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初心者の90%以上が間違える！不動産一括査定サイトの選び方マニュアル！

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不動産査定とは？

不動産査定とは、不動産会社に売りたい不動産の適正な売却金額を評価算出してもらうものです。

ただし、ここで出た不動産査定額は「必ず売れる」金額であるとは限りません。

なぜなら、不動産会社が「買い取る」金額ではなく、不動産会社が「仲介して売る」ための金額だからです。

不動産査定で最終的な売却金額が決まってしまう訳ではありません。

注意が必要なのは、最終的に不動産が売れることが目的であり、不動産査定額が高いことではないということです。

不動産査定で出る金額は、あくまでも目安であることを覚えておきましょう。

査定価格はどうやって決まるの？

さて、実際に不動産の査定とはどう行われるのでしょうか？

大切な財産ですから、慎重に進めていきましょう。

不動産査定の方法　その1.現地査定

訪問査定とも呼ばれています。実際に現地に赴き、物件を見て確認し、詳しく調査を行う査定方法です。

主に見られるのは、土地の使用状態や建物の状態、日当たり、隣接した道路や建物の状態など。かなり細かい部分までチャックし、不動産査定を行っていきます。

現地査定は専門家に実際に見てもらえるので、不動産売却に関することを直接質問することができるメリットがあります。

その一方で、簡易査定よりも査定額が出るまでに日数がかかります。

不動産査定の方法　その2.簡易査定

机上査定とも呼ばれる、データだけをもとに査定をする方法です。物件の築年数や、過去の事例、路線価や公示地価といった情報だけをもとに不動産査定を行います。

メリットは、査定にかかる時間が短いこと。

電話やメールなどで受け取れるため、不動産会社へ出かける必要もなく簡単です。

ただし、実際に物件を見ていないために査定額が正確ではないこともあることに注意しましょう。

その他にも、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」といった査定額を求める方法はありますが、物件によって最適な方法が用いられます。

上記2つの方法と加味しながら査定額が決められていきます。

不動産査定のメリット

続いて、不動産査定を行うメリットについて解説していきます。

不動産査定には主に以下のメリットがあります。

自分の条件に合う不動産会社を簡単に探せる

全国には約12万もの不動産会社が存在します。

その中から自分の条件に合う会社を探すのはかなり骨が折れます。

また、比較のために複数の会社をリストアップするのが一般的ですが、会社ごとに得意とする地域も異なるので、自分一人の力で会社を探すのには限界があります。

しかし、不動産査定サイトを使えば、自分の条件に合う不動産会社を簡単に探すことができます。

利用料が無料

基本的に不動産の査定は無料で行えます。

ただし、不動産の査定が終わり実際にあなたが不動産の売却を業者に頼んだ場合は、仲介手数料がかかります。

査定が無料で行える大きな理由としては、不動産会社にとって査定自体が営業になっているからです。

また、不動産を売却するには、いずれにしても不動産査定が必要不可欠になるので、査定自体にはお金はかかりません。

不動産の売買相場が把握できる

複数の不動産会社に査定を依頼する場合、

上記のような査定結果が出たとしたら、平均の2,500万円が大体の相場価格だということが分かります。

不動産の相場を把握し適正な価格を設定することで、買い手が見つかる確率が格段に上がるので、相場価格の把握はとても重要なのです。

また、査定依頼の会社を増やせば増やすほどより正確な相場を知ることができます。

ここで1つ注意していただきたいのが、担当の営業次第で査定価格に変動があるということです。

不適切な査定価格の提示を防ぐためにも、より多くの比較会社をリストアップすることを心がけましょう。

優秀な営業マンに出会える確率が高まる

不動産査定の際に比較する会社の数を増やせば増やすほど、優秀な営業マンに出会える確率が高まります。

より多くの営業マンと接することになるので当然といえば当然ですよね。

また、先程も言いましたが、査定価格は担当する営業マンによって若干の誤差があります。

具体例を出すと、実績があり自信のある営業マンは強気に少し高めの査定価格を設定する傾向があります。

逆に、あまり実績がなく自信のない営業マンは査定価格を低めに設定して、少しでも買い手が見つかる確率を上げようとする傾向にあります。

言ってしまえば、営業マンの心理状態も少なからず影響するということです。

なので、何社かに査定を依頼をして比較してみましょう。

更に詳しく不動産査定のメリットについて知りたい方は不動産査定のメリットを活かして良い不動産会社を見つける方法をチェックしてみてください。

不動産査定のデメリット

メリットに続いて、不動産査定のデメリットについて解説していきます。

不動産査定の主なデメリットは以下の2つです。

また、不動産査定のデメリットはこれだけではなく細かいものも入れるとデメリットはたくさんあります。

不動産査定のデメリットについて詳しく知りたい方は不動産査定のデメリットとは？評判から見る注意点と使うコツをチェックしてください。

多少の営業を受ける可能性がある

先程も言いましたが、不動産査定は無料で行えます。

しかし、不動産会社は不動産査定サイトに登録するために広告費を支払っており、不動産会社側からすれば査定だけでは赤字となってしまいます。

あくまで、不動産査定後に売買契約まで取り付けることで不動産会社は利益を得ることができるので、多少の営業を受ける可能性があります。

もちろん、不動産会社としても信頼を失うようなことは絶対にしたくないので、強引で高圧的な営業をしてくる会社はほとんどありません。

ただし、稀に強引な営業で無理やり契約を取り付けようとする悪徳な会社もあるので注意が必要です。

上記のどれか1つでも当てはまるようなら、その会社を利用するのはやめた方が良いです。

自分が求める会社が登録されているとは限らない

当然ですが、査定を依頼できるのは査定サイトに登録されている不動産会社だけです。

なので、もし好条件な査定内容を提示してくれる会社があったとしても査定サイトに登録されていなければ会社の存在自体知る術がありません。

また、不動産会社を運営するには宅建(宅地建物取引業)の免許が必要になるます。

宅建には国土交通大臣認可の免許と都道府県知事認可の免許の二種類があり、国土交通大臣認可の免許は全国2県以上で事務所を持つことができますが、都道府県知事認可の免許は全国で1県しか事務所を持つことができません。

そして、国土交通大臣認可の免許を持つ不動産会社は全体の2％程度しかなく、残りの98％の不動産会社が都道府県知事認可の免許しか持っていません。

つまり、あなたが気に入る不動産会社を見つけたとしても、あなたの住んでいる地域に対応していない可能性も十分あり得るということです。

よくあるのが、住んでいる地域があまりにも田舎すぎて対応してくれる会社が見つからないというケースです。

不動産査定の会社を探す1つの指針として、宅建免許の種類も気にするようにすると良いですよ。

不動産査定に必要なもの

不動産査定を行うにあたっていくつかの書類を準備する必要があります。

そこで、不動産査定に必要な書類について解説します。また、不動産査定後、実際に売却する場合の必要書類や書類を準備する際の注意点も一緒に解説していきます。

不動産査定に必要な書類

※最後の3つは耐震性に関する書類ですが、昭和56年以降の新耐震基準で建てられた物件には不要です。

不動産売却時に必要な書類

※上記に書いていませんが、身分証明書、住民票、実印、印鑑証明書の4つはあらゆる場面で必要になってくるので、準備しておきましょう。

必要書類を集める際の注意点

不動産売買を迅速に進めるためには必要書類を不備なく早めに揃える必要があります。

準備した書類に不備があると買主からの信用を失い、売買交渉で不利になることもあります。最悪の場合、売買契約が白紙になることもあるので気をつけましょう。

また、必要書類の中には発行にかなりの時間を要するものもあるので、後回しにせずなるべく早め早めに行動することを心がけましょう。

不動産査定で高値をつけてもらうコツ

不動産の売却価格は高く設定すればいいというわけではありません。

あくまで市場価値や相場価格などから総合的に判断して売却価格を設定する必要があり、相場価格よりも高すぎると買い手がなかなか見つかりません。

しかし、どうせ売却するならなるべく高く売りたいものです。

そこで、不動産査定で高値をつけてもらうコツについて解説していきます。

なるべく多くの不動産会社に査定依頼をしよう

不動産の査定依頼をするときは一社だけでなく、必ず複数社に依頼しましょう。

なぜなら、不動産会社によって査定価格に差があるからです。

例えば、

上記のように同じ不動産でも会社によって査定価格に差が出ることがあるので、必ず複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。

営業力や実績がある不動産会社を選ぼう

全国には約12万の不動産会社が存在し、その中でも実績がある会社や評判の良い会社など種類は様々です。

より優秀な営業マンを数多く抱える実績のある会社は、自信があるので少々相場より高くなっても強気に高めの査定価格を設定してくれます。

そして、持ち前の営業力で相場価格よりも高額で不動産を売却してくれる可能性があります。

不動産の価格相場を確認しておこう

不動産査定において不動産の市場価値や相場価格を把握しておくことはとても重要になります。

適正な相場価格を知ることで買主との売買交渉をスムーズに行うことができます。

過去の取引事例や不動産業界の市場状況など、客観的なデータを用いて、自身が保有している不動産の適正な相場価格をしっかり把握しておきましょう。

販売戦略やプランを明確にしよう

複数の不動産会社に査定を依頼する際に、それぞれの会社にどういった販売戦略やプランを考えているのかをしっかり聞くようにしましょう。

「なぜその方法で高値で売却できるの思うのか？」「高値で売却するための具体的な販売戦略はあるのか？」など、しつこいくらいに質問しましょう。

こういった質問をした時に、すぐにはっきりとした販売戦略やプランを話せない不動産会社はあまりおすすめできません。

重要なのは、査定依頼した不動産会社があなたが売却したい不動産の種類に「強い」かどうかです。

不動産会社は地域や扱う不動産の種類によって得意分野とそうでない分野があるので、上記のような質問をした際に、はっきりとした販売戦略を説明できるのか？、この会社に任せてよいのかを判断しましょう。

信頼ある不動産業者に出会うコツ

不動産会社の中には自社の利益だけしか考えておらず、お客様のことを蔑ろにする会社も存在します。また、無理やり契約を取り付けようとする悪徳な会社も中には存在します。

そこで、信頼できる不動産会社を見分けるコツについて解説していきます。

信頼できる不動産会社には共通点があります。

対応が早い

不動産の売却には適正なタイミングがあり、その際にいかに迅速に事を進めるかが重要になってきます。

なので、不動産会社の対応が遅いと不動産の適正な「売り時」を逃してしまうことになるため、対応が早い不動産会社を選ぶようにしましょう。

具体的に言うと、電話が繋がりにくくないか？問い合わせに対しての返答が早いか？などで判断しましょう。

不動産の売却動機をきちんと聞いてくれる

信頼できる不動産会社はお客様第一優先を常に心がけているので、売却の動機などきちんと聞いてくれ、お客様一人ひとりに合った販売戦略を提案してくれます。

しかし、自社の利益しか考えていないような不動産会社は、とにかく仲介契約を結びたいがために、お客様の状況など一切考えずに強引に営業してきます。

そういった会社を避けるためにも、こちらの状況などをきちんと把握しようとしてくれる不動産会社を選びましょう。

宅建免許の()内の数字が大きい

先程少し説明しましたが、不動産会社を運営するには宅建が必要で、免許番号の部分に今まで何回免許更新を行ったかが記載されています。

例えば、【宅地建物取引業 国土交通大臣(2)第44444号】と書かれている場合、括弧内の数字を見ると2と書いているので、この不動産会社は1回更新していて今は2回目ということが分かります。

つまり、この数字が大きいほど長年不動産会社を運営していることになるので、信頼できる1つの指針になります。

もちろん、長年運営している会社が全て信頼できる訳ではないので、上記で解説した基準で判断するようにしましょう。

内覧や条件交渉を厭わない

常にお客様を最優先に考えられる不動産会社を選ぶべきです。

そのため、こちらの条件などをしっかりと加味してくれる不動産会社が信頼できる会社ということになります。

こちらが条件交渉をした時に嫌な顔をしたり、丁寧な対応をしてくれないようなら、その会社は選ばない方が良いです。

また、内覧を希望しているのに応じてくれなかったり、内覧する物件を不動産会社側で一方的に絞ってくる場合は、「自社が売りたい物件しか見せたくない」「時間をかけずに早く仲介契約までこぎつけたい」といった意図が汲み取れるので、そういった不動産会社も選ばない方が良いです。

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不動産査定の口コミ

これは不動産査定に限らず車やその他の査定会社にも言えるのですが、査定会社は他社との競争が激しいため、相場価格よりも高めに設定してなかなか売却できないといった傾向があると思います。ただ単に一番高く査定してくれる会社が良いという訳ではなく、その中からお客一人ひとりに最適な提案をしてくれる不動産会社を選ぶことが大事だと思った。

不動産査定を依頼するにあたって、始めは一社だけに査定を依頼していたのですが、ネットで複数の会社に依頼したほうが良いという情報を目にしたので、不動産一括査定サイトを利用して複数の会社に依頼をしました。すると、始めに依頼した会社よりも200万円も高い金額で査定してくれる会社が見つかりました。あのまま一社目だけで不動産査定をしていたら、今よりもかなり低い金額で不動産を売却していたかもしれないので、一括査定サイトには感謝しています。

両親が亡くなり2人が住んでいた実家を私が相続することになりました。しかし、私は結婚しており既にマイホームを持っていたので、売却しようと思い不動産査定サイトを利用しました。複数の会社の営業担当者と話をしていく中で、とても信頼できる営業担当の方に出会いました。その方は常に私の意見を最優先に取り入れてくれて対応も丁寧で好印象でした。とある事情で売却は長引いてしまいましたが、最後の最後まで真摯に対応してくれて助かりました。とても感謝しています。

不動産査定の注意点

続いて、不動産査定の注意点について解説していきます。

損をしないためにもここでしっかり注意点を確認しておきましょう。

必ず査定金額で売却できるわけではない

不動産査定とは、お客様が保有する不動産の適正な売却金額を評価算出するもので、あくまで予想額でしかありません。

なので、不動産会社が提示した査定金額で「必ず売れる」とは限りません。

不動産会社は仲介取引をするだけであって、買い取ってくれるわけではないので、最終的にいくらで売れるのかは買主との交渉次第です。

また、不動産査定の本質は査定することではなく「売却」なので、査定価格が高ければ良いということではありません。

迅速な売却を実現するためにも不動産の適正価格を把握することを心がけましょう。

顧客を獲得するために必要以上に高額な査定価格を設定する会社がある

不動産会社が一括サイトに登録するにはお金がかかります。また、不動産査定は競合が多いです。

支出ばかりで全く利益が出ないといった状況は絶対に避けたいので、他社よりも高い査定額で顧客を獲得しようとする不動産会社も存在します。

そういった会社は顧客の獲得に必死で、実際には絶対に売れない査定額を設定しているケースが多々あります。

こういった会社に騙されないためにもたくさんの会社の査定額を比較するようにしましょう。

専任媒介契約は全ての会社の査定価格を把握してからにしましょう

不動産会社との契約は3種類あります。

中でも専属媒介契約をした場合、一般媒介契約よりも有利な条件を提案してくれるといったメリットがある反面、他の不動産会社との交渉が一切出来なくなるといったデメリットもあります。

不動産査定サイトに登録するとたくさんの不動産会社から連絡がきますが、魅力的な会社だと思ってもすぐ専任媒介契約をしないようにしましょう。

専任媒介契約を結んだ後にもっと魅力的な不動産会社が見つかるかもしれないからです。

専任媒介契約をする場合は、全ての不動産会社とある程度コンタクトを取り、その中で自分の条件に合う魅力的な会社を選ぶようにしましょう。

不動産査定のよくある質問

不動産査定って適正な価格が提示されるの？

過去の取引事例や客観的なデータに基づいて算出するので、大体の適正価格は提示されます。

ただし、一社だけでは査定価格の平均や相場が分からないので、できれば複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

不動産査定をしたあとに営業電話や自宅までの営業訪問など勧誘が多くて面倒なことにならない？

中には査定後に仲介契約を取り付けるために強引な営業をしてくる悪徳な会社も存在します。

不動産業界は人と人とのつながりでできているので、自社の信頼を落とす行為をする会社は滅多にありませんが、中には自社の利益しか考えておらず、強引な営業をしてくる悪徳会社もあります。

上記の解説を参考に、信頼できる不動産会社を選びましょう。

高く売るためにリフォ―ムしてから不動産査定をしてもらったほうがいいの？

査定額をアップさせるためにも最低限のリフォームは必要です。

不動産査定をするにあたって必ずしもリフォームをしなければいけないということはありません。

リフォームをするしても費用がかかるので、費用分の上乗せが期待できるのであればリフォームすべきですし、逆にそこまでの上乗せが見込めないのであれば、必要最低限のリフォームに留めるべきです。

中にはリフォームをしたら査定額が何百万円もアップしたというケースもあるので、判断に迷った場合は担当の不動産会社に聞いてみましょう。