マンション売却のコツとは?売却相場や相場より高く売る方法を解説

マンション売却を考えている人の中には、所有しているマンションの相場を知りたい人も多いのではないでしょうか?

中には、自分が住んでいるマンションの販売価格で判断している人もいるかもしれません。

ここで一つ注意してほしいのが、売却価格=成約価格でないということです。

また、マンションには相場というものがあり、相場を把握していないと安く買い叩かれてしまうこともあります。

そこで今回は、マンションの売却相場や相場より高く売る方法を解説していきたいと思います。

いざマンション売却!価格はどうやって決まる?

売却価格の構成要素

マンションの相場について解説する前に、まず、マンションの売却価格がどのようにして決まるか説明します。

マンション売却価格の構成要素

マンション売却価格を考える際は、マンションそのものの構成要素を思い浮かべてみると分かりやすいと思います。

マンションの構成要素は次の3つです。

  1. 敷地
  2. 建物全体
  3. 専有部分

実際のマンションの価格構成要因は多岐にわたります。そのため、マンションの場合、近隣のマンションの値段が必ずしも参考になるとは限りません

土地の相場は、近隣の売買価格を土地面積で割れば、おおよその単価は把握できます。

ところが、マンションの相場は、近隣のマンションの価格を床面積で割った数字で捉えることはできません。

なぜなら、マンションによって、築年数やグレード感、設備スペックなど、建物の状況が異なるからです。

しかし、近くの似たようなマンションであれば相場を知る手掛かりになります。そのため、マンションの売却相場の把握は、まず似たようなマンションをピックアップするという作業から始めます。

また、マンションの売却相場を把握する上で一番参考になるのが、同じマンション内の売買事例です。

同じマンション内の売り物件であれば、床面積で割ったものがほぼ相場と考えていいでしょう。ただし、同じマンションでも階数やバルコニーの向き、リフォームの有無によって価格は上下します。

ただ、㎡単価を把握しても、それがそのまま相場になるとは限りません。

例えば、面積が小さいために、多少割高な単価でも総額が安く抑えられる45㎡の2DKと総額が張ってしまう30㎡の3LDKでは、単価は後者の方は低くせざるを得ません。

そのため、マンションの相場を把握する場合、単価と総額の関係にも注意を払う必要があります。

また、マンションの売却相場を把握するには、冒頭でも少しお話しした通り、売出価格と成約価格は違うということも意識しておきましょう。

売却したいマンションの価格をある程度把握しておきたいという場合、売り物件の価格は参考になりますが、売出価格と成約価格では成約価格の方が安いことがほとんどです。

そして、相場はあくまで「成約価格の水準」のことです。

成約価格は売出価格より1割程度下がることが多いので、同じマンション内で売り物件が出ている場合は、その売出価格から1割程度低い価格がおよその相場と考えましょう。

マンション売却相場を把握する方法

一括査定サイト

同じマンション内に売出中の物件があれば相場も把握しやすいですが、ない場合は、一括査定サイトを使うと相場を把握することができます。

ここでは、おすすめの一括査定サイトをいくつかご紹介します。

イエイ

イエイは一括査定サイトの中でも、登録している不動産会社の数が多く、地方の不動産までカバーしているサイトです。

さらに、イエローカード制度というイエイ独自のサービスを提供していて、イエイで査定依頼してもしつこい勧誘などに遭うことが少ないと高評価を得ています。

イエウール

査定額は売却額と必ずしも一致しませんが、高い査定額を提示してもらえるということは、それだけ高く売却するチャンスがあるということです。

イエウール最高査定額を提示することを売りにしている一括査定サイトで、所有しているマンションが最高でいくらくらいの価値があるのか知りたい時に便利な一括査定サイトです。

リビングマッチ

一括査定サイトの中でも創業が早く、老舗と言われているのが、リビングマッチです。

たくさんのユーザーが活用しており、安心して使える一括査定サイトと言えるでしょう。ネット査定は心配と言う人にもおすすめのサイトです。

スモーラ

都心にマンションを所有しているなら、スモーラもおすすめです。

スモーラは都心にあるマンションの査定に特化した一括査定サイトで、都心のマンション売買が得意な不動産会社が集まっています。

首都圏にマンションがあるなら、使ってみるといいでしょう。

また、一括査定サイトについては、「初心者の90%以上が間違える!不動産一括査定サイトの選び方マニュアル!」で詳しくまとめているので、よければ参考にしてみてください。

実際にマンションを売却する予定なら訪問査定でより正確な相場を知ろう

訪問査定

一括査定サイトは一度に複数の不動産会社に査定依頼ができるので大変便利ですが、お手持ちのマンションの状況に合わせて査定はしてもらえません。

より正確な査定額を知りたいのであれば、実際に不動産会社の営業マンにマンションの状況を見てもらって査定してもらう、「訪問査定」を依頼しましょう。

訪問査定でマンションの売却相場は変わってくる!

マンションは、給湯、ガス、冷暖房、台所、トイレ、洗面台、浴槽、ボイラー、換気扇などに不具合がある場合、査定額が下がります。

逆に、不具合を修繕して元より高いスペックの設備を備え付けている場合は、評価が上がる場合があります。

こういったマンション個別の事情は、訪問査定で見てもらわないと分からないので、一括査定サイトで机上査定を依頼しただけでは査定額には反映されません。

そのため、マンション設備に不具合がある人やマンションをリフォームしている場合は、訪問査定をしてもらわないと正確な相場は分からないでしょう。

相場よりも高くマンションを売却するクリーンな方法

高額売却のコツ

不動産を売却する際に、売主は瑕疵担保責任を負います。

この瑕疵担保責任に関して少し工夫すると、マンションの売却相場を上げることができる場合があるので、解説します。

マンション売却相場を上げる瑕疵担保責任とは?

瑕疵とは、通常有すべき品質を欠く状態のことであり、具体的には、雨漏りやシロアリの床下腐食などです。

これらの瑕疵が発見されると、買主は「発見後1年間」は売主に対して、損害賠償または契約解除を請求することができます。

瑕疵担保責任は、不動産の種類に関係なく売主側に発生するので、マンションの場合も例外ではありません。また、瑕疵担保責任は民法によって定められた規則なので、マンション売却する人は、必ずこの責任を負うことになります。

しかし、例えば30年前に売却したマンションに瑕疵が見つかり、買主から請求が来たらたまりませんよね。

この救済処置として、宅地建物取引業法では、売主が個人である場合、売主と買主の合意の上で瑕疵担保責任の全部または一部を免責することが認められています。

そのため、一般的には、売主が瑕疵担保責任を負う期間は3ヶ月とする契約が多いです。

買主側のリスク緩和処置「瑕疵担保責任保険」とは?

ただ、こうなると、今度は買主側のリスクが高まります。なぜなら、4ヶ月目に瑕疵が発見されても売主に賠償請求することができないからです。

そこで、「瑕疵担保責任保険」が考えられました。

この保険に加入しているマンションでは、マンション売却後に隠れた瑕疵が発見された場合、引渡し後最大5年間、補修費用の一部を保険でカバーすることができます。

また、瑕疵担保責任保険は売主側で加入します。この保険がついているマンションなら買主も安心ですね。

瑕疵担保責任保険で減税制度も適用される?

瑕疵担保責任保険は、中古マンションの売却の際に威力を発揮しますが、瑕疵がないようなマンションを高く売却する場合でも有効です。

というのは、瑕疵担保責任保険に入っているマンションだと、買主が負担する不動産取得税や登録免許税、住宅ローン減税等が軽減されるのです。

買主にとっては、瑕疵担保責任保険に入っているマンションというだけでもお得な物件ですが、さらに減税制度も受けられるのでかなりポイントが高くなります。

そのため、瑕疵担保責任保険に入っているマンションは買い手がつきやすく、相場もこの保険に入っていないマンションよりも1割ほど高くなります。

気になる瑕疵担保責任保険の費用ですが、インスペクションが3万円~4万円、保険料が4万円~8万円程度かかります。

住宅におけるインスペクションとは、建物に精通したもの(建築士など)が第三者的な立場で、劣化の状況や欠陥の有無などを調べ、修繕や改修、メンテナンスをするべき箇所やそのタイミング、費用の概略などをアドバイスするものです。「住宅診断」や「建物検査」などと呼ばれたりもします。

出典:https://www.nomu.com/house/study/7.html

インスペクションと保険料は建物規模や特約によって変わってきますが、それでも全部で15万円程度用意しておけば十分です。

もし、3,000万円のマンションが1割高く売却できれば、3,300万円なので、15万円程度なら払う価値は十分にあります。

まとめ:マンション売却は相場を知ることが第一歩

マンションの売却を考えているなら、相場を知ることが初めの一歩です。

相場を知らずに売却してしまうと、相場よりうんと安い価格で買いたたかれる可能性もあり、そうなると大損です。

相場の把握には「査定」が有効な手段です。売却するかどうか迷っていても、机上査定だけは依頼して、おおよその価値を知っておくといいでしょう。

マンションの売却相場を上げるには付加価値をつけることも大切

マンションに限らず、不動産は基本的に良い状態であればあるほど相場は上がります。

劣化が気になる個所などがある場合は、リフォーム費用を負担した方が売却相場が上がり、実際に高く売れて、結果的に黒字になることもあります。

また、瑕疵担保責任保険に加入し、買主のメリットを上げることで、マンションの相場が上がることもあります。

マンションが売れるかどうかは、買主が「買いたい」と思うかにかかっています。買主にとって魅力的な付加価値をつけることで、高く売却される可能が上がるので、採算が取れる範囲で検討してみるといいでしょう。

マンション売却のコツは一括査定にアリ!失敗しない方法と注意点

2018年10月1日

不動産一括査定業者ランキング

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です