家の価値はどこで決まる?築20年でも資産価値を落とさない方法

家の価値ってどこで決まるの?
資産価値を落とさない方法も知りたいな。

家を売ろうと考えた時、家の価値がどのくらいか知るにはどうしたらいいのでしょうか?

家の価値の算出方法や、できるだけ高く売却する方法をご紹介していきます。

家の価値はどう決まる?経年と価格査定計算のポイント

家の査定方法とポイント

 家は築10年になったら価値がゼロ、築20年ともなると売れないなんていう話を耳にしたことはありませんか?

不動産査定をする場合、家の価値を決めるポイント制の基準があるので、紹介しましょう。

家の価値は築年数と耐用年数 家というのは建った瞬間から古くなりますので、年を経ると価値が下がってしまうのは仕方ありません。

築年数というのは、文字通り家が建ってから何年経ったかという単純なものです。 それに対して、耐用年数とは国税庁が定めている税法上での建物の寿命のことで、その構造や用途などによって異なります。減価償却にも使われるものですね。

ちなみに、住居用の鉄筋コンクリート造り(RC)や鉄骨鉄筋コンクリート造り(SRC)の耐用年数は47年、木造モルタル造りなら20年となっています。

これによっても、家の価値がおおよそわかるでしょう。 家の築年数と価格の算出方法 家の価値の算出方法をご紹介します。

耐用年数が大きく違うため、ここでは、マンションの場合と戸建の場合に分けて説明しましょう。

マンションの価格算出方法
・建物代+土地代×(耐用年数47年-築年数)÷47

という計算方法で算出されます。

家の価値は、マンションの場合1年経過するごとに「建物代×1/47」の値下がりをすることになりますね。

戸建の価格算出方法
・建物代+土地代×(耐用年数22年-築年数)÷22

で算出されます。

戸建ての価値は築年数が1年増えるごとに「建物代×1/22」ずつ値下がりすることになります。

マンションに比べて、築年数による値下がり率が高いため、戸建を売りたい場合には、早目の方が価値が高いということになります。

築20年の戸建は価値がない?資産価値を落とさない方法

家は20年以上建つと本当に価値はなくなってしまうのでしょうか?

戸建を建てる場合は、転売などの目的ではなく、長く住む目的で建てることが普通です。

それでは、どのようにすれば築20年の家でも、資産価値を落とさないで済むのでしょうか?

家の価値① 立地・利便性がいいこと

土地の価格は、立地や駅からの距離、利便性などで計られます。

特に駅に近いことは、都心だけでなく郊外でも人気が高く、最初から家の購入時に念頭に置いておくべき条件なのです。

交通の利便性は、家の価値に大きく関わってくるということですね。
例を挙げると、家から最寄りの駅もしくは中心街まで徒歩3分圏内であれば、家の価値はプラスになります。徒歩6分でゼロ、徒歩10分以上になるとマイナスが付きます。

また、周辺環境も家の価値に大きく関わっており、優良住宅地であればプラス評価、一般住宅地でゼロ、商業施設と住宅が混在する高住混在値になるとマイナス評価となっていきます。

家の価値を将来的に上げる可能性が高いのは、「立地適正化区域内」に家を購入することです。「立地適正化区域内」というのは、全国約400の自治体が行っている街をコンパクトにしてネットワークで繋ごうという政策によるもの。 これによって、将来この区域の土地の価値が上がる可能性が大きいということになります。

家の価値② 新耐震基準を満たしている

今やどこに住んでいても心配なのが地震です。

地震対策として「新耐震基準」が適用されたのは1981年ですから、築20年の家はすでに新耐震設計で建てられていることになります。

しかしながら、2000年6月にはさらに耐震基準は大きく変わっており、それ以前の90%の戸建が耐震性不足となっています。
実際に2016年に起きた熊本地震では、2000年の耐震基準を満たしていない戸建が多く被害に遭いました。 近い将来、耐震診断や耐震改修工事の政策が進められるため、2000年5月以前に建てられた戸建を売却したいなら、早目に対応しましょう。

家の価値を知りたい、売却したいと思ったら、まずは不動産査定を依頼しましょう。

家の価値③ 住宅診断を受けてコンディションを保つ

家の価値を診断するホームインスペクションをご存知ですか?

住宅診断を行う専門の「住宅診断士」のことです。

これまで家の価値はマンションで30年、戸建で15年でなくなるとされてきましたが、コンディションの良い建物はもっと評価しようという動きも出てきています。
中古住宅でも高い品質を保っているものは、古くなっても評価されるため、積極的に住宅診断を受けながら、メンテナンスをして家の価値を維持しましょう。

尚、住宅診断士を選ぶには、実績をよく聞いて、得意分野を確認しましょう。

家の価値が高くなる建物の条件とは?

家の価値を調べるためには、不動産査定を受けることになりますが、査定が高くなる建物の条件とはどういったものがあるのでしょうか?

実際に家を売却するにあたって、とても重要なことですので参考にしてください。

家の向きで価値が上がる

家の価値は、戸建の場合もマンションの場合も日当たりによる評価は大きなものです。
いずれも南向きであることが人気物件になりますが、戸建の場合は家の玄関が南に向いていることが基準となります。

しかしながら、これも家を建てる時に考慮しなければならないことですから、家を売却しようとした時に向きを変えることは困難です。 玄関の向きは南でなくても、日当たりについて良いポイントがあればアピールしましょう。

間取りは「普通」が価値が高い

夢を持って家を建てる時、あまり一般的でない間取りを考えることもあるでしょう。 ただし、家を売却するという目で見ると、一般的でない間取りはあまり評価が高くないのです。

好まれるのは、3LDKや4LDKといった普通の構造であり、あまりこだわった注文住宅などは評価が下がる傾向があります。 家のメンテナンスが行き届いている 家がきちんと手入れされ、定期的なメンテナンスやリフォームを行っている戸建は、不動産査定での評価が高くつく可能性があります。 特に築年数が経っている場合は、キッチンや浴室、トイレといった水回りの設備が時代に合わなくなっていることもあるため、評価に差が出てしまいます。 最近は収納もよくチェックされる項目なので、リフォームを考えているなら、査定額が高くなる部分を重点的に行いましょう。 また、リフォームやメンテナンスを行った場合は、いつどのように、何を行ったのかをメモなどしておきましょう。

戸建を活かした設備がある

戸建ならではの設備とは、例えば駐車場がある、電気自動車に対応できる、ガレージがある、太陽光発電システム完備などのことです。 家の価値が上がるというより、購入を考える人への付加価値といったものでしょう。

庭があるなら手入れしておくと、庭が欲しいからと戸建を希望する人に対するアピールポイントになります。

家の価値を上げてよい売却をするコツ

家を本気で売却したいなら、まずは不動産査定を受けましょう。不動産会社を選ぶ重要なスタートが、この不動産査定です。

家の価値を自分でもよく知っておくことで、良い不動産会社と出会うことができるようになります。
家の価値を不動産査定で具体的にする 家の価値を計るために不動産査定を依頼した時、注意していただきたいのは、査定額は販売額とは違うということです。

立地や築年数、構造や間取りといった基本的な情報から査定額を算出するため、インターネットですぐに査定額がわかるものは、精度が高いとは言えないことも。
あくまでも、ここでは家の価値をおおよそ把握するためのものであり、これを基準にして一緒に家の売却をする不動産業者をさらに絞り込んでいくことになります。 

不動産査定は必ず2社以上に依頼する

家の価値を知るためには、必ず不動産査定を複数の業者に依頼しましょう。

不動産会社が行う査定は無料ですが、その後の仲介を自分の会社に依頼して欲しいためのサービスです。

契約が欲しいために査定額を高めに言ってくる可能性もある

複数の不動産業者から査定をとり、あまりに価格が高いものや低いものは省いてもいいでしょう。

不動産会社の担当者との相性をみる

家の価値を知るために、最初の入口は不動産査定でも、最終的には担当者とのやりとりになります。

親身になって相談に乗ってくれているかどうか、質問したことに専門用語をかみ砕いて説明してくれるかなど、担当者との相性をよく見極めましょう。

後々の売却活動を熱心にやってくれるかどうかも、担当者次第ですので、直接会ってから判断してください。

余裕のあるスケジュールをとる

家の価値を正しく評価し、適正もしくはそれ以上の価値を付けて売却するなら、売却スケジュールに余裕を持って行いましょう。

通常家を売りに出してから6〜10ヶ月はかかると言われているため、それ以上の時間的余裕があった方が好ましいです。

あまりに急ぐと、買いたたかれたりする恐れもあります。 古い家は不動産買取にする 家の価値は築年数が多いほど下がる傾向にあることは仕方がないことです。

売却を急ぐ場合や、通常の販売方法で売却が難しい場合には、買取業者へ買い取ってもらうこともできます。 不動産買取とは、売りたい家を不動産会社が直接購入してくれるものです。通常は仲介を行うところ、自分の会社で購入してから販売をするのですね。 ただし、不動産買取は通常の売却より価格が下がる傾向にあります

とにかく早く家を売って現金化したい方、築年数が古いなどの理由でなかなか売れない場合には不動産買取も考慮してみましょう。

家の価値まとめ

「家の価値を知りたい」と思ったら、まずは不動産査定です。

家を売るには、家の価値を高い水準のまま保つことが重要です。家の価値を高くするには、最初に購入する時点からよい条件の物件を選ぶということも必要ですが、その後の努力次第で高い価値の家にすることはできそうですね。

少しでも価値ある家にして、できる限り満足のいく売却にするには、不動産査定が最初の重要なカギになります。 良い不動産会社と出会うためにも、いくつかの不動産査定を受けることをおすすめします。

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