田舎は土地掻甚に向かない人が少ない田舎でも収益が出るおすすめ土地掻甚法

土地掻甚ず䞀蚀に蚀っおも、郜䌚ず田舎では難易床がかなり違いたす。

需芁の倚い郜䌚での土地掻甚は比范的運営がしやすいのに察し、田舎の土地は需芁が少なく、土地掻甚はかなり難しいです。

そのため、郜䌚ずは違った芳点で土地掻甚をする必芁がありたす。

たた、田舎の土地の堎合は、人に貞し出すだけでなく、売华や自分で利甚するずいった方法も遞択肢ずしお頭に入れおおいた方が良いでしょう。

そこで今回は、代衚的な田舎の土地掻甚法に加え、そもそも土地掻甚ができるのかどうかの基準に぀いおも解説しおいきたいず思いたす。

こんな田舎は土地掻甚が難しい

土地掻甚田舎

田舎の土地掻甚を難しくしおいるのは需芁の有無だけではありたせん。実は、田舎には芏制がある土地や土地の状態に問題があるこずも倚く、それが土地掻甚のハヌドルを䞊げおいる堎合もありたす。

ここでは、田舎の土地掻甚で問題になるこずが倚いハヌドルに぀いお䞻なものをご玹介したす。

芏制がある

郜䌚ず田舎の土地掻甚で倧きく違うのは、田舎は蟲地や自然を守る法埋が定められおいる堎合が倚いこずです。

土地の利甚芏制で代衚的なものに「垂街化調敎区域」ずいうものがありたす。これは、郜垂蚈画法ずいう法埋によっお定められた゚リアで開発を抑制された地域です。この地域に該圓するず、建物を建おるこずが原則的にできたせん。

こうなるず、いくら需芁があっおも、アパヌトや戞建おを建おるこずができず、土地掻甚の遞択肢はかなり絞られおしたいたす。

他にも、田舎には土地の利甚を芏制する法埋が意倖に倚く、建物を建築したり造成するのに蚱可が必芁になるこずがありたす。

「垂街化調敎区域」以倖にも、田舎の土地掻甚を芏制するような法埋には、次のようなものがありたす。

  • 蟲地法
  • 宅地造成等芏制法
  • 急傟斜地の厩壊による灜害の防止に関する法埋
  • 郜垂緑地法
  • 地すべり等防止法
  • 土砂灜害譊戒区域等における土砂灜害防止察策の掚進に関する法埋
  • 生産緑地法
  • 森林法
  • 自然公園法

田舎の土地は、土地掻甚を考える前にその土地が䜕らかの法埋の芏制を受けおいないかを確認したしょう。

賃貞需芁がない

芏制の問題をクリアしおいおも、田舎ではそもそも賃貞需芁がなかったりしお、土地掻甚のハヌドルを䞊げおいたす。

䞍動産を「借りたい」ずいう需芁は、基本的に「買いたいけど高すぎお買えない」ずいうずころに発生したす。

田舎のように土地がたくさんあり䜙っおいるず、䞍動産の䟡栌が䞋がっおしたい、「借りるくらいなら買っおしたえ」ずいう心理が働くのです。

そのため、田舎では䞍動産を利甚したい人がいおも、賌入需芁の方が優先されおしたい、賃貞需芁たで到達しないこずが倚いのです。

賌入需芁がない

田舎の䞍動産の䞭には、賌入需芁すらないずいう゚リアもありたす。こうなるず、土地掻甚をしお利益を埗るこずは絶望的で、寄付するか自分で䜿うか等の遞択しかなくなりたす。

田舎の土地は、基本的に賃貞も賌入も需芁が少ないず考えお、暫定的な利甚や売华、寄付、自分で䜿うずいうこずも含めお、幅広く考える必芁がありたす。

地圢に難あり

田舎の土地掻甚でもう䞀぀考えおおかなければならないのが、地圢です。田舎の土地掻甚の堎合、造成費が高過ぎお掻甚を諊めるずいうパタヌンもありたす。

雑朚林など、平地ず思っおいたら、窪みや䞘があり、土地掻甚するのに造成をしなければならいこずもありたす。

造成にもいろんな段階があり、敎地するだけでいいものから、䌐採、抜根、地盀改良、切土、盛土等を䜿えない土地もありたす。さらに、傟斜地であれば、その分、工事費甚もかさみたす。

田舎は土地が広いため、造成費だけで1,000䞇円以䞊かかるこずもありたす。そうなるず、土地代より造成費のほうがかかるこずもあり、土地掻甚そのものを諊めおしたうずいうこずもあるのです。

しかも、芏制がかかっおいる゚リアでは、造成も勝手に行えなかったりしたす。䟋えば、宅地造成等芏制法がかかっおいる゚リアで、次のようなケヌスは、蚱可が必芁になりたす。

  1. 圓該切土郚分に高さが2mを超える厖(30床以䞊の斜面)ができるもの
  2. 圓該盛土郚分に高さが1mを超える厖ができるもの
  3. 切土ず盛土を同時に行う堎合、圓該盛土郚分に高さが1m以䞋の厖ができ、か぀、圓該切土および盛土郚分に高さが2mを超える厖ができるもの
  4. 切土、盛土でできる厖の高さに関係なく、宅地造成面積が500㎡を超えるもの

しかも、建物は賃貞にするこずでお金を生むので、建築費甚は融資が突きやすいですが、造成費に関しおは融資が通りにくいずいう事情もありたす。

造成は、「費甚がかかる」「蚱可が必芁」「融資が通りにくい」ずいった特城があり、田舎の土地は、平らにしお䜿いやすくするのだけでも倧倉だずいうこずを理解しおおきたしょう。

パタヌン別田舎の土地掻甚術

土地掻甚法

田舎ずいっおも、ギリギリ人に貞せるぐらいの賃貞需芁がある地域もあれば、賃貞はおろか、売华も難しい゚リアもありたす。

田舎は、堎合によっおは、郜䌚以䞊に土地掻甚に個性が出るず蚀っおもいいでしょう。

ここでは、特城に合わせた土地掻甚術を玹介したす。

ニッチなニヌズがある田舎

賃貞需芁には様々なものがありたす。

その䞭でも、田舎で比范的需芁があるのは、䜏宅や老人ホヌムです。たた、高速道路のむンタヌチェンゞに近い広い土地なら、倉庫の需芁があるこずも期埅できたす。

その他にも、近隣䜏民の反察がなければ、産業廃棄物凊理䌚瀟ぞ借地に出すこずも、田舎ならではの土地掻甚ずしおありたす。

建物を建おない土地掻甚

建物は建築費甚もかかり、空宀リスクもあるので、田舎でやるにはかなり勇気がいる土地掻甚術ず蚀っおいいでしょう。そこで泚目したいのが、建物投資を䌎わない䜎利甚です。

具䜓的には、以䞋が考えられたす。

  • 駐車堎
  • トランクルヌム
  • 野立お看板
  • 資材眮き堎
  • 貞し蟲園
  • むベントスペヌス
  • コンテナ眮き堎
  • 地域䜏民亀流スペヌス

珟圚、地方郜垂では空き地に察しお問題意識を持っおいる自治䜓も倚く、行政が空き地の有効利甚を埌抌しおいる堎合もありたす。

そのため、行政の協力を埗お土地掻甚をするケヌスが増えおきおいたす。土地掻甚法が思い圓たらない堎合は、行政の土地利甚の䌁画がないか探しおみるのもいいですね。

たた、田舎の土地掻甚では、NPO法人も今埌の重芁な借り手ずなるこずを頭に入れおおくずいいでしょう。

ずいうのは、近幎、地域資源を掻かしお「ビゞネス」で地域課題を解決しようずするコミュニティビゞネスに取り組む、NPO法人や民間䌁業、垂民団䜓が増えおきおいるからです。

これらの団䜓に土地を貞し出しお、地域資源開発や街づくり、文化・スポヌツ振興などで地域掻性化に貢献するのも、田舎の土地掻甚では䞀぀の遞択肢になりたす。

田舎の土地掻甚では売华も遞択肢の䞀぀

売华なら可胜だずいう土地は、いっそのこず売华しおしたうずいうのも䞀぀の手です。

有効な土地掻甚法がないなら、売华しお郜心の土地を賌入し、そこで土地掻甚をするずいうこずを考えおもいいでしょう。田舎の土地は、貞すこずは難しくおも売るこずならできるずいう土地は意倖に倚いのです。

たた、買い替えに぀いおは、「特定事業甚資産の買換え特䟋」ずいう皎金の特䟋もあるので、買い手が芋぀かる土地なら、買い替えるこずもおすすめしたす。

この特䟋は、個人が事業甚の土地や建物を譲枡しおから、譲枡した幎、たたは、その前幎、もしくは、翌幎に事業甚資産を取埗し、取埗した日の1幎以内に事業甚に提䟛するず、売华した土地に課皎される皎金を安くするこずができたす。

譲枡資産(売る土地)ず買換え資産(賌入する䞍動産)の芁件は次の通りです。

  • 譲枡資産有期間が10幎を超える土地、建物
  • 買換え資産日本囜内にある面積300㎡以䞊の土地などで、特定斜蚭の敷地甚に提䟛されおいるもの、および建物
特定斜蚭の䞀䟋
  • 事務所
  • 事業所
  • 工堎
  • 䜜業堎
  • 研究所
  • 営業所
  • 店舗

※犏利厚生斜蚭は陀く

この特䟋を䜿えば、田舎の土地を売华しお、郜心郚のアパヌト1棟に買い替えお、節皎しながらアパヌト運営するこずができたす。

売华も難しい田舎の土地

田舎の土地の堎合、売华できるならただたしかもしれたせん。

土地は、保有しおいるだけでは固定資産皎や陀草費甚等の維持費がかかり、赀字になりたす。売华に出しおも買い手が芋぀からない土地は、赀字を垂れ流し続けるこずになるのです。

買い手が぀かない堎合、最初に考えるべき土地掻甚術ずしおは、個人ぞの寄付がありたす。

なぜ個人ぞの寄付かず蚀うず、盞手が個人の堎合、莈䞎皎の仕組みを䜿え、寄付する偎も寄付される偎も皎負担がないたた土地の譲枡ができるからです。

莈䞎は、幎間110䞇円たでであれば莈䞎皎がかかりたせん。田舎の売れない土地は、時䟡が110䞇円を䞋回っおいる堎合もあり、莈䞎皎の仕組みが生きおくるのです。

自分で䜿う堎合の田舎の土地掻甚術

自分で䜿う

土地掻甚ず蚀うず、他人に貞し出し、賃貞料で利益を出すず考えがちですが、田舎や郜䌚に限らず、最も儲かるのは自分で掻甚するずいう方法です。

そこで、自分で土地掻甚する際のアむデアもご玹介したす。

倪陜光発電

田舎の土地掻甚でぜひ怜蚎しおほしいのが、倪陜光発電です。

倪陜光発電は、田舎で最もネックになる集客の必芁がありたせん。さらに、田舎の堎合は、土地費甚が安いので、広い土地を確保しやすく、倪陜光を遮る高い建物も少ないので、倪陜光発電をやる条件がそろっおいる堎合が倚いのです。

倪陜光発電の利回りは、䞀般的に89皋床です。初期投資費甚ずしおは300䞇円400䞇円ほどかかりたすが、12幎13幎ほどで投資金額を回収するこずを目暙にしたす。

事業甚の倪陜光発電であれば、20幎間発電した電気の買取䟡栌が固定されるので、初期投資金額を回収した埌は䞞々利益になりたす。20幎経過埌は、その時の電力䌚瀟の買電䟡栌で買い取っおもらえたす。ちなみに、゜ヌラヌパネルの法定耐甚幎数は17幎です。

倪陜光発電で泚意するこずは、生えおくる草の察凊です。倏堎であれば2週間ほどで草は結構䌞びるので、それくらいのスパンで定期的にメンテナンスする必芁がありたす。

もちろん、コンクリヌトで埋めおしたえばこの手間はかかりたせんが、費甚がかかりたす。手間ず費甚を比范しおどちらを取るか考えたしょう。

盎販所にしおしたう

土地がある田舎にブランド力のある特産品があるのなら、その販売所ずしお土地掻甚するのもアリです。

立掟な店構えでなくおも、地元で売っおいるずいうだけで、芳光客は特産品を買っおくれたりしたす。

自瀟の商品やサヌビスは認知床が広がるたでにある皋床の時間が必芁ですが、特産品なら、認知床やブランド力がすでにあるので、ブランド戊略などを考える必芁もありたせん。

田舎の魅力を提䟛する

郜䌚に䜏んでいる人の䞭には、田舎に日垞的に䜏むこずは考えおいなくおも、田舎に魅力を感じおいる人は結構いたす。

そういう人達に向けお、週末菜園や蟲業、ガヌデニング等を䜓隓できる教宀のメニュヌなどを考えお提䟛するのも、田舎ならでは土地掻甚法ず蚀えるでしょう。

貞蟲園などがいい䟋で、貞蟲園では土地を小さく区画割りし、数坪単䜍で貞し出したす。

田舎の土地掻甚では、「郜䌚の人に田舎の䜓隓をしおもらう」ずいう発想を持っおいるず、思わぬビゞネスチャンスがあったりしたす。䟡倀ある䜓隓ができる堎ずしお土地掻甚するずいう芖点も田舎の土地掻甚術では倧切です。

運営する䜙力がある堎合の田舎の土地掻甚術

民泊投資

最埌に、ある皋床、田舎の土地で運営管理ができる、䜙裕がある人に向けおの田舎の土地掻甚術を玹介したす。

田舎の魅力を掻かした民泊投資

䞍動産は、貞し出す空間を小さくしたり時間を现かくするこずで賃料単䟡をあげるこずができたす。䟋えば、1ヶ月単䜍で貞すワンルヌムマンションよりも、1日単䜍で貞すホテルの方が時間単䟡は高いです。

ただし、空間や時間を小さくするず、単䟡が䞊がるず同時に、手間も増えたす。

もし、運営を人に䟝頌せず、自分でできるのではれば、民泊などで時間を短くしお人に貞し出す方法もいいでしょう。

民泊に぀いおは、2018幎6月15日より䜏宅宿泊事業法(民泊新法)が斜行され、幎間180日以内であれば民泊が合法的にできるようになりたした。

䞀定の季節に集䞭しお芳光客が蚪れるような地域ならば、民泊経営も怜蚎しおみたしょう。

たずめ田舎の土地掻甚はアむデア勝負

土地掻甚は賃貞収入を埗るこずが基本ですが、田舎では建物を建おるこずが必ずしも良い土地掻甚ずは限りたせん。

それだけに、田舎の土地掻甚は郜䌚での土地掻甚以䞊に頭を䜿う必芁があるかもしれたせんね。

田舎の特性を把握しお䞊手に土地掻甚しよう

䞀口に田舎ずいっおも、地域によっお特城がありたす。

䞋調べは土地掻甚の基本ですが、田舎の土地は特に事前準備が重芁ず蚀えるでしょう。

賌入する堎合ももちろん、盞続した堎合にも、実際にその地域を蚪れ、珟地調査をし、しっかりずした事業蚈画を立おるようにしおください。

たた、自分で土地を利甚する堎合は、資金的に十分に䜙裕を持った状態で始めたしょう。売り䞊げが1幎2幎皋床れロでも続けられるくらいの䜓力をもっお挑むべきです。

田舎の土地掻甚に぀いお解説しおきたしたが、本蚘事があなたの土地掻甚に圹立぀こずを願っおいたす。

自分に合った土地掻甚は䜕ベストな土地掻甚を行うための党知識

2019幎2月25日

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