家の相続登記(名義変更)は期限がない?トラブル事例など解説

相続には、様々な期限があります。

例えば、相続税は相続発生後10ヵ月以内に申告をしなければなりません。

また、相続放棄・相続の限定承認については、相続開始を知った時から3ヵ月以内に行う必要があります。

このように、相続には期限が設けられているものが多く、被相続人が亡くなられてから円滑、迅速に手続きを進める必要があります。

中でも、「不動産の相続登記(名義変更)に期限があるのか?」気になる方が多いようです!

そこで今回は、家や土地など不動産の相続登記について、「期限はあるのか?」「相続登記を速やかに行わなかった場合のデメリット」などをご紹介します。

相続不動産の名義変更には期限がない?

相続不動産の名義変更期限

結論から言うと、相続による不動産の名義変更には期限はありません。

このことについて掘り下げて解説します!

相続不動産の名義変更は権利であって義務ではない

不動産の名義変更は、正確には、「相続を原因とする不動産の所有権移転登記」といいます。

不動産の所有権が記されている部分を「登記の権利部」といいますが、権利部の登記は義務ではないので、相続によって所有者が変わっても、名義を被相続人から相続人に変更する義務は原則ありません。

したがって、不動産の名義変更にも期限はないのです!

また、法務局などから名義変更を促す連絡もありません。

義務も期限も連絡もないので、被相続人が複数の不動産を所有していた場合、相続人が全ての不動産を把握できずに登記も行われないままになるというケースもあるのです。

ただ、不動産の名義変更自体には期限はありませんが、名義変更をしないままでいると様々なデメリットが生じます。

そのため、不動産の名義変更は、相続が発生したら、速やかに行いましょう。

デメリットについては次章以降に詳しく解説します!

名義変更しないと相続した不動産は売れない!?

不動産を相続しても、すでにマイホームを購入している場合など、「不動産を売却したい」と考える方もいるでしょう。

では、不動産の名義変更をしていなくても、相続した不動産を売ることはできるのでしょうか?

相続した不動産の名義変更をすることを「相続登記」といいますが、相続登記していないと、不動産を売却したり担保に差し出したりすることはできません。

なぜなら、不動産の所有権は登記して初めて第三者に主張できるからです。

そして、第三者にその不動産が自分のものであると主張できないと、売ることも担保に出すこともできません。

不動産を売るには名義変更が必須ということだね!

相続不動産の名義変更を怠った場合のトラブル事例

相続不動産の名義変更を怠ったトラブル事例

不動産の名義変更が行われないまま世代が代わると、相続人の数が増えてしまいます。

そうなると、相続人間の関係も希薄になることが多く、話し合い自体が難しくなってきます。

ここでは、遺産分割協議書を作成せず、不動産の名義変更もしなまま世代が代わってしまった際に起こったトラブルの事例を見てみましょう。

次のケースは、遺産分割協議を書面で残さず、相続不動産を名義変更していなかったトラブル事例です!
-トラブル事例-

被相続人Aは事業を営んでいて、事業に使うために被相続人A名義の不動産(甲)を所有していた。

その後、Aは亡くなり、Aの長男であるBが事業を承継し、Bが甲の権利を相続することとして、他の相続人(5人)と遺産分割協議が成立した。B以外の相続人はすべて被相続人Aの子どもであり、Bとは兄弟の関係にあった。

B以外の兄弟は、その後、家を離れ、各々家庭を持っていた。Bらは遺産分割協議を行ってはいたが、協議書を作成せず、甲の名義変更も行っていなかった。

その後、Bも亡くなり、Bの事業をCが承継した。

Cは、融資を受けるために担保が必要になったので、甲を担保にしようと甲の登記簿を確認したところ、甲の名義はAのままだった。

自分の名義に変更するには、Bの兄弟、兄弟が亡くなっていた場合は、兄弟の配偶者、子どもとの遺産分割協議書及び印鑑証明書が必要であると法務局で言われたが、まったく面識のない親族もおり、Cは相続人全員を見つけるのに相当な時間がかかった。

さらに、遺産分割協議書への署名捺印を依頼したところ、何人かの相続人から、遺産分割協議は行われていない旨及び甲の権利の主張がなされた。

通常、相続人は世代が代わるのに伴って増えていきます。

また、相続登記していないくても、財産に対する相続はされます。

そのため、然るべき時にきちんと相続登記をしていないと、他の相続人に権利を主張するのが難しくなります。

相続不動産の名義変更を放置した場合のデメリット

相続不動産の名義変更を放置するデメリット

相続不動産の名義変更を放置したままにして年月が経つと、いざ名義変更をしようとした際に必要になる書類を集めるのが難しくなります。

というのも、相続による名義変更の登記申請に必要となる書類の中には、一定期間が過ぎると取得できなくなる書類があるからです。

ここでは、相続不動産の名義変更を放置したために生じる必要書類にまつわる不都合について解説します。

不動産の名義変更をする際に必要となる書類は次の通りです!
名義変更に必要な書類
  1. 被相続人の戸籍、除籍謄本(出生から死亡まで)
  2. 相続人全員の戸籍謄本
  3. 不動産を取得する者の住民票
  4. 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
  5. 遺産分割協議書・遺言書
  6. 相続人全員の印鑑証明書・遺言執行者の印鑑証明書

これらの必要書類のうち、「除籍謄本」「住民票の除票」「戸籍の附票」は、一定期間が経過すると破棄される可能性があります。

一度破棄されると取得できなくなるので注意しましょう!
 

実際、次のような事由があると破棄される可能性が出てきます。

除籍謄本

戸籍内の全員が除籍になってから150年経過した場合、当該除籍は破棄される可能性があります。

なお、2010年以前は80年の期間だったので、150年経っていなくても、すでに破棄されている場合もあります。

住民票の除票

転出や死亡で住民でなくなると、住民票の除票となります。

住民票の除票は、5年経過すると取得できなくなる恐れがあります。

戸籍の附票

戸籍の附票とは、本籍地で管理されている「住所の履歴」のようなものです。

この戸籍の附票は、除籍になってから5年で破棄される可能性があります。

破棄されると取得することはできません!

上記の書類が取得できない状態で相続した不動産の名義変更をしようとすると、代わりになる書類の取得が必要となります。

除籍謄本に関しては、役所に取得の申請をすると「破棄証明書」を発行してもらえます。

住民票の除票や戸籍の附票に関しては、「不在籍不在住証明書+権利証」で対応するケースが多いです。

これらで対応できない場合は、別個、上申書等の書類を法務局に提出する必要が出てきます。

まとめ

不動産の名義変更には期限はありません!

しかし、放置すると、必要書類や実体的な手続きに関して、名義変更の難易度がどんどん高まります。

相続の場合、通常の売買とは異なり、すぐには不利益が生じないことが多いので、不動産の名義変更が行われないケースが多くあります。

ただ、放置したまま時間が経過してしまうと、手続きにかかる時間も費用も増加するので、相続が発生したら速やかに対応するようにしましょう。

いつまでにしなくてはならないという明確な期限はありませんが、相続登記を放置していると第三者に所有権を主張できません。

自分には不都合なくても、子どもや孫の代にトラブルを持ち越すことになるので、相続登記を早めに済ませることはとても大切です。

不動産の名義変更に関しては以下の記事で詳しく解説しているので、セットで読んでみてください!

家を相続したら名義変更が必要?手続きの流れや注意点など解説

2019年9月20日

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