マンション売却における売却相場の調べ方や相場より高く売る極意

マンションを売る前に相場が知りたいんだけど、どうやって調べるんだろう?
不動産査定を利用するといいよ!

ただ、査定サイトを利用する際に注意してほしいのが、査定価格=売却価格でないということです。

また、マンションに売却では、相場を把握していないと安く買い叩かれてしまうこともあるので注意が必要です。

そこで今回は、マンション売却における売却相場の調べ方や相場より高く売る方法について解説していきたいと思います。

マンションの売却相場を把握するには?

マンション売却相場を把握する方法

マンションの売却相場について解説する前に、まず、マンションの構成要素について簡単に触れておきましょう。

マンションの売却相場を考えるなら、マンションそのものの構成要素をイメージすると分かりやすいからね!

マンションの構成要素は次の3つです。

マンションの構成要素
  1. 敷地
  2. 建物全体
  3. 専有部分

マンションの売却相場の調べ方

相場なんて周りにあるマンションから判断すればいいんじゃないの?
近隣のマンションの値段が必ずしも参考になるとは限らないよ!

なぜなら、マンションによって築年数やグレード感、設備スペックなど、建物の状況が異なるからです。

ただし、近くに似たようなマンションがあれば、相場を知る手掛かりになります。

そのため、マンションの売却相場の把握は、似たようなマンションをピックアップするという作業から始めます。

また、マンションの売却相場を把握する上で一番参考になるのが、『同じマンション内の売買事例』です。

同じマンション内の物件であれば、床面積で割ったものがほぼ相場と考えていいでしょう。

ただし、同じマンションでも階数やリフォームの有無などで価格は上下するから注意しよう!

また、㎡単価を把握しても、それがそのまま相場になるとは限りません。

例えば、面積が小さいために多少割高な単価でも総額が安く抑えられる45㎡の2DKと、総額が張ってしまう30㎡の3LDKでは、単価は後者の方は低くせざるを得ません。

そのため、マンションの相場を把握する場合、『単価と総額の関係』にも注意を払う必要があるのです。

また、マンションの売却相場を把握する際には、売出価格と成約価格は違うということも意識しておきましょう。

売出価格と成約価格では成約価格の方が安いことがほとんどだからね!

そして、相場はあくまで「成約価格の水準」のことです。

成約価格は売出価格より1割程度下がることが多いので、同じマンション内で売り物件が出ている場合は、その売出価格から「1割程度低い価格がおよその相場」と考えましょう。

マンション売却相場を把握するなら一括査定サイトを活用しよう

一括査定サイト
相場を把握する方法は分かったけど、もっと手っ取り早く相場を知る方法はないの?
一括査定サイトを活用することで簡単に相場を知ることができるよ!

一括査定サイトとは、複数の不動産会社にご自身が所有する不動産の査定を依頼することができるサービスのことです。

ただ、インターネット上にはたくさんの一括査定サイトがあるため、「どのサイトを活用すればいいか分からない」という方も中にはいるでしょう。

そこで、ここでは本サイトがイチオシするおすすめ一括査定サイトをいくつかご紹介します。

おすすめ一括査定サイト
  • 1,600社の中から自分にぴったりな不動産会社を探せる「イエウール
  • 不動産業界トップ3に同時査定依頼できる唯一の一括査定サイト「すまいValue
  • 運営期間10年以上!満足度96%を達成した一括査定サイト「リビンマッチ
  • 日本最大の登録社数!その数なんと1,700の一括査定サイト「イエイ
それぞれ詳しく解説するよ!

イエウール

イエウール最高査定額を提示することを売りにしている一括査定サイトです。

あなたのマンションの最高額を知りたいという場合に大いに役立つでしょう。

けど、査定額と売却額は必ず一致するわけではないんじゃ…?

たしかに、査定額は売却額と必ずしも一致しませんが、高い査定額を提示してもらえるということは、それだけ高く売却するチャンスがあるということです。

すまいValue

すまいValueは、他の一括査定サイトとは違い、査定依頼できる会社は最大6社しかありません。

6社ってかなり少ないんじゃ…どうしてそんなサイトがおすすめなの?
6社と言っても、売上トップ3を含む業界最大手ばかりを厳選しているからだよ!
提携会社一覧
  • 三井不動産リアルティ株式会社
  • 住友不動産販売株式会社
  • 東急リバブル株式会社
  • 野村不動産アーバンネット株式会社
  • 三菱地所ハウスネット株式会社
  • 小田急不動産株式会社

特に、「三井不動産リアリティ株式会社」「住友不動産販売株式会社」「東急リバブル株式会社」は、国内売上トップ3の会社で、この3社に査定依頼できるのはすまいValueのみです。

イエイ

イエイは、登録している不動産会社の数が多く、地方の不動産までカバーしているサイトです。

さらに、イエローカード制度というイエイ独自のサービスを提供しており、「イエイで査定依頼してもしつこい勧誘などに遭うことが少ない」と高評価を得ています。

リビングマッチ

一括査定サイトの中でも創業が早く、老舗と言われているのが、リビングマッチです。

たくさんのユーザーが活用しているので安心して使える一括査定サイトと言えるでしょう。

「ネット査定は不安…」という人にもおすすめのサイトだよ!

なお、その他の一括査定サイトについては、以下の記事でさらに詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

初心者の90%以上が間違える!不動産一括査定サイトの選び方マニュアル!

2018年10月9日

マンションを売却をするなら訪問査定でより正確な相場を知ろう

マンション売却でより正確な相場を知る方法

一括査定サイトは、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができるので大変便利です。

ただし、お手持ちのマンションの状況に合わせて査定をすることはできません

より正確な査定額を知りたいのであれば、実際に不動産会社の営業マンにマンションの状況を見てもらえる『訪問査定』を依頼しましょう。

訪問査定でマンションの売却相場は変わってくる!

マンションは、附属設備に不具合がある場合は査定額が下がります。

逆に、不具合を修繕して元より高いスペックの設備を備え付けている場合は、評価が上がる場合があります。

こういったマンション個別の事情は、訪問査定で見てもらわないと分かりません。

つまり、一括査定サイトを依頼しただけでは査定額に反映されません!

そのため、マンション設備に不具合がある人やマンションをリフォームしている場合は、訪問査定をしてもらわないと正確な相場は分からないでしょう。

マンションを相場よりも高く売却する方法とは

マンションを相場より高く売る方法

不動産を売却する際に、売主は「瑕疵担保責任」を負います。

この瑕疵担保責任に関して少し工夫すると、マンションの売却相場を上げることができる場合があるので解説します。

マンション売却相場を上げる瑕疵担保責任とは?

瑕疵とは、通常有すべき品質を欠く状態のことを指し、具体的には、雨漏りやシロアリの床下腐食などが該当します。

これらの瑕疵が発見されると、買主は発見後1年間は、売主に対して損害賠償または契約解除を請求することができます。

瑕疵担保責任は、不動産の種類に関係なく売主側に発生するので、マンションの場合も例外ではありません。

また、瑕疵担保責任は民法によって定められた規則なので、マンション売却する人は必ずこの責任を負うことになります。

けど、例えば30年前に売却したマンションに瑕疵が見つかって買主から請求が来たらたまったもんじゃないな…

この救済処置として、宅地建物取引業法では、売主が個人である場合、売主と買主の合意の上で瑕疵担保責任の全部または一部を免責することが認められています。

一般的には、売主が瑕疵担保責任を負う期間は3ヶ月とする契約が多いです。

買主側のリスク緩和処置「瑕疵担保責任保険」とは?

ただ、こうなると、今度は買主側のリスクが高まります。

なぜなら、4ヶ月目に瑕疵が発見されても売主に賠償請求することができないからです。

そこで、「瑕疵担保責任保険」が考えられました。

この保険に加入しているマンションでは、マンション売却後に隠れた瑕疵が発見された場合、引渡し後最大5年間、補修費用の一部を保険でカバーすることができます。

また、瑕疵担保責任保険は売主側で加入します。

この保険がついているマンションなら買主も安心だね!

瑕疵担保責任保険で減税制度も適用される?

瑕疵担保責任保険は、中古マンションの売却の際に威力を発揮しますが、瑕疵がないようなマンションを高く売却する場合でも有効です。

というのも、瑕疵担保責任保険に入っているマンションだと、買主が負担する不動産取得税や登録免許税、住宅ローン減税等が軽減されるのです。

瑕疵担保責任保険に加えて減税制度設けられるのでかなりポイントが高くなります!

そのため、瑕疵担保責任保険に入っているマンションは買い手がつきやすく、相場もこの保険に入っていないマンションよりも1割ほど高くなります。

気になる瑕疵担保責任保険の費用ですが、インスペクションが3万円~4万円、保険料が4万円~8万円程度かかります。

住宅におけるインスペクションとは、建物に精通したもの(建築士など)が第三者的な立場で、劣化の状況や欠陥の有無などを調べ、修繕や改修、メンテナンスをするべき箇所やそのタイミング、費用の概略などをアドバイスするものです。「住宅診断」や「建物検査」などと呼ばれたりもします。

出典:https://www.nomu.com/house/study/7.html

インスペクションと保険料は建物規模や特約によって変わってきますが、それでも全部で15万円程度用意しておけば十分でしょう。

15万円って結構高い気が…
例えば、3,000万円のマンションを1割高く売却できれば3,300万円だから、15万円程度なら十分払う価値はあるよね!

まとめ

マンションの売却を考えているなら、相場を知ることが初めの一歩になります。

相場を知らずに売却してしまうと、相場よりうんと安い価格で買いたたかれる可能性もあり、そうなると大損です。

相場の把握には「一括査定」をおすすめします。

売却するかどうか迷っていても、机上査定だけは依頼して、おおよその価値を知っておくと良いでしょう。

マンション売却を検討しているなら、以下の記事も合わせて読むと良いでしょう!

マンション売却のコツは一括査定にあり!売却方法や流れなど徹底解説

2018年10月1日

不動産一括査定業者ランキング

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