【土地活用】駐車場経営で成果を出すために重要な4つのポイント

土地を相続などで所有した場合、何もせずにただ放置しているだけだと税金や管理費がかかり、「負の遺産」になってしまいます。

そのため、遊休資産になっている土地を所有している方は、積極的に土地活用することをおすすめします。

土地活用の中でも、駐車場経営は、短期間で始められ、初期費用も安いため、参入者が多い人気の土地活用法となっています。

ただ、参入ハードルが低い分、安易な気持ちで始めてしまい、失敗する人がいるのも事実です。

そこで今回は、駐車場経営で成果を出すためのポイントについて解説していきたいと思います。

土地活用としての駐車場経営には2種類ある

駐車場経営の種類

まずは駐車場経営の種類についてみていきましょう。土地活用を検討する際にどの用途で始めるのかを考えるのと同じように、土地活用で駐車場経営をすると決めたら、次にどのような駐車場を経営するかを考える必要があります。

駐車場経営の種類には「月極駐車場」と「コインパーキング」の2つがあります。まずはそれぞれの特徴を確認しましょう。

月極駐車場

月極駐車場とコインパーキングに分かれる駐車場経営ですが、月極駐車場はさらに3つの経営方法に分かれます。

  • 駐車場を借りる人の募集から賃料の回収まで全て自分でやる方法
  • 管理委託方式にして、募集や賃料の回収、トラブル時の対応などは業者に手数料を払って委託する方法
  • 一括借上方式にして、駐車場の利用状況に関係なく、契約した業者から毎月一定額を受領する方法。

補足として、管理委託方式よりも一括借上方式の方が業者に支払う手数料は高くなるので、その分、手元に残るお金が少なくなります。

コインパーキング

コインパーキングは、精算機やロック板など専用の設備が必要になるため、すべて自前で管理するのは難しいです。

そのため、設備の設置を行う方法によって、2つの方式に分かれます。

  • 自己経営方式:初期投資を自前で行う
  • 土地賃貸方式:業者に行ってもらう

募集や管理については業者に委託することがほとんどですが、土地賃貸方式は、初期投資もすべて業者にお願いし、毎月一定の地代を受け取ります。

月極駐車場の一括借上方式と同じように、毎月の収入は安定しますが、自己経営方式に比べてリターンは少ないです。

土地活用として駐車場経営をするのに向いている人

向いている人

土地活用の中でも、制約やリスクが少なく、多くの人が参入しやすい駐車場経営ですが、特に次のような人には最適な土地活用法と言えます。

  • 低予算で土地活用したい人
  • 転用性や流動性を確保したまま土地活用したい人
  • 短期間だけ土地活用したい人
  • 建物が建築できない土地を活用したい人
  • 既に建物が建っている土地の空きスペースを活用したい人

駐車場経営が向いている人の特徴別に1つずつ詳しくみていきましょう。

1.低予算で土地活用したい人

借金をするのに抵抗があったり、土地活用はしたいけれど自己資金があまりない場合は、駐車場経営は有効な土地活用法です。

金融機関は土地活用する予定の土地を担保に融資をしますが、その担保力が低かったり、収入が少ないなどで十分な自己資金を用意できていない場合などは、融資の審査に通らない可能性があります。

これに対して、駐車場経営は自己資金0円でも始められるので、金融機関から融資を受けることを前提にせずに土地活用をしたい人には最適です。

2.転用性や流動性を確保したまま土地活用したい人

「今すぐにではないけれど将来的には売却したい」「子どもに相続させる土地なので、子どもの代に土地活用の選択肢を残しておきたい」といった場合は、流動性や転用性を確保しておかなければなりません。

アパート経営や賃貸業者へ貸し出しをしてしまうと、長期間にわたって自由に活用できないことが多くなります。

それに対して、駐車場経営は事業をたたむのも比較的簡単なので、流動性と転用性を確保することができます。

3.短期間だけ土地活用したい人

駐車場は現金の代わりに土地を国に治めることで納税する「物納」も認められやすく、売却する際も更地と同等の査定がつきます

そのため、相続対策をすでに進めていて、納税の為に流動性を確保しておかなければならない場合や、将来的に売却が確定している場合など、短期間だけ土地活用したい場合には最適な土地活用法といえます。

4.建物が建築できない土地を活用したい人

土地の中には地域によって法規制があり、建物が建てられない場合もあります。また、土地が狭すぎる場合も、建物の建築を諦めなければなりません。

駐車場経営はニーズさえあれば、これらの制約をクリアできることも多く、建物が建てられない土地の土地活用法として、駐車場経営という選択肢があります。

5.既に建物が建っている土地の空きスペースを活用したい人

すでに建物が建っている土地でも、建築基準法の建ぺい率の制限からいくらかの空き地ができる場合がほとんどです。

そういった建物敷地内の小規模な土地でも、道路に接していて車が侵入できるのであれば、駐車場経営はできます。

少しでも土地から収益を生みたい人にも駐車場経営はおすすめの土地活用法です。

駐車場という形で土地活用するメリット

メリット

駐車場経営という土地活用には、他の土地活用にはないメリットがいくつかあります。

先ほどの駐車場経営がおすすめな人とも共通するものですが、ここで改めてまとめます。

  • 少ない初期投資で始められる
  • 狭い土地も土地活用できる
  • 短期間で始められる
  • 比較的簡単に事業を止められる

メリット1.少ない初期投資で始められる

駐車場経営の最大のメリットは、アパート経営などの建物が必要な土地活用法と違い、初期投資額が少なくて済むことです。委託する業者によっては、土地だけあれば初期投資ゼロで始められるような場合もあります。

なお、初期投資額は駐車場の経営形態と規模によって変わってきます。アスファルト舗装するなら費用は、4,000円~5,000円/㎡程度になります。その他に、車止めや料金収受機が必要です。

さらに、状況によっては歩道の切り下げ(30万円~50万円程度)などがかかりますが、この程度なら、借入せずに始められるという人も多いのではないでしょうか?

メリット2.狭い土地も土地活用できる

狭小地や変形地など住宅に向かない土地でも、駐車場なら土地活用できるというケースもあります。

狭小地だと住宅を建てるのが難しく、賃貸住宅経営を諦めなければなりません。変形地は、建物を建てられても、土地の広さの割には狭い住宅になることがほとんどで、効率的に土地活用ができない場合があります。

しかし、駐車場経営なら、自動車を停車するだけのスペースがあればいいので、矮小地や変形地でも十分に収益を見込めます。

街中の稼働率が高い土地なら、2~3台程度しか駐車できないようなコインパーキングでも収益をあげられるでしょう。

メリット3.短期間で始められる

新築のアパートやマンションを建てて賃貸経営しようとすると、間取りや構造から施工業者の選定や建設など、たくさんの過程があり、事業開始まで1年近くかかってしまうこともあります

中古のアパートやマンションでも物件探しや、場合によってはリフォームやリノベーションも必要になり、実際に運営するまで数ヵ月かかることもザラにあります。

これに対して、駐車場は建物の解体が必要な場合でも、解体から舗装して設備を設置するまで1ヶ月もあれば事業を開始できます。

さらに、設備の設置だけでよい場合などは、管理業者を選定するだけなので、半月程度で事業を始めることもできるでしょう。

メリット4.比較的簡単に事業を止められる

土地を転用させたくなったり、事情が変わって駐車場経営から撤退したくなったときに、経営を止めやすいというのも駐車場経営のメリットの1つです。

コインパーキングは、管理業者と解約できれば速やかに事業を撤退できます。平面の月極駐車場も、契約解除の予告をすれば、1ヶ月程度で退去してもらえます。

なお、立体駐車場の場合は、賃貸住宅と同じで「土地や建物の賃貸借契約」になるので、借地借家法の適用対象になる場合があります。

立体駐車場の経営を考えているなら、事前に管理委託する業者や弁護士といった専門家に相談をしておきましょう。

駐車場として土地活用する際に注意しておくべきデメリット

デメリット

最後に駐車場経営する際に考えられるデメリットを紹介します。

  • 税金の負担が多い
  • 土地の利用効率が低い

デメリット1.税金の負担が多い

駐車場経営の最大のデメリットは、税制上の優遇がないことです。そのため、アパート経営やマンション経営に比べて、税負担が大きくなってしまいます。

賃貸住宅経営の場合は、土地は「住宅用地」という扱いになり、固定資産税や都市計画税の優遇措置を受けられますが、駐車場は住宅用地ではないので優遇がなく、満額が課税されます。

もちろん、税金分は経費として差し引かれるので所得税負担は減りますが、優遇されるのはそれくらいです。

また、相続が発生した際も、駐車場は「小規模宅地等の特例」の対象外なので、相続税を圧縮することはできません。

デメリット2.土地の利用効率が低い

平面駐車場の場合、土地を1フロア分でしか利用できないので、5階建て、10階建てと延べ面積を広く活用できるアパート経営やマンション経営に比べ、収益力はかなり落ちます。

まとめ:事前に計画を立て駐車場として効率よく土地活用しよう

駐車場は誰でも始めやすい土地活用なだけに、深く考えずに事業を始めて失敗するケースが見受けられます。

しっかりと利益を上げるためには、事前の計画が大切と言えるでしょう。

駐車場経営は堅調な土地活用法

車離れが進んでいると言われる昨今ですが、郊外での月極駐車場や都心のコインパーキングはまだまだ需要があり、十分に利益を見込めます。

甘い見通しで高望みすると思ったような収益を上げられない可能性はありますが、デメリットやリスクをきちんと理解した上で取り組めば、堅実に収益を上げられるでしょう。

すでに土地を所有している、初期費用を抑えて土地活用をしてみたいという人は、駐車場経営もぜひ土地活用の手段として検討してみてください。

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2019年2月25日

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