不動産売却時に課せられる税金についてどこよりも分かりやすく解説!

不動産売却をしたら、購入したときと同様に様々な費用がかかります。

その代表的なものが「税金」です。

不動産売却時にかかる税金は、不動産の種類や大きさによって金額が変わるという特徴があり、不動産売却初心者にはなかなか厄介なこともあります。

そこで今回は、土地やマンション、一戸建てなどの建物を売却した際に必要となる税金についての全知識を解説していきたいと思います。

不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時にかかる税金の種類

税金種類

不動産売却をしたときにかかる税金は、不動産の種類や面積などの条件から税額が変わります。

譲渡するタイミングによっても税額が変わることがあり、後で税務署に確認しようと考えていると大きく損することもあるので、事前にある程度税金についておさえておきましょう。

不動産売却時にかかる税金は主に2つに大別できる

不動産売却時の税金については、税務上の規則で細かく取り決めがなされており、しかも、毎年微妙に税率が変わります。

一般の方にはとても分かりにくい税金の内容ですが、不動産を売却する際に必要になる税金は、次の2種類に分けられるので、とりあえずこれは押さえておきましょう。

必ず必要な税金
  • 印紙税
  • 登録免許税
利益が出た場合の税金
  • 住民税
  • 譲渡所得税
  • 復興特別所得税

これらの税金に関しては、一戸建て、マンション、土地といった不動産の種類によって大きく内容が違ってくるということはありません。

印紙税と登録免許税は不動産売却時には必ず必要な税金

売却時に必須な税金

印紙税と登録免許税については、不動産売却をすると必ず必要になる税金です。売買契約の締結所有権移転に伴い必要になります。

不動産売却時に必須!印紙税と登録免許税の税率

印紙税

印紙税とは、不動産売却時に不動産売買契約書に因子を貼るものとして必要になります。

印紙税の額は、不動産売買契約書に記載されている金額によって税金の額が、以下のように変わります。

契約金額本則税率軽減税率
500万円~1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円~5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円~1億円以下60,000円30,000円
1億円~5億円以下100,000円60,000円

登録免許税

登録免許税は、不動産売却した時の名義変更の際に必要となります。

登録免許税は、登記の種類によって税率が異なりますが、不動産売却によって所有権移転をする場合には、平成31年3月31日まで、次のような税率になります。

本則税率軽減税率
「固定資産税評価額」✕2%「固定資産税評価額」✕1.5%

譲渡所得税と住民税は不動産売却で利益が出た際に必ず必要な税金

売却益が出た際に必須な税金

不動産を売却して利益が出た場合は、その利益が譲渡所得とみなされ、所得税(国税)・住民税(地方税)が課せられます。また、平成23年からの25年間は、東日本大震災の復興に必要な財源確保のために復興特別所得税も加わりました。

これらの税金は、事業所得や給与所得と分離して計算するので、「分離課税」と呼ばれます。

譲渡所得の算出方法は次の通りです。

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)

ここでの取得費は、所有期間中の減価償却がなされている必要があり、さらに、譲渡する不動産が居住用であれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。

課税対象となるのは、これらの特別控除額を差し引いた後の譲渡所得です。

不動産売却益がでた場合の税金対象になる譲渡所得についての考え方のポイント

不動産売却した際には、譲渡所得が課税対象になり、譲渡所得の金額に対して譲渡所得税と住民税が決まります。譲渡所得税は、不動産売却において最も重要な税金とも言えるでしょう。

譲渡所得税を算出する上で押さえておくべきポイントは次の3つです。

ポイント
  • 不動産の所有期間によって税率が変わる
  • 取得費・売却費用には仲介手数料等も含まれる
  • 特例による特別控除が受けられる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産の所有期間によって税率が変わる

不動産を売却した際の譲渡所得税は、所有期間によって税率が大きく変わります

具体的に言うと、所有期間が5年越えの「長期譲渡所得」と5年以下の「短期譲渡所得」に分類されます。長期譲渡所得の方が税率が低くなりますが、この5年越えというのは独特な計算によって算出されるので注意が必要です。

譲渡所得の計算のための不動産所有期間は、不動産購入日から譲渡した日までの期間ではなく、譲渡した年の1月1日までです。

例を出すと、平成24年4月に購入した不動産を平成28年5月に売却した場合、平成28年1月1日は購入から4年目なので、所有期間は4年となり長期譲渡所得の対象になりません。平成29年1月1日になって、5年越の長期譲渡所得と見なされます。

ポイントとしては、次のようになります。

ポイント
  • 5年を境に税率が変わる
  • 1年は1月1日を何回経過したかで考える

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は次のようになります。

短期長期
期間5年以下5年越
税率(所得税)30.63%15.315%
税率(住民税)9%5%
合計39.63%20.315%

上記には、復興特別所得税(所得税✕2.1%)が上乗せされています。長期譲渡所得か短期譲渡所得かで税率がかなり違うので、不動産を売却する際には十分に気をつけてください。

なお、不動産売却時に発生する所得税に関しては、下記記事でさらに詳しく解説しているので、セットで読んでみてください。

不動産売却にかかる所得税とは?計算方法や申告方法を解説

2019年8月21日

取得費・売却費用には仲介手数料等も含まれる

譲渡所得からは取得費と売却費用を差し引くことができますが、取得費にはどんなものが当てはまるのでしょう。

具体的には次のようなものが取得費に該当します。

  • 土地・建物の購入費用
  • 建築費用
  • 購入時に不動産会社に支払う仲介手数料
  • 購入時にかかる税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税等)

この他にも、自ら取得した土地を埋め立てたり、土盛りしたり、地ならしなどをした場合の造営費用や測量費、古家があった際の解体費用も含めることができます。

さらに、マンションや一戸建ての場合、期間が経過すると価値が減少するので、取得費の合計額から「減価償却費相当額」を差し引く必要があります。

計算式は居住用の場合、次のようになります。

建物の取得費✕0.9✕償却率✕経過年数

居住用の償却率は以下の通りです。

建物構造耐用年数償却率
木造33年0.031
軽量鉄骨40年0.025
鉄筋コンクリート70年0.015

なお、親から相続した土地や建物など、取得費が分からない場合は、譲渡価格の5%を取得費として計算します。

特例による特別控除に関しては、ボリュームが多いので、次章で詳しく解説します。

不動産売却における税金が免除される!?特別控除とは?

特別控除

次に、「特例による特別控除」について紹介します。物件の種類や面積、築年数も関係するので、すべてに当てはまる訳ではありませんが、条件によってはかなり有利になることもあります。

ここでは、比較的に該当者が多い代表的なものを紹介します。

居有用不動産(マイホーム)を売却した時の特例

この特例は、通称「3,000万円特例」と呼ばれます。自分が住んでいる家もしくは敷地を売却した場合、譲渡所得から3,000万円が控除されます。

適用条件は次の通りです。

  • 譲渡した年の前年及び前々年に同じ特例や買い替え特例などを受けていない
  • 譲渡する相手が親子・夫婦など生計を同一にする親族、同族会社ではないこと

この特例を受けられると、売却による利益が3,000万円までは課税される心配がありません。

所有期間が10年を越える不動産を売却した時の特例

所有期間が10年を越える居住用不動産を売却した場合も特例があります。土地や建物ともに所有期間が10年を越える場合、税率が軽減される特例で、「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」と言います。

この特例の適用条件は次の通りです。

  • 同じ特例を前年、前々年に受けていないこと
  • 買い替えや交換の特例など他の特例を受けていないこと

なお、この特例は、先ほどの3,000万円特例と重ねて受けることができます。

この特例を受けた時の税率は以下のようになります。

譲渡所得金額所得税住民税合計税率
課税譲渡所得が6,000万円以下の部分10.21%4%14.21%
課税譲渡所得が6,000万円超の部分15.315%5%20.315%

平成21年及び22年に取得した土地を売却した時の特例

土地に関する特例もあります。平成21年もしくは平成22年に取得した土地を売却した場合、1,000万円を控除することができる特例で、適用条件は次の通りです。

  • 平成22年1月1日~平成22年12月31日までに取得した土地
  • 親子・夫婦、生計を同一にする親族、同族会社から譲渡された土地でないこと
  • 相続や贈与などで取得した土地でないこと

不動産売却する際に気になる税金!「消費税」

消費税

2019年10月から消費税が10%に引き上げられることが話題になっていますが、こうした税金の増税が不動産売却に与える影響について最後に紹介します。

消費税に課税対象がある

消費税増税前の駆け込み需要があることが予想されるので、不動産売却を急いでいる方もいるかもしれませんが、消費税には課税対象になるものと、非課税のものがあります。

例えば、個人間の売買は、売り買いする土地への消費税は非課税です。一方、不動産会社に仲介を依頼する際の仲介手数料には消費税が課税されます。

分類すると次のようになります。

  • 課税:仲介手数料、住宅ローン手数料、登記費用の司法書士報酬
  • 非課税:土地、印紙、火災保険、固定資産税等精算金

まとめ:不動産売却にともなう税金はバカにならないので要注意

不動産の売却に際して、どのような税金がどのくらいかかるのか説明してきましたが、いかがだったでしょうか?

不動産売却の際は特例等を上手に利用して税金を抑えよう

不動産売却の際は大きな金額が動くので、その分、支払う税金の額も大きくなります。

譲渡するタイミングや利用できる特例を知らないと、大損することもあるので、税金についてはしっかりとポイントを押さえて、不動産売却の計画を立てましょう。

また、税金は税制の改正などで変更が生じることがあります。計算方法もシンプルなものばかりではないので、ご自分の事例に合わせて、税務署や税理士に相談することをおすすめします。

本記事の情報が、不動産売却を検討している方々の一助になれば幸いです。

不動産売却の方法や手続は?査定から売却で損をしないための全知識

2018年10月16日

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