家の相続税はいくらかかる?計算方法を簡単4ステップで解説

家を相続したいけど家の相続税がいくらかかるのか気になるな…
相続税の計算では家の相続税だけを個別で算出することはできないよ!

相続税は、「個別の財産ごとにいくら?」ではなく「引き継ぐ財産の総額に対していくらなのか?」で決まります。

ただ、相続財産の大半を占めるのが「家」や「現金」と言われているので、家の財産価値が分かれば、「相続税がいくらになるのか?」おおよその検討を付けることができます。

そこで今回は、家の相続税について具体的な計算方法を順を追って解説します。

①相続税を計算するために家の評価額を知る

家の相続税の計算
家の財産価値は現金と違って分かりにくいな…
だけど、相続税を計算するためには家の財産価値を知る必要があるんだ!

そこで、まずは家の財産価値を算出する方法をご紹介します。

家の財産価値を算出する際の考え方と計算方法

家の評価は、その家が建っている土地と建物に分けて考えて、別々に評価していきます。

まず、土地の評価に関してですが、国税庁が毎年7月に発表している『路線価』を主な基準にします。

ただ、地域によっては路線価が設定されていない地域があり、その場合は『倍率方式』を使います。

■ 路線価

路線価とは、道路ごとにつけられた値段で、土地1平方メートル当たりの価格が千円単位で示されます。

路線価は、家が面している道路の値段と土地の広さが分かれば、計算することができます。

■ 倍率方式

路線価が定められていない地域は「倍率地域」と記載があります。

路線価と同じく、国税庁が定める「評価倍率」という値を使って計算します。

倍率方式では、土地の広さではなく、固定資産税評価額(土地)に倍率をかけて計算します。

固定資産税評価額については後ほど詳しく説明します!

続いて、建物の評価ですが、こちらは簡単に把握することができます。

「固定資産税の納税通知書」と一緒に送られてくる「固定資産税の課税明細書」に記載されている家屋の評価額が建物の評価にそのまま当てはまります。

固定資産税の納税通知書は、毎年春から夏にかけて各市区町村村役場から郵送されてくるので確認してみてください。

なお、家の評価額は土地と建物の評価額を合わせたものになります。

実際に家の評価額を考えてみましょう!
  • 土地の面積:150㎡
  • 路線価:280C ※Cは借地権割合なので借地でない場合は考えない
  • 家屋の固定資産税評価額:1500万円
  • 建物:10,000,000円

土地の評価額=(路線価)280,000(円/㎡)✕(面積)150(㎡)=42,000,000円

よって、家の評価額は4,200万円(土地)+1,000万円(建物)=5,200万円となります。

マンションの場合も考え方は同じで、土地と家屋に分けて評価します!

ただ、マンションの土地に関しては特有の考え方があるので注意が必要です。

マンションの土地は、まず全体の土地の評価額を算出し、ご自分が所有する割合である「敷地権割合」を乗じて個別に評価額を算出します。

敷地権割合は、不動産の全部事項証明書(不動産の謄本)を確認すると分かります。

②家と他の財産を合わせて相続税の課税対象となる財産総額を把握する

家の相続税の計算
家の評価を算出できたら、貯金や有価証券など、他の財産を合わせた全体の財産総額を算出しましょう!

被相続人が存命のうちに一度計算しておくと、相続税対策ができるかどうかも判断できるので、節税できる可能性も出てきます。

家以外にどんなものが相続税の対象になる?

相続税を考える際に、プラスの財産ばかりを連想しがちですが、実はマイナスの財産もきちんと把握しておくことが大切です。

プラスの財産とマイナスの財産の例をあげると次のようになります。

プラスの財産
  • 現金
  • 有価証券
  • 土地・家屋
  • 貴金属・宝石・骨董品・絵画
  • 死亡退職金
  • 生命保険
マイナスの財産
  • 負債:借金、住宅ローン
  • 税金:未払いの税金
  • その他:未払いの光熱費・家賃・地代・医療費
  • 葬儀費用:葬儀費用、葬式時の食事費、法事

これらの財産を足し合わせてプラスで残った財産が相続税の課税対象になります。

③相続税の申告が必要かどうか判断する

家の相続税の計算

財産の総額が分かったら、次に考えるべきは「相続税の申告をする必要があるかどうか?」です。

実は、実際に相続税の申告が必要な方は被相続人の約8%程度しかいません!

なぜこんなに少ないのでしょうか?

結論:相続税には基礎控除額がある

相続税には基礎控除額があり、被相続人の総財産が基礎控除額内で収まれば相続税の申告は必要ありません。

では、その基礎控除額がいくらなのか気になりますよね。

相続税における基礎控除額の算出式は次の通りです。

計算式
3,000万円+600万円✕相続人の数

具体的に数字に当てはめて考えてみましょう。

仮に被相続人に3人の相続人がいた場合、基礎控除額は【3,000万円+600万円✕3人=4,800万円】になります。

つまり、相続財産の総額が4,800万円以下の場合は相続税はかかりません!

④相続財産が基礎控除額を超えるなら相続税の申告をする

家の相続税の計算

相続財産が基礎控除額を超えるようなら、相続税の申告が必要になります。

ただし、相続税の申告が必要でも、特例を利用することで相続税が0円になる可能性あります。

相続税の節税につながる主な特例と制度

相続税の申告が必要でも、以下のような特例が利用できる場合あります。

名称対象者内容
配偶者控除の税額軽減戸籍上の配偶者1億6000万円、もしくはその配偶者の法定相続分のどちらか高い方まで相続税が無税になる
未成年者控除満20歳までの未成年(10万円✕20歳になるまでの年数)の金額を控除
障害者控除一般障害者もしくは特別障害者(10万円✕85歳になるまでの年数)の金額を控除※特別障害者の方は20万円
相次相続控除今回の相続発生前10年以内に相続があった方相続税の申告及び納税が10年以内で続いて発生した場合、納税の負担が大きくなることに配慮して、前回納めた相続税分を控除できる
贈与税額控除相続発生より3年以内に贈与を受け取った方相続前3年以内の贈与財産は相続税の課税対象となるため、その時に贈与税を納めていた場合は納めた贈与税分は相続税より差し引ける
小規模宅地等の特例土地を相続される方で条件に合致する方居住用不動産(自宅)の土地であれば、限度面積330㎡までは80%減額評価できる

相続税の申告が必要な方の中で、上記の控除や特例が使える場合、申告書を作成する際に、適用した内容で税額を計算し、税金の減額や無税を承認してもらいましょう。

家の相続で最も影響が大きい特例は「小規模宅地等の特例」

相続財産の中でも「家」が占める割合が多いので、家の評価額を下げることができるとかなりの節税効果を生みます。

家の評価額を減額できる特例としては、土地に対して適用できる『小規模宅地等の特例』があります。

この特例を適用できると最大で80%も減額できます!

そこで、「小規模宅地等の特例」について詳しく説明します。

小規模宅地等の特例は、被相続人の家(自宅/居住用)に同居している相続人を保護する目的があります。

というのも、「家の財産価値は高いけど、相続税を支払う現金がなくて家を売却して手放さないと税金が払えない」という事案が意外に多いからです。

この制度を簡単に説明すると、「相続する土地が限度面積330㎡までなら評価額を80%減額できる」というものです!

では、この制度を理解するために、次のような例を考えてみましょう。

【事例1】300㎡以下の土地の場合

  • 土地の広さ:300㎡(限度面積330㎡以下)
  • 相続税評価額:3,000万円

この場合、小規模宅地等の特例が適用できると、【3,000万円✕80%=2,400万円】が減額でき、相続税の計算をする際の財産額は【3,000万円-2,400万円=600万円】となります。

【事例2】300㎡以上の土地の場合

  • 土地の広さ:400㎡(限度面積330㎡以上)
  • 相続税評価額:4,000万円

この場合に小規模宅地等の特例を適用すると、【4,000万円✕330㎡/400㎡✕80%=2,640万円】が減額できます。

従って、相続税の評価額は【4,000万円-2,640万円=1,360万円】となります。

ただし、建物については減額されず、固定資産税評価額のままです!

なお、適用を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

            
相続人適用条件
配偶者無条件で適用が認められる
同居している家族「同居の親族」は適用が認められる
別居している家族・配偶者や同居の親族がいたら適用は認められない
・相続発生前にご自分が所有する家もしくは配偶者が所有している家に住んだことがない(マイホームを所有していないこと)

上記の条件に加えて、相続税の申告期限(相続が発生した日の翌日から10ヵ月以内)までその家に住み続ける必要があります。

小規模宅地等の特例の条件は、平成30年度の税制改正で厳格化され、今後もさらに厳しくなると予想されます。

今は条件を満たしていても実際に家を相続する時には適用されない可能性があるのか…
将来、家を相続予定の方は今後の税制改正についてこまめにチェックしておこう!

実際に家の相続税を計算してみよう

家の相続税の計算
最後に、どのように相続税を算出するのか実際に数字を当てはめて計算してみましょう!
相続税の計算例
  • 遺産総額:7,000万円
  • 家(土地):5,000万円
  • 預貯金:1,500万円
  • 保険金:500万円
  • 相続人:2人※妻(配偶者)、長女(別居)

相続人が2名いるので、相続税の基礎控除額は【3,000万円+600万円✕2=4,200万円】です。

また、死亡保険金も【500万円✕法定相続人の数】の額が非課税になります。

つまり、保険金500万円には課税されないということか!

したがって、相続税が課税される遺産総額は、【6,500万円-4,200万円=2,300万円】となります。

もし、家(土地)に小規模宅地等の特例を適用する場合は、【5,000万円✕0.8=4,000万円の減額】となり、財産総額は2,500万円となります。

控除額を下回ったね!
この場合、相続税の申告は必要で相続税の納税は不要になるよ!

では、家(土地)に特例を適用しない場合はどうなるでしょうか?

課税対象が1,000万円超3,000万円以下の場合、税率は15%で控除額は50万円になります。

ですから、【2,300万円(課税対象額)✕15%-50万円=295万円(概算把握のため、簡易的な計算式より算出)】となります。

この場合、相続税の申告が必要で納税額は295万円になります!

また、相続人各々の納税額は、相続した遺産の割合に応じて納税することになります。

※例えば、財産の50%を相続したら、相続税は147万5千円となります。

まとめ

家はトラブルになりやすい相続財産の一つです。

トラブルを未然に防ぐためにも、被相続人が元気なうちに家族全員できちんと話し合って、相続財産額を試算してみたり、相続税対策になることはないか検討してみましょう。

また、家を相続すると受けられる特例があります。

この特例を適用できるかどうかで、相続税額が随分と変わってくるので、条件を満たすかどうか一度確認しておきましょう。

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