土地活用にはアパート経営が最適?メリットや失敗する人の特徴を解説!

現在、所有している土地がある人や不動産投資に興味がある人の中には、アパート経営を検討している人もいると思います。

アパート経営は、土地活用の中でもポピュラーな活用法で、ノーリスクではありませんが、得られるメリットは多いです。

ただし、アパート経営と一言で言っても、置かれている環境は人それぞれ違うので、全ての人におすすめできるわけではありません

そこで今回は、アパート経営に向いている人や、土地活用としてのアパート経営のメリット・デメリットを解説していきたいと思います。

アパート経営が最適な土地活用になる人

おすすめな人

アパート経営は、リスクとリターンのバランスや節税効果、土地対応性等の面から見て、多くの人に適用できる土地活用法です。

特に、以下の条件に該当する人はアパート経営をして積極的に土地活用をすることをおすすめします。

  • 賃料相場が高い地域に土地を所有している
  • 地価が高い地域に土地を所有している
  • 相続対策を主な目的に土地活用したい
  • 住環境の良い地域に土地を所有している
  • 安定性を重視した土地活用がしたい

それでは、土地活用として、先ほどあげた条件に該当する人にアパート経営をおすすめする理由を詳しく説明します。

賃料相場が高い地域に土地を所有している

アパート経営の収入は家賃収入が大部分を占めます。それゆえ、賃料相場が高いということは、安定性・収益性・節税効果のどの点をとっても、アパート経営をするメリットが多いです。

恐らく、このような地域は、他の土地活用方法についても成功する可能性が高いので、あらゆる土地活用の手段を検討してみると良いでしょう。

地価が高い地域に土地を所有している

地価が高い地域では、固定資産税や相続税も高くなるので、何とかしたいという人も多いと思います。

アパート経営をして土地活用すると、土地の固定資産税は最大で6分の1になります。土地の相続税評価額についても、地域によって違いはありますが、概ね18%~21%引きになり、節税効果が大きくなります。

さらに、地価が高い地域の土地は担保評価が高くなるので、自己資金がない人でも事業費のほぼすべてを金融機関からの融資で賄うことも可能です。

相続対策を主な目的に土地活用したい

賃貸住宅が建つ土地には税金の優遇措置があり、賃貸住宅を建築すると相続税評価額が低くなるので、相続対策のために土地活用を考えるなら必ず選択肢の中にいれてください。

仮に、毎年の収益自体は大きくなかったとしても、相続時の節税効果まで含めて考えると有効なケースも多いです。

住環境の良い地域に土地を所有している

アパート経営において重要なことに、生活環境条件が整っているかというものがあります。

アパートは生活の拠点となります。そのため、周辺の環境が住みやすいというのは需要を生む大きな理由になります。

具体的には、駅から徒歩10分圏内だったり、近くにスーパーやコンビニ、病院などがあるような土地がこの条件にあてはまると言えるでしょう。

このような土地で、中高層建築も可能な地域であれば、アパート経営だけでなくマンション経営という土地活用も選択肢に入ってきます。

安定性を重視した土地活用がしたい

アパート経営は、数ある土地活用の中でも安定性の高い部類に入ります。

もちろん、アパート経営に乗り出す前に、土地がある地域の人口推移や需要をきちんと考え、しっかりとした計画を立てる必要はありますが、綿密な運用計画をもとに運営すれば、アパート経営は長期にわたって安定した収入を生み、大きな資産になります。

土地活用としてのアパート経営のメリット

メリット

先ほどもお話ししましたが、アパート経営は節税効果が高く、相続対策を中心として、多くの人が行っている土地活用の一つです。

確かにデメリットもありますが、まずは、アパート経営のメリットを紹介します。

アパート経営で土地活用する5大メリット

アパート経営という形で土地活用した際に享受できる主なメリットには次のようなものがあります。

  • 高い節税効果
  • 安定性が比較的高い
  • 収益物件として売却できるので、流動性が比較的高い
  • 住居系は工業専用地域以外なら建築可能で土地対応性が高い
  • 地域によっては高収益も期待できる

アパート経営の最大の魅力は、不動産を持っているだけでかかる固定資産税や都市計画税、相続時の相続税の節税効果が高いことが挙げられます。

アパート経営をしている人の中には、賃料相場が低く、ほぼ収益が出ないような状態であっても、節税効果を目的にアパート経営をしているという人もいるくらいです。

また、家賃は景気変動などの影響を受けにくく、基本的に入居者が数年間は居住するので、アパート経営は比較的安定性が高いと言えます。

さらに、賃料相場が高い地域でアパート経営出来る場合は、高収益な土地活用になることも人気の一つです。

土地活用としてアパート経営をする際のデメリット

デメリット

ここまで読んできてくださった方の中には、「メリットが多いことは分かったけど、本当にリスクはないの?」と心配になった方もいるのではないでしょうか?

確かに、ノーリスクであれば誰もがアパート経営をするはずです。そうならないのは、やはりある程度のリスクを覚悟しなければならないからです。

ここでは、アパート経営する際に気をつけておくべきデメリットについて見ていきましょう。

要注意!土地活用のアパート経営7大リスク

土地活用法としてアパート経営を選択した場合に考えられるリスクには次のようなものがあります。

  • 投資額が数千万円~数億円と高額である
  • 建物建築に加え、借家権が発生して転用性が低い
  • 長期的に経営することが前提になる
  • マーケットニーズの変化による需要の低下の可能性がある
  • 空室リスク・家賃下落リスクがある
  • 経年劣化による修繕費用の発生・家賃下落が必須である
  • 融資を受ける場合は、金利が上昇する可能性がある

アパート経営の最大のデメリットは、投資額が高く転用性が低いことから長期経営が前提になることです。運用期間としては、20年~30年くらいを予定している人が多いです。

運用期間がそれだけ長くなると、環境の変化や建物の劣化によるリスクも考えなければならなくなります。

どの土地活用についても同じですが、アパート経営においても、「経営計画」「出口戦略」はしっかりと考えておきましょう。

土地活用としてのアパート経営に失敗する人の5つの特徴

失敗する人の特徴

アパート経営のメリットとデメリットを見てきましたが、アパート経営は多額のお金が動くため、簡単には始められないと感じている方も多いでしょう。

やはり、事前の情報収集や準備が必要です。その一つとして、過去の失敗例から学ぶということもあると思います。先ほどのデメリットと重複する部分もありますが、失敗した人たちに共通する特徴について紹介します。

提示された利回りの数値を鵜呑みにする

アパート経営を考える人の多くが、不動産管理会社などから収支計画表などを提示されると思いますが、ここに書かれている利回りをそのまま鵜呑みにすると、実際にアパート経営に乗り出したときに経営に行き詰ることが多いです。

というのは、提示される利回りのほとんどが表面利回りで、満室時の家賃を想定して算出されるからです。

しかし、実際にアパート経営すると、常に満室というのは難しかったりします。そうなると、家賃収入は減り、利回りは悪くなります。

提示された利回りは10%~12%だったのに、実際の利回りは6%~8%だったということはよくあることです。

そのため、提示された収支計画表の数字については、きちんと根拠や信頼性を確認する必要があります。

一番ベストなのは、数字を自分で算出することです。そのためには、立地や環境、将来の見通しなどを立てることになりますが、厳しめに算出し、どれくらいのリスクまでは負えるのか、損切りする時の出口戦略などもしっかりと考えましょう。

ローンの返済金額が高過ぎる

全額自己資金でアパート経営を始められる人は別として、ほとんどの人がアパート経営をする際にローンを組みます。

おそらく、ローンの返済は、すべての土地活用でキャッシュフローに大きな影響を与える項目だと思います。

もちろん、ローンを完済しさえすれば、土地活用から得られるキャッシュフローは増えますが、完済を急ぐあまりに月々の返済額を高く設定しすぎるのは得策とは言えません。

アパ-ト経営の主な収入は家賃収入ですが、空室がでればその分収入は減ってしまいます。仮に、空室率50%といった数値を設定していて、その収入額で支払えるギリギリの返済額にしていた場合、それを下回ってしまった際は、たちまち経営が厳しくなります。

空室以外にも、家賃未払いや使用状況が悪く、修繕費がかさむこともあります。ローン返済が家賃だけで賄えなくなると、金銭的にだけでなく精神的にもかなりきついですので、ローンの返済金額は不測の事態を想定して無理のない金額に設定しましょう。

きちんとリサーチせずに物事を決めてしまう

これは、初心者がアパート経営を始める際に陥りやすい落とし穴ですが、素人判断や先入観で重要な決定をしてしまうことも要注意です。

客観的なデータや明確な根拠もないままに、独断と偏見で「この地域は学生が多いから入居率も多いだろう」とか「子育て世代をターゲットにファミリー物件を運営しよう」などと決めてしまうのは危険です。

自分で仮設を立てることはとても大切なことです。ただ、それに対して、客観的に検証しなければ、仮説は活きてきません。

しかも、あなたがリサーチのプロでない場合は、想定したニーズと実際のニーズがズレているということは十分に考えられます

実際のニーズを知るための客観的なデータは、アパート経営を扱う多くの企業がつかんでいることが多いので、企業に聞いた方が早いし正確です。

その際も、しっかりと複数社から情報をもらい、数字をじっくりと比較検討することは大切です。

情報収集はするけど実際に着手しない

アパート経営に限らず、土地活用でリスクを負わない一番の方法は、それをやらないことです。

アパート経営に興味があり、本を読んだりセミナーに参加して、熱心に勉強することは大切です。ただ、十分な知識と情報を手にしていながら、最後の一歩が踏み出せないという人も多いのではないでしょうか?

もちろん、いろいろと調べた結果、「アパート経営はしない」という結論を導き出したのであれば、なんの問題もありません。

ただ、自分なりの決断をせず、いつまでも情報収集を続けるだけであれば、情報収集に使った時間やお金、労力がもったいないです。

何もしないというのは、プラスマイナスゼロだと考える人が多いですが、実際の行動に移す前に、費やした時間やお金、労力の分はマイナスです。やった結果、損をする場合もありますが、やらなければ、絶対に成功はないということも忘れないようにしましょう。

物件購入後の管理業務のことを事前によく考えない

アパート経営でよくあるのが、物件を購入するところまでは綿密に進めたのに、その後の管理の事はずさんというケースです。

アパート経営に限らず、土地活用において不動産の購入はスタートに過ぎません。むしろ、その後の管理業務の方が長いし、キャッシュフローを残すためには大切だったりします。

アパート経営を始める前には、入居者募集や契約、家賃の回収、契約更新や退室手続き、原状回復、トラブル対応など、アパートの入居者が住みやすい環境を整える業務についても具体的にイメージし、どのくらいの費用がどのくらいのスパンで発生するのかを把握しておきましょう。

最近はサブリースプランを提案する企業も増えてきており、このようなサービスを利用すれば、煩雑な管理は任せることができますが、その分、利回りが落ちるなど悪い面もあるので、しっかりと熟考した上でどうするか決めましょう。

まとめ:土地活用の手段としてアパート経営を検討しよう

土地は、持っているだけでお金がかかる負債です。土地活用で有効利用することをおすすめしますが、土地活用を考える際には、アパート経営を選択肢のひとつに加えてほしいです。

アパート経営は事前準備が大切

先ほどもお話しした通り、何もしなければ、利益は生まれません。けれど、良く考えずに行動に移すことも危険です。

あなたがすでに提案を受けているのであれば、提示されたプランにしっかりと目を通し、数字の根拠や信頼性を確認しましょう

これから始めるという人は、きちんと基本的な知識を身に付け、現地に行ってリサーチし、情報収集をした上で、複数の会社のプランを比較検討しましょう。

よく分からないけど、やればなんとかなるだろうというのでは、恐らく失敗します。土地活用法としてアパート経営をおすすめしますが、大胆かつ慎重に進めましょう。

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2019年2月25日

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