【家を売る手順】不動産査定から引越までの流れは?少しでもお得に売却しよう!

不動産査定とは、不動産を売却しようと思った時一番にやって欲しいことです。

ここでは、不動産査定から引越までの流れを知り、ベストのタイミングで少しでもお得に売却から引越までを行う方法をご紹介します。

不動産査定から引越までの流れ

売りたい戸建やマンションがあっても、大抵は何から始めたらいいのかわからないと思います。
まずは不動産売却の全体の流れを知って、お得になるポイントを押さえましょう。

  1. 不動産売却の目的をはっきりさせて検討する
  2. 物件の相場を調べる
  3. 不動産査定を依頼する
  4. 不動産査定から売却価格を決める
  5. 買主との売買契約をする
  6. 物件の引渡し

不動産売却の目的をはっきりさせて検討する

「どうして不動産を売却したいのか?」「売却したらどうするのか?」といった、不動産売却の目的を明確にしましょう。 理由がはっきりすれば、売却の希望条件も明らかになり、不動産査定や売却活動の役に立ちます。

物件の相場を調べる

売りたい物件の周辺で、似た条件の物件がいくらで売買されているのかを近隣の不動産会社やインターネットなどで情報収集します。 相場を知ることで、実際に売却したい物件の査定が出た時比較することができます。

 不動産査定を依頼する

不動産査定を実際に受けましょう。この時、1社だけに依頼せず、必ず複数の不動産会社に査定を受けてください。 相場とあまりに離れすぎたものや、高すぎたり安すぎたりするものを除き、本当に信頼できる不動産会社と出会うためのものです。 インターネットサイトで不動産一括査定を簡易的に受けることもできます。

不動産査定から売却価格を決める

不動産査定がいくつか出たら、自分で調べた相場や、自分の条件と比較して、現実的にいくらだったら売れるのかを検討します。

適正な価格設定をするためには、その地域や物件が得意な不動産会社を選ぶ必要があり、そのためにも不動産査定を複数社に依頼するのは重要なことなのです。

不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ

売却の仕方によっては1社に決めなくても良い場合がありますが、その場合でも不動産会社はいくつかに絞って決めましょう。

大手で実績もある不動産会社でも、最終的には担当者を見て信頼できるかどうか判断することをオススメします。 担当者には販売戦略を聞いてみるといいでしょう。 売却活動をする実際に不動産を売るための活動が開始されます。契約をした不動産会社が行いますが、進捗状況の報告義務は契約内容によって違います。

買主との売買契約をする

買主の資金調達が決まると、いよいよ正式な売買契約をします。専門家の力を借りながら、必ず自分の目で確認して慎重に行いましょう。

物件の引渡し

いよいよ物件を引き渡します。この時残金決済や税金の日割り精算、登記申請など細々とした手続きが必要になります。
引渡し後は買主がいつでも引っ越してきてよいことになりますので、売主の引越はこのタイミングでは終了していることが好ましいです。

不動産査定は不動産売却にどう使う?

不動産査定とは一体どういうもので、売却にどのように利用したらいいのでしょうか?不動産査定の特長を説明しておきましょう。

不動産査定は無料で受けられる

不動産査定は、不動産会社が実施するものもインターネットサイトにある不動産一括査定も、無料で受けられるのが一般的です。

不動産会社も不動産査定をすることでお客さまと媒介契約をすることが目的ですので、営業的なサービスの一環なのですね。 ただし、媒介契約を取りたいがために、通常より査定額を高めに出す不動産会社もあるため、不動産査定はいくつかの業者に依頼して比較するようにしましょう。

不動産査定の方法は2種類

ひとつは「簡易査定(机上査定)」と呼ばれる査定方法です。
物件の情報からこれまでの売却取引事例や周辺、市場の動向などで査定額を出します。
インターネットの不動産一括査定などはほぼこの査定方法ですが、査定に30〜60分しかかからないというメリットがあります。

もうひとつは、実際に現地に足を運んで査定を行う「訪問査定」があります。
立地条件や接道状況、日当たり、建物の状態、間取り、住宅設備など詳しく見られるため、時間は数日かかりますが、より売却できる可能性が高い価格を出してもらえます。

不動産査定の項目は?

不動産査定を受けるには、どちらの査定方法でも以下のような情報が必要になります。

  • 氏名
  • 住所
  • 連絡先
  • 建物の種類(戸建、マンション、土地など)
  • 間取り
  • 築年数
  • 建物面積と敷地面積
  • 現在の状況(居住中、賃貸中、空き家など

また、売主としては積極的に教えたくない不具合や瑕疵などがある場合でも、正直に伝えておきましょう。
売主は傷や欠点などを伝えることが義務付けされており、意図的に不具合を隠すと契約破棄や損害賠償請求の対象にもなりかねません。

不動産査定は匿名で受けられる?

不動産査定を受けるのに、個人情報を入力しなければなりませんが、これに躊躇する人が多いのも事実です。

というのも、後からしつこい営業の電話やメールが来たりするのではないか?と不安になるからですね。 匿名でも不動産査定を受けることは可能です。 匿名で不動産査定を受けるための情報は、物件の所在地、間取り、築年数などといった最小限のものですが、少ない情報で不動産査定をすることになるため、査定の精度は高くありません。

本気で不動産売却を考えているならば、不動産一括査定を利用して、複数の不動産会社に不動産査定を依頼しましょう。

不動産査定から引越のタイミングとスケジュール

売却した物件に売主が住んでいる場合、売買契約が済んだら引越の準備をしなければなりません。引越のタイミングやスケジュールを確認していきましょう。

 不動産売却したら、いつまでに引っ越すの?

引越のタイミングは、売買契約が成立後、残代金決済の前日までに行います。順を追って説明しましょう。

①不動産購入申込書

物件を購入したいという正式な申し出を書類にして受け取ります。これではじめて、売主・買主として売買金額の交渉や引渡しの時期を話し合っていきます。

②不動産売買契約

それぞれの条件交渉がまとまると、不動産売買契約を結びます。これで正式に不動産を売却できる状態になりました。 しかし、ここではまだ売主、買主双方の準備が整っているとは言えません。 この不動産売買契約から、売主はローンの返済手続き、抹消登録、引越の準備などに入り、買主は住宅ローンの契約などを行っていきます。

③残代金決済と引渡し

双方の準備が整ったら、いよいよ引渡しです。 買主から手付金を除いた残代金を受け取り、司法書士が所有権移転の登記申請書を行います。 この時点から買主が正式な物件の持ち主となりますので、この日の前日までに引越を済ませておく必要があります。

売買契約後の引越までのスケジュール

不動産査定から売買契約が成立するまで、半年〜10ヶ月は見ておかなければなりません。

即現金化したいなど、急ぐ場合には不動産買取を行いましょう。 買い手が決まり、売買契約が成立してからが実際の引越準備期間となります。ここからのおおまかなスケジュールは以下の通りです。

引渡し日の1ヶ月前

引っ越し先を確実に見つけておき、引越業者の手配を始めましょう。一般的な引越の繁忙期は3〜4月、夏休み期間、12月となっていますので、その時期に当たるならば早目に予約します。 引っ越す時期によっては引越にかかるコストにもかなりの差が生じますので、売買契約時に引渡し日についてはよく話し合ってください。 お子さんがいれば学校の転校手続き、インターネットプロバイダへの転居連絡、粗大ゴミ回収の依頼などやっておきましょう。

引渡し1週間前

役所で住民異動届を提出します。 この時期から電気、ガス、水道の各業者へ転居の連絡をしましょう。新聞を取っている場合にも忘れずに。また、郵便局に転居届を出しておきましょう。

引渡し前日

引越を完全に完了し、細かいところの掃除など済ませておきましょう。買主に鍵を渡すための準備も必要です。

不動産査定〜売却〜引越における注意点

不動産査定を行ってから、実際に引越を済ませるまで、約1年の歳月を要することもあります。ポイントごとに注意点がありますので、失敗しない不動産査定、売却、引越ができるようにしましょう。

不動産売却と引越のタイミング

不動産を売るにも、引越するにもタイミングは重要です。なぜなら、時期によって不動産が売れなかったり、引越代金がすごく高くなったりして損をしてしまうから。 不動産査定をする場合、金額ばかりに目が向きがちですが、売買契約〜引き渡しまでのタイミングも最初から考慮しておくと、最終的には数十万円から数百万円の差になることも。 不動産査定は、よい不動産売却の入口ですから、よい不動産会社に出会えるかどうかが鍵になってきます。

残代金の回収について

物件の引渡時に行う残代金の回収ですが、買主は銀行などでローンを組むことが通常です。そして売主もローンが完済していない状態であるのが普通ですから、買主のローンによって支払われるお金によって、売主側の銀行に返済が行われるという仕組みになっています。 この時、売主側の抵当権の抹消登記、買主側の所有権移転登記を行わなければならず、手続きは司法書士に一任するのが一般的です。 煩雑な手続きとなることが多いので、司法書士から言われた書類をきちんと揃えることが大切です。これが終わらなければ引渡しができないため、しっかり準備しましょう。

瑕疵担保責任について

瑕疵担保責任とは、売却物件に劣化、欠陥、傷などが通常の売買で要求される範囲外である場合、買主が売主に対して責任を追求できるというものです。 買主が瑕疵に気付いた時から1年以内ならば売主に損害賠償を請求でき、そのために契約解除することさえ可能になるのです。例え売主が瑕疵を知らなかった場合でも責任は生じるため、物件を売ろうと思った時点で瑕疵を把握するようにしましょう。 不動産査定の段階で、瑕疵があると知っている場合は隠さず正直に不動産会社に伝えることも大切です。高く売ろうと画策すると、後々大きなトラブルになりかねませんので、注意してください。

不動産査定と引越のまとめ

不動産査定が不動産売却のスタートだとしたら、引越はそのゴールです。 不動産査定に始まり、引越に終わる不動産売却の道のりは、初めてのことばかりでとまどうことばかりでしょう。 ですから、スタート時点で不動産査定を行い、不動産会社をしっかり選ぶことが何よりも大切なのです。 不動産査定でよい不動産会社に出会えることが、ラストの引越までスムーズに行う最重要ポイントといえるでしょう。

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