の価格は、立地や駅からの距離など、『利便性』などで測ることができます。

特に駅に近いことは、都心だけでなく郊外でも人気が高く、家の購入時は一番に意識すべき条件なのです。

例を挙げると、家から最寄りの駅もしくは中心街まで徒歩3分圏内であれば、家の価値はプラスになります。徒歩6分でゼロ、徒歩10分以上になるとマイナスになります。

また、周辺環境も家の価値に大きく関わっており、優良住宅地であればプラス評価、一般住宅地でゼロ、商業施設と住宅が混在する工住混在地になるとマイナス評価となっていきます。

家の価値を将来的に上げる可能性が高いのは、「立地適正化区域内」に家を購入することです。

「立地適正化区域内」というのは、全国約400の自治体が行っている、街をコンパクトにしてネットワークで繋ごうという政策のことです。

これによって、将来この区域の土地の価値が上がる可能性が大きいということになります。

家の価値② 新耐震基準を満たしている

今やどこに住んでいても心配なのが「地震」です。

地震対策として「新耐震基準」が適用されたのは1981年ですから、築20年の家はすでに新耐震設計で建てられていることになります。

しかしながら、2000年6月には耐震基準がさらに大きく変わっており、それ以前の90%の戸建てが耐震性不足となっています。

実際、2016年に起きた熊本地震では、2000年の耐震基準を満たしていない戸建てが多く被害に遭いました。

近い将来、耐震診断や耐震改修工事の政策が進められるため、2000年5月以前に建てられた戸建てを売却したいなら、早めに対応しましょう。

家の価値③ 住宅診断を受けてコンディションを保つ

家の価値を診断するホームインスペクションをご存知ですか?

住宅診断を行う専門の「住宅診断士」のことです。

これまで、家の価値はマンションで30年、戸建てで15年でなくなるとされてきましたが、コンディションの良い建物はもっと評価しようという動きも出てきています。

中古住宅でも高い品質を保っているものは、古くなっても評価されるため、積極的に住宅診断を受けながら、メンテナンスをして家の価値を維持しましょう。

なお、住宅診断士を選ぶには、実績をよく聞いて、得意分野を確認しましょう。

家の価値が高くなる建物の条件とは?

家の価値を調べるためには、不動産査定を受けることになりますが、査定が高くなる建物の条件とはどういったものがあるのでしょうか?

実際に家を売却するにあたって、とても重要なことですのでぜひ参考にしてみてください。

家の向きで価値が上がる

家の価値は、戸建ての場合もマンションの場合も日当たりによる評価は大きなものです。

いずれも南向きであることが人気物件になりますが、戸建ての場合、家の玄関が南に向いていることが基準となります。

しかしながら、これも家を建てる時に考慮しなければならないことですから、家を売却しようとした時に向きを変えることは現実的に厳しいです。

そのため、玄関の向きが南でなくても、日当たりについて良いポイントがあればアピールしましょう。

間取りは「普通」が価値が高い

夢を持って家を建てる際、他の物件にはない個性的な間取りを考えることもあるでしょう。

ただし、「家の売却」という視点で見た場合、一般的でない間取りはあまり評価が高くありません。

好まれるのは、3LDKや4LDKといった普通の構造であり、あまりこだわった注文住宅などは評価が下がる傾向があります。

家のメンテナンスが行き届いている

家がきちんと手入れされ、定期的なメンテナンスやリフォームを行っている戸建ては、不動産査定での評価が高くつく可能性があります。

特に、築年数が経っている場合は、キッチンや浴室、トイレといった水回りの設備が時代に合わなくなっていることもあるため、評価に差が出てしまいます。

また、最近では収納もよくチェックされる項目なので、リフォームを考えているなら、査定額が高くなる部分を重点的に行いましょう。

さらに、リフォームやメンテナンスを行った場合は、「いつどのように」「何を行ったのか」をメモなどしておきましょう。

戸建てを活かした設備がある

戸建てならではの設備とは、例えば、「駐車場がある」「電気自動車に対応できる」「ガレージがある」「太陽光発電システム完備」などのことです。

これらは、家の価値が上がるというより、購入を考える人への付加価値といったものでしょう。

また、庭があるなら手入れしておくと、「庭が欲しいから」と戸建てを希望する人に対するアピールポイントになります。

家の価値を上げてよい売却をするコツ

家を本気で売却したいなら、まずは『不動産査定』を受けましょう。不動産査定は、不動産会社を選ぶ重要なスタートになります。

それでは、具体的な解説をしていきます。

家の価値を不動産査定で具体的にする

不動産査定を依頼する際に注意していただきたいのは、査定額は販売額とは違うということです。

立地や築年数、構造や間取りといった基本的な情報から査定額を算出するため、インターネットですぐに査定額が分かるものは、精度が高いとは言えないことも。

あくまでも、ここでは家の価値をおおよそ把握するためのものであり、これを基準にして、不動産業者をさらに絞り込んでいくことになります。 

不動産査定は必ず複数の会社に依頼する

家の価値を知るためには、必ず複数の業者に不動産査定を依頼しましょう。

一社だけだと、査定価格を比較することができません。

また、不動産会社の中には、相場よりも高額な査定価格を提示して、顧客を取り入れようとする悪徳な業者も存在します。

こういった業者に騙されないためにも、複数の会社に査定を依頼し、比較することが重要なのです。

ただ、複数の会社に一社一社足を運び査定依頼をするのは骨がおれますよね。

そこでおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトを活用することで、複数の会社にまとめて査定依頼をすることができます。

ただ、インターネット上には、一括査定サイトが30以上もあるため、どれを選べばよいのか迷う方も多いでしょう。

そこで、当サイトイチオシの不動産一括査定サイトをご紹介します。

  • お客様満足度98%を達成!提携会社数1,800社以上を誇る「イエウール
  • 不動産会社トップ3の会社にまとめて査定依頼が可能な「すまいValue

なお、不動産一括査定サイトについて詳しく知りたい方は、「初心者の90%以上が間違える!不動産一括査定サイトの選び方マニュアル!」で解説しているので、参考にしてみてください。

初心者の90%以上が間違える!不動産一括査定サイトの選び方マニュアル!

2018年10月9日

不動産会社の担当者との相性をみる

家の価値を知るために、最初の入口は不動産査定でも、最終的にはあなたと担当者との一対一でのやり取りになります。

そのため、担当者との相性を見極めることが重要です。

具体的には、以下のポイントを抑えておきましょう。

  • 親身になって相談に乗ってくれるか
  • コチラの質問に対し、かみ砕いて分かりやすく説明してくれるか
  • 熱意を持って売却活動を行ってくれるかどうか

余裕のあるスケジュールをとる

家の価値を正しく評価し、適正もしくはそれ以上の価値を付けて売却するなら、売却スケジュールに余裕を持って行いましょう。

通常、家を売りに出してから売却が完了するまでは、6~10ヶ月はかかると言われているため、それ以上の時間的余裕があった方が好ましいです。

また、あまりに急ぎすぎると、安く買いたたかれたりする恐れもあるので、注意しましょう。

古い家は不動産買取にする

家の価値は、築年数が多いほど下がる傾向にあることは仕方がないことです。

そのため、もし、売却を急ぐ場合や、通常の販売方法で売却が難しい場合には、買取業者へ買い取ってもらうこともできます。

ただし、不動産買取は通常の売却より価格が下がる傾向にあるので、注意しましょう。

とにかく早く家を売って現金化したい方、築年数が古いなどの理由でなかなか売れない場合には、不動産買取も視野に入れておくと良いでしょう。

家の価値まとめ

「家の価値を知りたい」と思ったら、まずは不動産査定です。

家を売るには、家の価値を高い水準のまま保つことが重要です。

家の価値を高くするには、最初に購入する段階で、より良い条件の物件を選ぶということも必要ですが、その後の努力次第で高い価値の家にすることも可能です。

少しでも価値ある家にして、できる限り満足のいく売却にするにも、いくつかの不動産査定を受けることをおすすめします。

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