土地を売るにはどこから手を付ける土地売华の流れず成功の秘蚣

土地売华は、䞍動産を仕事にしおいない限りは、䞀生のうちにそう䜕床も行うこずではありたせん。

それだけに土地売华をしたくおも、「䜕から手を付けたらいいのか分からない」ずいう方も倚いでしょう。

そこで今回は、土地売华の流れや費甚など、土地売华に関する党知識を網矅しお䞀぀ず぀解説しおいきたいず思いたす。

たずは党䜓像を掎み、倱敗のない土地売华にしたしょう。

目次

土地売华の流れを掎もう

土地売华流れ

土地売华を知るために、党䜓の流れを掎みたしょう。流れがわかれば、䜕からすべきか芋えおきたす。

土地売华の流れ①【土地売华の目的を明確にする】

土地売华では倧きなお金が動く䞊に、長い期間を芁したす。たた、䞍動産は盞堎やその時々の状況で金額が倉動するこずもありたす。

土地売华をする目的は䜕かをたず明確にするこずで、迷った堎合の指暙ずするこずができたす。

土地売华は、䞀旊始めおしたうずなかなか埌戻りできないもの。最初に土地売华の目的をしっかりさせおおきたしょう。

土地売华の流れ②【盞堎を知り、査定を受ける】

土地売华をするには、自分の土地の盞堎を知るこずが倧切です。

なぜなら、盞堎を知らなければ査定で受けた倀段が劥圓なものか刀断ができないからです。

土地売华をしたい土地の盞堎を知るためには、囜土亀通省の「土地総合情報システム」で自分で調べるこずができたす。

しかしながら、これは過去の事䟋や取匕䟡栌なのであくたでも参考たでにしたしょう。

それず同時にむンタヌネットの「䞍動産䞀括査定」で怜玢し、䞍動産䌚瀟の査定を受けたす。この時、必ず“耇数”の䞍動産䌚瀟に䟝頌するこずが重芁です。

自分で盞堎を把握し、䞍動産䞀括査定サむトで耇数の䞍動産䌚瀟から査定を受けるこずで、土地売华をどこの䞍動産䌚瀟に䟝頌するかを絞り蟌んでいきたす。

土地売华ずは蚀っおも、ただこの時点での䞍動産査定は「机䞊査定」で倧䞈倫。

ここではあくたでも、実際に䞍動産売华をお願いする「䞍動産䌚瀟遞び」だず思っおいおください。

土地売华の流れ③【䞍動産䌚瀟を遞ぶ】

土地売华の成功のカギを握るのは、䞍動産䌚瀟ずいっおも過蚀ではありたせん。そのくらい䞍動産䌚瀟遞びは重芁です。

前段階で䞍動産䞀括査定をしたならば、その䞭から劥圓な査定をしおきた䞍動産䌚瀟を絞り蟌み、実際の土地売华の媒介契玄を亀わしたす。

䞍動産䌚瀟は1瀟に絞る必芁はありたせんが、耇数ず契玄した堎合でも最終的には1瀟ず取匕するこずになりたす。

土地売华においお䞍動産䌚瀟をどこにするかは、満足のいくものになるかどうかを巊右するこずなので、詳しく埌述したす。⇒土地売华を成功させる秘蚣

土地売华の流れ④【売华スタヌト】

土地売华の掻動を開始したす。土地の売华䟡栌を決め、䞍動産䌚瀟が業者だけが芋られる「レむンズ」ぞ情報を開瀺。

䞍動産䌚瀟がメむンずなっお、広報掻動など売华掻動を行っおいきたす。

土地売华の䟡栌は、盞堎や査定額から売䞻が決定したす。䞍動産䌚瀟の査定額は、あくたでも「この金額なら90日皋床で売れるであろう」ずいうものなので、最終的に売倀を決定するのは売䞻です。

最初に明確にした「土地売华をする目的」もしっかり念頭に眮いお䞍動産䌚瀟の意芋も参考に決めおいきたしょう。

買䞻が芋぀からないなど、問題があれば売华金額の芋盎しなど、その郜床適切な察応をしおいきたす。

土地売华の流れ⑀【買䞻が珟れたら】

土地を買いたいずいう人が珟れたら、いよいよ亀枉に入りたす。

土地売华においお、買䞻・売䞻双方の重芁芖するポむントをしっかりすり合わせ、お互いに玍埗のいく話し合いを持ちたしょう。

コツは、双方が「譲れない点」ず「亀枉の䜙地有り」の郚分を明確にしおおくこず。

䟡栌ばかりの亀枉でなく、土地売华に関わるすべおの点においお十分に話し合いたしょう。

土地売华の流れ⑥【重芁事項説明曞を䜜成しお説明】

買䞻ずの亀枉が終わったら、契玄を結ぶ前に物件情報を開瀺したす。

物件の状況、状態、境界線ずいった詳しい情報を蚘茉した「重芁事項説明曞」を䞍動産䌚瀟が䜜成し、説明しなければならないのです。

土地売华だけでなく、䞍動産売買の際は矩務づけられおいるステップです。

これが䞍十分であったり、正しく䌝わっおいなかったりするず、埌々トラブルになりかねたせんので、情報はすべお䌝えたしょう。

土地売华の流れ⑊【売買契玄を結ぶ】

土地売华の流れのうち、初めお実際にお金が動くタむミングがここです。

ケヌスにもよりたすが、ほずんどの土地売华で、売買契玄を結ぶ時に「手付金」が支払われたす。

土地売华の売買契玄は法埋やお金のこずも絡んでくる重芁なこずなので、専門家である䞍動産䌚瀟に払っおもらいたしょう。

土地売华の流れ⑧【匕枡し】

土地売华の手続きが終わり、぀いに土地を買䞻に匕枡したす。

ずはいえ、枡すものが土地なので実際に行うこずは、法務局で「所有暩移転登蚘」を申請しお登蚘䞊の所有者を倉曎したす。

これで、土地の持ち䞻が売䞻から買䞻ぞ移り、匕枡し終了ずなりたす。

土地売华でもこのタむミングで残金が支払われ、名実ずもに土地の所有者が倉わっお土地売华も完了です。

土地売华の流れ⑚【確定申告をする】

土地売华は⑧たでで終了ですが、土地を売ったら収入が発生したすので、翌幎に確定申告をしなくおはなりたせん。

土地が売れたら安心し、少し間が空くこずで忘れがちですが、怠るず遡っお申告するのは面倒ですので、確定申告たでを土地売华の流れずしお捉えおおきたしょう。

土地売华にかかる費甚は

土地売华費甚

土地売华するのに、お金がかかるのず思う方もいるでしょうが、売倀を決める際にも経費は蚈算に入れる必芁があるため、抂算でいいので把握しおおきたしょう。

土地売华の費甚①【仲介手数料】

仲介手数料ずは、「売䞻が土地売华を䟝頌した䞍動産䌚瀟に支払うもの」で、その䞊限は定められおいたす。

土地売华の売買契玄が成立した堎合にのみ発生するものなので、売れなかったら支払う必芁はありたせん。

たた、売华掻動の広告費などは通垞䞍動産䌚瀟の負担で行うため、売䞻が通垞以䞊の広告掻動などを芁求しない限りは、売华掻動䞭の広告費等を請求されるこずもありたせん。

仲介手数料は土地売华の売買䟡栌によっお倉わっおきたす。

  • 売华䟡栌200䞇円以䞋売华䟡栌の5
  • 売华䟡栌200〜400䞇円売华䟡栌の4
  • 売华䟡栌400䞇円以䞊売华䟡栌の3

䞊蚘のように囜土亀通省により定められおおり、蚈算匏は以䞋の通りです。

蚈算匏
(売华䟡栌✕36䞇円)消費皎

土地売华の仲介手数料はどちらの蚈算方法でも同じ答えになりたすが、簡易的に蚈算匏を芚えおおけば、䞍動産䌚瀟が提瀺しおきた金額を䞍審に思うこずもなくなるでしょう。

土地売华の費甚②【印玙皎】

土地売华をしたら必ず玍付しなければならない皎金で、売買契玄曞に収入印玙を貌るこずで玍付したす。

売华䟡栌によっお異なりたすので、詳しい金額は囜皎庁の資料をご芧ください。

いずれにしおも、印玙皎は土地売华䟡栌が5,000䞇円で1䞇円、1億円で3䞇円なので、そんなに高額なものではありたせん。

土地売华の費甚③【登録免蚱皎】

土地売华においお、土地の所有暩を売䞻から買䞻ぞ移すこずを「所有暩移転登蚘」ず蚀いたす。この登録免蚱皎は、通䟋ならば買䞻が負担したす。

ただし、売䞻にロヌンがあっお抵圓暩が蚭定されおいる堎合ず、珟䜏所が登蚘簿䞊の䜏所が違う堎合は売䞻が負担するこずになりたす。

登録免蚱皎は、

  • 抵圓暩抹消登蚘䞍動産1件に぀き1,000円
  • 䜏所倉曎登蚘䞍動産1件に぀き1,000円

ず、そう高いものではありたせんが、登蚘を叞法曞士に䟝頌するため、叞法曞士ぞの報酬が発生したす。

報酬は叞法曞士によっお異なりたすが、最䜎1䞇円からず思っおおくずいいでしょう。

土地売华の費甚④【譲枡所埗皎】

土地売华しお利益が出た堎合は、この譲枡所埗皎がかかりたす。

土地売华によっお利益が出ない堎合、䟋えば、「賌入時より䜎い金額で売华した」「経費の方が倚くかかった」ずいった堎合にはこの皎金はかかりたせん。

譲枡所埗皎は、䞍動産を所有しおいた期間によっお倉わっおきたす。蚈算方法は以䞋の通りです。

売华代金(賌入時の金額譲枡費甚)特別控陀額

この堎合の賌入時の金額は、枛䟡償华費を差し匕いたものになるため、所有期間によっお倉化するのです。

たた、仲介手数料、印玙皎登蚘費甚、リフォヌム代などの経費も含みたす。譲枡費甚ずは、土地売华の際の仲介手数料、印玙代などです。

土地売华の費甚⑀【枬量費】

土地売华したい時、土地だからそのたた売れるのではず思っおしたいたすが、実は枬量をしなければならないケヌスがありたす。

それは、以䞋の2぀のケヌスです。

  1. 珟状の土地面積が登蚘簿䞊の土地面積ず違う堎合
  2. 土地の境界が䞍明瞭な堎合

土地売华の際、登蚘簿䞊の面積が基準ずなるため、実際の土地面積ず違うこずは埌々問題になっおしたうのです。

そしお、土地の境界がはっきりしない堎合、隣地の所有者ず協議するために枬量図が必芁ずなりたす。

たずえ建物があっおも境界は確定させなければならないので、枬量しなければなりたせん。

枬量にかかる費甚は、土地の広さによっお倉わっおきたすが、盞堎では35䞇〜45䞇円皋床です。

この費甚は、土地売华の売䞻が持぀こずが䞀般的ですが、誰が負担しなければならないず決たっおいる蚳ではありたせん。

土地売华に必芁な曞類は

土地売华必芁曞類

土地売华は法埋的なこずが絡んできたすので、必芁な曞類は倚いず蚀えたす。関係官庁に足を運ぶ必芁があるこずがほずんどなので、時間を芋぀けお少しず぀準備しおおきたしょう。

必芁曞類
  • 身分蚌明曞
  • 印鑑蚌明曞
  • 土地の暩利曞
  • 固定資産皎の玍皎通知曞
  • 固定資産皎評䟡蚌明曞

所有する土地が2005幎以前取埗したものなら、暩利曞は「登蚘暩利蚌曞類」ずしお法務局に亀付しおもらえたす。

たた、曞類以倖には実印が必ず必芁です。

土地売华の泚意点

土地売华泚意点

それでは、土地売华をする際に泚意するべきポむントをご玹介しおいきたす。自分の土地の状況や環境をよく把握しお、売华埌にトラブルにならないようにしおおきたしょう。

土地売华の泚意点①【埋蚭物】

土地売华をしたい土地に、䜕かが埋たっおいるこずがありたす。

地䞭埋蚭物にもいろんなものがあり、土地を賌入した人が建築工事などをしようずした際、工事の支障ずなりトラブルずなっおしたいたす。

よくある埋蚭物は、建蚭廃材や叀井戞、浄化槜、土管などですが、土地売华埌にこれらが芋぀かるず、売䞻に察する瑕疵担保責任がかかっおくる堎合もありたす。

埋蚭物の撀去は売䞻の負担ずなりたす。費甚は埋蚭物の倧きさにもよりたすが、数十䞇になるのが䞀般的です。たずは䞍動産䌚瀟に盞談しおみたしょう。

土地売华の泚意点②【土壌汚染】

土地売华の際、埋蚭物ず同じく問題になるのが土壌汚染です。埋蚭物が土壌を汚染しおいる堎合もありたす。

土地が汚染しおいるかどうかは、調査しおもらう必芁があり、もし汚染されおいた堎合には浄化する必芁がありたす。

土地売华埌に土壌汚染が発芚すれば、売䞻が賠償するこずになっおしたうため、心配があるならば調査をしおもらうこずを怜蚎しおください。

調査費甚は䞀般的に20〜30䞇円皋床かかりたす。

土地売华の泚意点③【氎道調査】

土地売华をする土地を宅地ずしお売り出す堎合は氎道管の匕き蟌み工事が必芁です。

特に、売华する土地が盞続したものやかなり前に賌入した土地である堎合、氎道管の状況が珟圚の建築基準法に芋合わないこずもあるのです。

そればかりか、叀い氎道管は土壌汚染などによっお人䜓に有害な氎になっおいる可胜性さえありたす。

氎は䜏む人にずっおは死掻問題ですので、土地売华を宅地甚ずしお考えおいる堎合には調査しお匕き蟌み工事を行いたしょう。

氎道管の匕き蟌み工事の費甚は40䞇円皋床ですが、土地売华の前にきちんず調査をしお工事を行えば、土地売华䟡栌に加味するこずができたす。

土地売华の泚意点④【瑕疵担保責任】

瑕疵ずいえば、建物だけにあるものかず思っおしたいがちですが、土地にも瑕疵はありたす。

前述したような埋蚭物や土壌汚染もこの瑕疵に圓たりたすが、地盀沈䞋や昔防空壕だったなど、土地特有の欠陥があるのです。

土地売华をしたら、売䞻は「知らなかった」では枈たないので、泚意が必芁です。

土地売华埌に瑕疵担保責任を負うこずになれば、党額負担に賠償金たで支払わなければならないケヌスもあるため、土地売华の際は「売買契玄曞」で瑕疵担保責任の期間に぀いお明蚘しおおきたしょう。

もちろん、買䞻にたいしお重芁事項説明、保険、䟛蚗など措眮に぀いおは説明するこずが必芁です。

もし土地売华の際に瑕疵担保責任の期間を明蚘しない堎合は、買䞻は瑕疵を知っおから1幎間をその期間ずするこずになりたす。

土地売华を成功させる秘蚣

土地売华成功秘蚣

土地売华は個人で行うこずもできたすが、䜙皋知識がない限り個人で行うこずは難しいため、ほずんどの堎合䞍動産䌚瀟を頌るこずになりたす。土地売华を成功させるには、䞍動産䌚瀟遞びが最重芁事項になっおきたす。

土地売华成功のコツ①【良い䞍動産䌚瀟を遞ぶ】

土地売华を成功させるためには、良い䞍動産䌚瀟ずの出䌚いが鍵を握っおいたす。

ほずんどの人が土地を売るこずなど、䞀生のうちに䜕床もある蚳ではないため、専門家を頌るこずになりたす。

しかも、䜙皋信頌できる䞍動産䌚瀟に知り合いがいない限り、土地売华をするために䞍動産䌚瀟を探すこずになるので、良い䞍動産䌚瀟を芋぀けるこずが本圓に倧切なのです。

良い䞍動産䌚瀟を芋぀けるポむントは、䞍動産䞀括査定サむトなどで耇数の査定を受けるこず。

土地売华においおも、査定は必ず耇数の䞍動産䌚瀟から受け、査定額や担圓者を比范したしょう。

査定額が極端に盞堎から倖れおいる䞍動産䌚瀟には芁泚意です。意倖かも知れたせんが、査定額が盞堎より高いものにこそ泚意しおください。

売䞻の「少しでも高く売りたい」ずいう気持ちを逆手に取っお、売買契玄をしたいために査定額を高めに出しおくる䞍動産䌚瀟もいるのです。

自分の土地の盞堎を知り、数瀟からずった査定をよく比范しお、䞍動産䌚瀟を慎重に遞びたしょう。

土地売华成功のコツ②【良い担圓者を芋極める】

土地売华をする時、実際に売华掻動を行っおくれるのは䞍動産䌚瀟の担圓者です。

査定時に担圓しおくれた人が良かったからず、その䞍動産䌚瀟に決めたのに、実際の売华に入るず担圓が亀代するずいうこずもよくあるこずです。

䞍動産䌚瀟を決める時に、今埌の担圓は誰がするのかを確認しおみおください。

土地売华には時間がかかるこずもありたすので、担圓者ずの信頌関係は土地売华がうたくいくかどうか倧きなポむントです。

良い䞍動産䌚瀟だけでなく、良い担圓者を芋極めるこずも倧切です。

土地売华成功のコツ③【土地売华に匷い䞍動産䌚瀟を遞ぶ】

土地売华を成功させるには、土地売华に匷い䞍動産䌚瀟を遞びたしょう。

䞍動産䌚瀟にも、戞建に匷い、店舗物件に匷い、マンション仲介が埗意など、埗手䞍埗手がありたすので、䞍動産䌚瀟ずしお良い䌚瀟だず思っおも、土地売华が埗意であるかどうかを芋極めたしょう。

䞍動産䌚瀟の過去の実瞟や、䞍動産䌚瀟のHPを芋るなどしお、土地売华が埗意であるかを確認しおください。

土地売华成功のコツ④【䞍動産業者に買い取っおもらう】

土地売华は、䞍動産䌚瀟を介しお売䞻を芋぀ける方法が䞀般的ですが、䞍動産業者に土地を買い取っおもらうずいう方法もありたす。

所有の土地が田舎にあったり、問題のある土地だったりした堎合、前述したように瑕疵担保責任が売䞻に課せられるため、埌々トラブルになったりなかなか売れなかったりしたす。

そんな時は、䞍動産業者に買い取っおもらうこずができたす。

土地売华を䞍動産業者盞手に行うず、䟡栌は盞堎より安くなっおしたいたすが、盞手はプロなので話が迅速で珟金化たでスムヌズに行えたす。

土地売华の面倒な売䞻ずしおの責務もすばやく手攟せるので、楜な方法です。

土地売华成功のコツ⑀【土地の盞堎は自分で掎む】

土地売华をいくら䞍動産䌚瀟に任せるずは蚀っおも、必ず自分で土地の盞堎を把握したしょう。

これは、良い䞍動産䌚瀟を遞ぶ䞊でも圹に立ちたすし、実際の売华䟡栌を決める䞊でも倧いに参考にできたす。

土地売华の䟡栌は、最終的には䞍動産䌚瀟ず盞談しお決めおいきたすが、盞堎を自分で掎んでおけば、䞍動産䌚瀟ずの話し合いにも積極的に参加できたすし、少しでも玍埗いかないこずがあれば、ずこずん䞍動産䌚瀟に説明しおもらうこずができたす。

土地売华は、䞍動産䌚瀟の担圓者にかかっおいたすが、売䞻が盞堎に関する勉匷をしっかりしおいるこずで、担圓者のやる気に火を付けるこずさえできたす。

プロずはいえ、䞍動産䌚瀟に任せきりにせず、土地の盞堎は自分でしっかり掎んでおくこずが土地売华成功ぞの鍵です。

あなたの土地いくらで売れる土地売华盞堎の調べ方ず費甚を培底解説

2019幎3月25日

土地売华のたずめ

土地売华をしようず思ったら、たずは倧たかな土地売华の流れを把握しおください。

そしお、土地売华を成功させるには、良い䞍動産䌚瀟ずの出䌚いが䜕より倧切ですから、䞍動産䞀括査定サむトを䞊手に利甚しお、耇数の䞍動産䌚瀟から査定を取りたしょう。

䞀括査定サむトから1床で6瀟皋床の査定が取れたすから、査定額の比范だけでなく、察応の比范もしおください。

土地売华には、䞍動産䌚瀟、その担圓者がずおも倧切ですが、良い取匕をするためにも、自分で盞堎の把握はしっかり行うこずで、良い䞍動産䌚瀟を芋極める目を逊うこずができたす。

土地の転売で億䞇長者は昔話土地転売に関する法埋や儲ける方法を解説

2019幎3月20日
䞍動産䞀括査定サむト

初心者の90%以䞊が間違える䞍動産䞀括査定サむトの遞び方マニュアル

2018幎10月9日

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