田舎は土地活用に向かない？人が少ない田舎でも収益が出るおすすめ土地活用法

土地活用と一言に言っても、都会と田舎では難易度がかなり違います。

需要の多い都会での土地活用は比較的運営がしやすいのに対し、田舎の土地は需要が少なく、土地活用はかなり難しいです。

そのため、都会とは違った観点で土地活用をする必要があります。

また、田舎の土地の場合は、人に貸し出すだけでなく、売却や自分で利用するといった方法も選択肢として頭に入れておいた方が良いでしょう。

そこで今回は、代表的な田舎の土地活用法に加え、そもそも土地活用ができるのかどうかの基準についても解説していきたいと思います。

こんな田舎は土地活用が難しい！

田舎の土地活用を難しくしているのは需要の有無だけではありません。実は、田舎には規制がある土地や土地の状態に問題があることも多く、それが土地活用のハードルを上げている場合もあります。

ここでは、田舎の土地活用で問題になることが多いハードルについて主なものをご紹介します。

規制がある

都会と田舎の土地活用で大きく違うのは、田舎は農地や自然を守る法律が定められている場合が多いことです。

土地の利用規制で代表的なものに「市街化調整区域」というものがあります。これは、都市計画法という法律によって定められたエリアで開発を抑制された地域です。この地域に該当すると、建物を建てることが原則的にできません。

こうなると、いくら需要があっても、アパートや戸建てを建てることができず、土地活用の選択肢はかなり絞られてしまいます。

他にも、田舎には土地の利用を規制する法律が意外に多く、建物を建築したり造成するのに許可が必要になることがあります。

「市街化調整区域」以外にも、田舎の土地活用を規制するような法律には、次のようなものがあります。

田舎の土地は、土地活用を考える前にその土地が何らかの法律の規制を受けていないかを確認しましょう。

賃貸需要がない

規制の問題をクリアしていても、田舎ではそもそも賃貸需要がなかったりして、土地活用のハードルを上げています。

不動産を「借りたい」という需要は、基本的に「買いたいけど高すぎて買えない」というところに発生します。

田舎のように土地がたくさんあり余っていると、不動産の価格が下がってしまい、「借りるくらいなら買ってしまえ」という心理が働くのです。

そのため、田舎では不動産を利用したい人がいても、購入需要の方が優先されてしまい、賃貸需要まで到達しないことが多いのです。

購入需要がない

田舎の不動産の中には、購入需要すらないというエリアもあります。こうなると、土地活用をして利益を得ることは絶望的で、寄付するか自分で使うか等の選択しかなくなります。

田舎の土地は、基本的に賃貸も購入も需要が少ないと考えて、暫定的な利用や売却、寄付、自分で使うということも含めて、幅広く考える必要があります。

地形に難あり

田舎の土地活用でもう一つ考えておかなければならないのが、地形です。田舎の土地活用の場合、造成費が高過ぎて活用を諦めるというパターンもあります。

雑木林など、平地と思っていたら、窪みや丘があり、土地活用するのに造成をしなければならいこともあります。

造成にもいろんな段階があり、整地するだけでいいものから、伐採、抜根、地盤改良、切土、盛土等を使えない土地もあります。さらに、傾斜地であれば、その分、工事費用もかさみます。

田舎は土地が広いため、造成費だけで1,000万円以上かかることもあります。そうなると、土地代より造成費のほうがかかることもあり、土地活用そのものを諦めてしまうということもあるのです。

しかも、規制がかかっているエリアでは、造成も勝手に行えなかったりします。例えば、宅地造成等規制法がかかっているエリアで、次のようなケースは、許可が必要になります。

しかも、建物は賃貸にすることでお金を生むので、建築費用は融資が突きやすいですが、造成費に関しては融資が通りにくいという事情もあります。

造成は、「費用がかかる」「許可が必要」「融資が通りにくい」といった特徴があり、田舎の土地は、平らにして使いやすくするのだけでも大変だということを理解しておきましょう。

パターン別！田舎の土地活用術

田舎といっても、ギリギリ人に貸せるぐらいの賃貸需要がある地域もあれば、賃貸はおろか、売却も難しいエリアもあります。

田舎は、場合によっては、都会以上に土地活用に個性が出ると言ってもいいでしょう。

ここでは、特徴に合わせた土地活用術を紹介します。

ニッチなニーズがある田舎

賃貸需要には様々なものがあります。

その中でも、田舎で比較的需要があるのは、住宅や老人ホームです。また、高速道路のインターチェンジに近い広い土地なら、倉庫の需要があることも期待できます。

その他にも、近隣住民の反対がなければ、産業廃棄物処理会社へ借地に出すことも、田舎ならではの土地活用としてあります。

建物を建てない土地活用

建物は建築費用もかかり、空室リスクもあるので、田舎でやるにはかなり勇気がいる土地活用術と言っていいでしょう。そこで注目したいのが、建物投資を伴わない低利用です。

具体的には、以下が考えられます。

現在、地方都市では空き地に対して問題意識を持っている自治体も多く、行政が空き地の有効利用を後押している場合もあります。

そのため、行政の協力を得て土地活用をするケースが増えてきています。土地活用法が思い当たらない場合は、行政の土地利用の企画がないか探してみるのもいいですね。

また、田舎の土地活用では、NPO法人も今後の重要な借り手となることを頭に入れておくといいでしょう。

というのは、近年、地域資源を活かして「ビジネス」で地域課題を解決しようとするコミュニティビジネスに取り組む、NPO法人や民間企業、市民団体が増えてきているからです。

これらの団体に土地を貸し出して、地域資源開発や街づくり、文化・スポーツ振興などで地域活性化に貢献するのも、田舎の土地活用では一つの選択肢になります。

田舎の土地活用では売却も選択肢の一つ

売却なら可能だという土地は、いっそのこと売却してしまうというのも一つの手です。

有効な土地活用法がないなら、売却して都心の土地を購入し、そこで土地活用をするということを考えてもいいでしょう。田舎の土地は、貸すことは難しくても売ることならできるという土地は意外に多いのです。

また、買い替えについては、「特定事業用資産の買換え特例」という税金の特例もあるので、買い手が見つかる土地なら、買い替えることもおすすめします。

この特例は、個人が事業用の土地や建物を譲渡してから、譲渡した年、または、その前年、もしくは、翌年に事業用資産を取得し、取得した日の1年以内に事業用に提供すると、売却した土地に課税される税金を安くすることができます。

譲渡資産(売る土地)と買換え資産(購入する不動産)の要件は次の通りです。

この特例を使えば、田舎の土地を売却して、都心部のアパート1棟に買い替えて、節税しながらアパート運営することができます。

売却も難しい田舎の土地

田舎の土地の場合、売却できるならまだましかもしれません。

土地は、保有しているだけでは固定資産税や除草費用等の維持費がかかり、赤字になります。売却に出しても買い手が見つからない土地は、赤字を垂れ流し続けることになるのです。

買い手がつかない場合、最初に考えるべき土地活用術としては、個人への寄付があります。

なぜ個人への寄付かと言うと、相手が個人の場合、贈与税の仕組みを使え、寄付する側も寄付される側も税負担がないまま土地の譲渡ができるからです。

贈与は、年間110万円までであれば贈与税がかかりません。田舎の売れない土地は、時価が110万円を下回っている場合もあり、贈与税の仕組みが生きてくるのです。

自分で使う場合の田舎の土地活用術

土地活用と言うと、他人に貸し出し、賃貸料で利益を出すと考えがちですが、田舎や都会に限らず、最も儲かるのは自分で活用するという方法です。

そこで、自分で土地活用する際のアイデアもご紹介します。

太陽光発電

田舎の土地活用でぜひ検討してほしいのが、太陽光発電です。

太陽光発電は、田舎で最もネックになる集客の必要がありません。さらに、田舎の場合は、土地費用が安いので、広い土地を確保しやすく、太陽光を遮る高い建物も少ないので、太陽光発電をやる条件がそろっている場合が多いのです。

太陽光発電の利回りは、一般的に8％～9％程度です。初期投資費用としては300万円～400万円ほどかかりますが、12年～13年ほどで投資金額を回収することを目標にします。

事業用の太陽光発電であれば、20年間発電した電気の買取価格が固定されるので、初期投資金額を回収した後は丸々利益になります。20年経過後は、その時の電力会社の買電価格で買い取ってもらえます。ちなみに、ソーラーパネルの法定耐用年数は17年です。

太陽光発電で注意することは、生えてくる草の対処です。夏場であれば2週間ほどで草は結構伸びるので、それくらいのスパンで定期的にメンテナンスする必要があります。

もちろん、コンクリートで埋めてしまえばこの手間はかかりませんが、費用がかかります。手間と費用を比較してどちらを取るか考えましょう。

直販所にしてしまう

土地がある田舎にブランド力のある特産品があるのなら、その販売所として土地活用するのもアリです。

立派な店構えでなくても、地元で売っているというだけで、観光客は特産品を買ってくれたりします。

自社の商品やサービスは認知度が広がるまでにある程度の時間が必要ですが、特産品なら、認知度やブランド力がすでにあるので、ブランド戦略などを考える必要もありません。

田舎の魅力を提供する

都会に住んでいる人の中には、田舎に日常的に住むことは考えていなくても、田舎に魅力を感じている人は結構います。

そういう人達に向けて、週末菜園や農業、ガーデニング等を体験できる教室のメニューなどを考えて提供するのも、田舎ならでは土地活用法と言えるでしょう。

貸農園などがいい例で、貸農園では土地を小さく区画割りし、数坪単位で貸し出します。

田舎の土地活用では、「都会の人に田舎の体験をしてもらう」という発想を持っていると、思わぬビジネスチャンスがあったりします。価値ある体験ができる場として土地活用するという視点も田舎の土地活用術では大切です。

運営する余力がある場合の田舎の土地活用術

最後に、ある程度、田舎の土地で運営管理ができる、余裕がある人に向けての田舎の土地活用術を紹介します。

田舎の魅力を活かした民泊投資

不動産は、貸し出す空間を小さくしたり時間を細かくすることで賃料単価をあげることができます。例えば、1ヶ月単位で貸すワンルームマンションよりも、1日単位で貸すホテルの方が時間単価は高いです。

ただし、空間や時間を小さくすると、単価が上がると同時に、手間も増えます。

もし、運営を人に依頼せず、自分でできるのではれば、民泊などで時間を短くして人に貸し出す方法もいいでしょう。

民泊については、2018年6月15日より住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行され、年間180日以内であれば民泊が合法的にできるようになりました。

一定の季節に集中して観光客が訪れるような地域ならば、民泊経営も検討してみましょう。

まとめ：田舎の土地活用はアイデア勝負

土地活用は賃貸収入を得ることが基本ですが、田舎では建物を建てることが必ずしも良い土地活用とは限りません。

それだけに、田舎の土地活用は都会での土地活用以上に頭を使う必要があるかもしれませんね。

田舎の特性を把握して上手に土地活用しよう

一口に田舎といっても、地域によって特徴があります。

下調べは土地活用の基本ですが、田舎の土地は特に事前準備が重要と言えるでしょう。

購入する場合ももちろん、相続した場合にも、実際にその地域を訪れ、現地調査をし、しっかりとした事業計画を立てるようにしてください。

また、自分で土地を利用する場合は、資金的に十分に余裕を持った状態で始めましょう。売り上げが1年～2年程度ゼロでも続けられるくらいの体力をもって挑むべきです。

田舎の土地活用について解説してきましたが、本記事があなたの土地活用に役立つことを願っています。

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2019年2月25日