不動産査定の方法は?これだけは知っておくべき重要な8つのポイント!

不動産査定の方法について詳しく知りたいな!

離婚や転勤など、様々な理由で不動産の売却を考えている方も多いのではないでしょうか?

そんな中、もし自分の不動産を売却する場合、いくらで売れるのか気になる方も多いはず。

そこでおすすめしたいのが、不動産査定です。

不動産査定とは、自身が所有する不動産が大体いくらで売れるのかの予想額を不動産会社に査定してもらうことです。ただ、不動産査定と言っても、「どの会社に依頼すればよいのか?」「そもそもどうやって査定依頼をするのか分からない」という方もいると思います。

そこで今回は、不動産査定の方法や、査定時に知っておくべきポイントについて解説していきたいと思います。

不動産の流れを徹底解説!初心者でも分かる売却査定の極意

売却査定の極意

不動産の売却を考えている人は、お手持ちの不動産がどれくらいの価格で売却できるかとても気になりますよね。

実際、不動産を売却するとなると、不動産会社に査定額を出してもらう事になります。これは、不動産がいくらで売却できるかの予想額みたいなものです。あくまで予想額なので、実際の売却額とは違うことがほとんど。

場合によっては、査定額を大きく下回る額で売却されてしまうこともあります。こうなると、大損ですよね。

この査定額と実際の売却額の差を埋める、あるいは、査定額を上回る売却額で売却する方法を分かりやすく説明します。

不動産査定の方法にルールはない!

正直に言うと、不動産の査定額を出してもらっても、実際に売れるまでは、いくらの価格がつくか分かりません。

この理由は、あくまで査定額が予想に過ぎないということの他に、査定方法自体にいくつか方法があり、どの方法で査定をするかは、法律やルールがないからです。

つまり、不動産会社、あるいは、担当営業マンによって、査定方法が異なるのです。さらに、ネットでは、査定から売却まで、いろんな方法が紹介されているので、逆に混乱してしまいますよね。

けれど、何を信じていいのか分からない不動産売却の世界にも、確かな事はあります。ここでは、これだけは変わらないというルールにのっとって、不動産売却の際に役立つ知識や方法を分かりやすく徹底的に解説します。

不動産査定から売却までの方法を知る

売却までのステップ

ここでは、不動産査定を受けることを前提に、提示された査定金額の真意を見極める方法を説明します。

査定額が妥当なものかを判断するのに、不動産を売却するまでの全体的な流れを把握しておくことは、売却をスムーズに、かつ、計画的に進めるのに役立つ方法なので、まずは、不動産を売却するまでにどのような過程があるのかお話ししますね。

不動産を売却するまでの8ステップ

不動産の売却は次のようなかたちで進みます。

  1. 所有している不動産の相場を知る
  2. 信頼できる不動産会社に査定依頼をする
  3. (仲介の場合)不動産会社に仲介を依頼する
  4. (仲介の場合)不動産の売値を決定
  5. (仲介の場合)不動産を売り出し、購入者を探す
  6. (仲介の場合)交渉の上、購入希望者に所有不動産の詳細情報を開示する
  7. 不動産の売買契約書を締結する
  8. 不動産を引き渡す

不動産売却は一般的にこのような流れで進みます。

ほとんどの売主が売却前に査定を行い、納得のいく金額であれば、売却に移るという方法をとります。

ここで注意すべき点は、査定依頼は一社だけでなく、複数の不動産会社に依頼することです。査定を依頼する前に不動産の相場を調べますが、周辺地域や類似物件であっても、不動産はそれぞれに特徴があるので、実際に査定に出すと、予想していた金額と違ったということは多々あります。

さらに、査定額は査定方法だけでなく、不動産会社が持っている情報や実績、得意分野によっても、違ってきます。複数社に査定を依頼すると、所有している不動産の相場を知ることができるだけでなく、高く売却するチャンスも広げることになるのです。

ですから、不動産を査定してもらう際は、少なくとも3社には査定依頼をしましょう。

実際に、不動産会社に足を運ぶ時間がなくても、今では、ネットで簡単に一括査定を受ける方法があります。それらのサービスを活用して、できるだけ多くの不動産会社から査定額を提示してもらうようにしてください。

ネットで一括査定を受ける方法はコチラ

不動産会社はどうやって査定額を出すのか?査定方法を知ろう

査定方法

不動産のおおよその相場は、簡易査定サイトなどを活用して知ることができます。この時点では、不動産会社に連絡をすることもないので、しつこい営業に遭うこともないでしょうから、スムーズに進められると思います。

簡易査定は、過去の取引を基に算出される方法なので、あくまで参考程度にとどめておきましょう。

簡易査定をして、おおよその売却額を知ったら、今度は、あなたが所有している不動産そのものの査定を依頼することになります。

訪問査定を行ってから不動産を売却するか考えよう

不動産の売却に際して、まず知っておくべきことは、不動産の売却方法には2種類あるとうことです。

不動産の売却方法は、誰に売るかで「買取」「仲介」の2つの方法に分かれます。

買取は、不動産買取の専門業者や不動産会社が、直接買い取る方法です。一方、仲介は、仲介を専門とした不動産会社に依頼し、購入希望者を探し、交渉の上、売却してもらう方法です。

確実に現金化したい場合や、売却期限が決まっている場合などは、買取が便利な方法ですが、買取を選んだ場合、仲介で進めた場合に比べて、売却価格が70%程度になってしまうというデメリットがあります。

売却方法に2種類あることを理解して頂けたと思いますが、売却方法と同様、査定方法にも2種類あります。

それは、机上査定と訪問査定です。

机上査定

机上査定とは、不動産会社ば売却する不動産を見ずに価格を算出する査定方法です。

机上査定では、不動産の情報をもとに、「過去の売却取引事例」や「周辺の売りに出されていた事例」「市場の動向」などをもとに査定します。

机上査定は、約30分~1時間ほどしかかかりませんが、訪問査定に比べて、精度が下がるというデメリットがあります。

インターネット上で提供されている一括査定サービスなどは、はじめにこの机上査定額を提示されます。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の営業マンに実際に不動産の状況を見てもらい、間取りや接道状況などから価格を算出してもらう方法です。

机上査定より、不動産の詳細な情報が得られるので、訪問査定で提示される金額は、机上査定のものより精度が上がります。

訪問査定では、以下のようなことを確認します。

  • 駅からの距離や周辺環境などの立地条件
  • 接道状況
  • 日当たり
  • ガス・水道・電気の引き込み状況などのインフラ
  • 間取り(住居査定の場合)
  • 建物の劣化状況(住居査定の場合)
  • エアコンや太陽光など住宅の設備(住居査定の場合)

訪問査定の場合、これらのことを詳細に確認する上に、役所調査も必要になるので、査定額を提示されるまでに数日を要します。

訪問査定では、あなたの意思や机上査定で調べた内容も加味して、ヒアリングも行われます。

不動産を売る側としては、査定してくれた営業マンの人柄や仕事にかける想いなどを聞くこともできるので、不安なことや気になることがあれば、積極的に質問し、相性なども確かめましょう。

さきほども話ましたが、訪問査定は机上査定より正確な金額を算出することができる方法です。納得のいく値段で売却をしたいのなら、絶対に訪問査定までしてくれる不動産会社を選びましょう。

さらに、高値での売却を狙うなら、仲介での売却で、訪問査定まで行ってくれ、なおかつ、信頼できて、安心して売却を進められる営業マンがいる不動産会社を選びましょう。

不動産には、全く同じ物件はありません。築年数や構造だけでなく、敷地の大小、コンビニや学校が近くにあるかなど様々な要因が合わさって、価値を形成します。

訪問査定は、手間のかかる方法ですが、最終的に売却を依頼するパートナー会社を選ぶ前に、最低でも3社の訪問査定を受けておきましょう。このことを考慮すると、机上査定は6社には行ってもらうといいです。この方法をとることで、足元を見られずに済む確立が高くなります。

一括査定サイトで査定依頼する場合は、無料なので、失敗しないためにも、複数社から査定額を提示してもらいましょう。

査定額の算出方法

さて、訪問査定まで受ける場合、不動産会社がどのような方法で、査定額を算出するかも、ある程度知っておくと、営業マンの話を理解しやすくなると思いますので、紹介しますね。

不動産の査定額算出方法に関しては、宅建業法で次の3つの方法が推奨されています。

  1. 取引事例比較法
  2. 原価法
  3. 収益還元法

取引事例比較法

取引事例比較法は、不動産の査定金額を算出する最もメジャーな方法です。

査定をしようしている不動産の周辺エリアなど同じような環境で実際に取引された事例をもとに査定額を算出する方法をとります。

取引事例比較法では、住んでいる環境の変化や市場全体の動向により価格が変わる可能性もあります。そのため、通常は、一旦査定額を算出した後、現状に合わせて調整を行います。

原価法

原価法については、国土交通省にもしっかりと方法が記載されていますので、引用します。

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を積算価格という。)。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。


引用元:国土交通省「不動産鑑定評価基準」

再調達原価とは、所有している不動産を再び購入する場合に必要な資金量のことをいい、もう一度、買い直したらいくらかという価格です。

原価法は、再調達原価から、建築後の経過年数で低下した価値を割引く方法です。原価法で査定額を算出した場合、不動産価格は、新しく建築した場合の(価格-経年劣化)によるマイナス価格となります。

原価法は、土地に使われることは少ないですが、マンションや一戸建ての査定の際に用いられることが多い方法です。

収益還元法

収益還元法は投資用の不動産の価値を算出するのによく使われる方法です。この方法についても、国土交通省に記載があるので、引用します。

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価値を求める手法である(この手法による試算価格を収益価格という。)。収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。


引用元:国土交通省「不動産鑑定評価基準」

収益還元法は、売却しようとしている不動産を運用した場合に、どれぐらい未来に収益を出せるかを予想して、現在の不動産価値にプラスして、金額を算出します。

紹介してきたこれら3つの査定方法は、どれも法律に基づいた正しい査定方法です。中でも、取引事例比較法はよく使われます。

これらの方法に、専門的な検討項目を加えて査定額を出します。不動産の価格にはさまざまな要因が絡むのに加えて、査定額の算出方法にもいくつかパターンがあるので、数字にばらつきが出たり、絶対という数字がないことをご理解いただけるのではないでしょうか?

不動産を査定してもらったら、どの算出方法で査定をしたのか不動産会社に教えてもらいましょう。この時に、複数の不動産情報で試算したり、ご紹介した3つの査定額算出方法で検討してきた不動産会社は比較的信頼できる会社といえるでしょう。

不動産査定に準備しておくといい書類

準備書類

一括査定を利用して、訪問査定を受けるとなると、営業マンが来る日までに準備しておく書類があります。スムーズに話を進めるためにも、是非用意しておきましょう。

それでは、さっそく確認していきます。

不動産査定時に準備しておくといい書類は以下の5つです。

  • 登記簿謄本(登記事項証明書)
  • 公図
  • 建物の詳細書類
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 測量図

登記簿謄本(登記事項証明書)

登記簿謄本には、あなたの所有している不動産が誰に権利があるのか示されています。

この書類の入手方法は、法務局で申し込むというものですが、不動産会社が用意することもあるので、不動産会社の指示を待つとよいでしょう。

公図

法務局で入手できる地図ですが、住宅地図等で代用する方法もあるので、こちらについても不動産会社に相談しましょう。

建物の詳細書類

設計図書と呼ばれるもので、購入時に施工会社や不動産会社から受け取っていると思いますので、探してみて下さい。

登記済権利証または登記識別情報

法務局から交付され、不動産所有者が持っている書類です。査定時には必要がない場合もありますが、用意しておくといいでしょう。

測量図

売却時に必要となることが多いので、査定の段階で用意しておくことをおすすめします。マンションの一室といった不動産には、この書面がない場合もあります。

売却後のトラブル回避!不動産査定時に説明しておくこと

正確に情報を伝える

机上査定、訪問査定といった査定方法に関係なく、必要な情報というものがありますので、ここで確認しておきましょう。

売却査定時に伝える不動産の情報は正確に

次にあげる情報は、訪問査定を受ける際、書類で確認できる情報ですが、あなた自身も理解しておくことで営業マンの話がより詳しく理解できます。

  • 住所
  • 氏名
  • 連絡先
  • 種類(土地、戸建、マンション、賃貸アパート)
  • 築年数
  • 間取り
  • 建物面積と敷地面積
  • 現状(居住中、貸し出し中、空き家)

また、リフォームの内容や不具合についても、正確に営業マンに伝える必要があります。

不動産を少しでも高く売却したいという気持ちは十分に分かるのですが、サポートしてくれる業者に不動産の状態を正しく伝えないと、適正な査定額を算出してもらえないだけでなく、後々にトラブルになることもあるので、正しく伝えるべきです。

不具合などを意図的に隠して取引が行われた場合、契約破棄や損賠賠償の対象になってしまいます。結局、あなたにとっても不利になるので、しっかりと伝えてくださいね。

査定が完了したら契約締結!不動産売却における3つの媒介契約

3つの媒介契約

査定が終わると、選んだ不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。これは、知識が乏しい依頼者の保護を目的として結ばれる契約で、宅建業者が売買や交換の媒介の依頼を受ける際に依頼者と締結します。

買取の場合は必要ありませんが、仲介で売却を進めるためには必要な契約なので、ここで詳しく説明します。

契約形態は3つ!不動産に合わせて締結して査定額より高値の売却を目指す方法

仲介で売却を進める際に結ぶ契約には次の3つの形態があります。

それぞれの違いを一覧にすると次の通りです。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約有効期間原則なし(行政指導では3ヶ月以内)3ヶ月以内3ヶ月以内
自己発見取引認められる認められる認められない
他の業者に依頼する認められる認められない認められない
あなたへの報告義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務・登録完了日なし7日以内に登録・登録後、登録済み証を交付5日以内に登録・登録後、登録済み証を交付

訪問査定時に気に入った不動産会社があれば、専任媒介契約を結ぶ方法をおすすめしますが、信頼できる不動産会社に出会えなかった際は、一般媒介契約で様子をみましょう。

また、一般媒介契約はレインズへの登録が義務付けられていないので、不動産を売りに出していることを周りに知られたくない場合などは一般媒介契約にするといいです。マンションなど売却の方法がある程度形式化されている不動産などは、場合によっては、一般媒介契約にしたほうがいい場合もあります。

一方、個性が強い不動産など積極的に販売活動を行ってほしい場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結び、しっかり販売活動をしてもらう方法がいいでしょう。

基本的に、不安の残る不動産会社とは、専任媒介契約、専属専任媒介契約は締結しないことをおすすめしますが、これらの形態で契約を結んで様子を見たい場合は、契約有効期間を1ヶ月にするなど、調整をするという方法もあります。

査定額はあくまで目安!実際の売却額は不動産会社で決まる

査定額は目安

査定額を提示されて、予想以上に高い金額だったりすると、高額売却を思わず期待してしまいますが、ここは慎重に行きたいところです。

不動案を高く売却するためには、不動産会社選びも大切になってきます。どういう不動産会社を選べばいいのか、ポイントを最後にお話ししますね。

査定額で決めない!不動産会社の思惑を見抜いて高額売却

例えば、3社に査定を依頼した場合、2社は似たような査定額になり、残り1社がかなり高い金額を提示してくる場合があります。

この場合、2社の査定額がその不動産の相場と考えたほうが妥当ですが、高額な査定額を提示してきた残り1社も気になりますよね。

このような高い査定額を提示してくるのに、理由はいくつか考えられますが、気をつけないといけないのは、契約を取りたいがために査定額を吊り上げている場合です。もし、そうであれば、当然、査定額程の価格では売却できないでしょう。

ただ、不動産会社が独自の情報を入手していたり、強力な販売経路を持っている場合は、話は別で、高額売却のビックチャンスです!

不動産会社選びに迷ったら、会社の大小にかかわらず、どういう販売活動を行ってくれるのかをきちんと確認しましょう。まだ、小規模なベンチャー系の不動産会社でも、ネット戦略が上手かったり、ターゲティングが上手だったりして、実績を上げている会社もあります。

一方で、地元に密着する方法で実績を積んできた老舗の不動産会社なら、顧客をたくさん抱えている可能性もあります。

不動産会社同様、担当営業マンの力量もきちんと見極めましょう。話しやすいか?対応は丁寧か?など相性をしっかり確認しましょう。

担当営業マンとは、次のようなことを念頭に話をしてみるといいですよ。

  1. 連絡に対して返信が早い
  2. 他の業者が気づかないあなたの不動産の良いところを見つけられる
  3. 希望条件から外れた購入希望者を紹介しない
  4. 話をしっかり聞いてくれる
  5. 会社内の決定権者である

不動産は、取引額が大きく、あなたの大切な資産です。その資産を大切に扱ってくれて、信頼できる営業マンを選ぶようにしましょう。

このほかのポイントとしては、もし、あなたが買換えを予定していて、買い先行で進めている不動産があるのなら、その購入先の不動産と仲介契約を結ぶことをおすすめします。

なぜなら、あなたの不動産を高く売れるようにサポートしなければ、その不動産の売り出している不動産も契約してもらえないので、危機感や責任感をもって売却活動をしてもらえる可能性が高いからです。

まとめ:不動産の高額売却を狙うなら査定額を提示してもらうのは必須!

以上、不動産を高額売却するのに必要なことを説明してきました。不動産売買は、人と人の信頼関係が大きく物をいいます。

信頼できない不動産会社や不誠実な営業マンは論外といっていいでしょう。と同時に、あなたの誠実さも重要になってきます。

不動産購入希望者の多くが、内覧に来た時に、意思を固めます。正確な情報を伝え、不動産を良好な状態にキープすることは、高く売却する上で重要な方法です。

正しい知識を身に付け、戦略的に売却を進めたいですね。

査定額の根拠は資料等を提示してもらうこと!

最後のアドバイスとして、ひとつあげると、査定額の根拠は、口頭で教えてもらう方法だけではダメということです。

なぜその金額なのか、どういう結果でその評価になりその査定額になったのか、立ち話ではなく、きちんと納得できる資料を提示してもらってください。

不動産売却で妥協は禁物です。曖昧なこと、不安なことは明らかにし、しかるべき販売活動を行えば、きっと納得のいく金額で売却することができます。焦らず、じっくり取り組みましょう。

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